觀點網 10月28日晚間，保利發展控股集團股份有限公司（600048.SH，下稱保利發展）2026年第三季度報告。

前三季度，公司實現營業收入1549.56億元，利潤總額71.87億元。歸屬於上市公司股東的淨利潤23.32億元，扣除非經常性損益後的淨利潤21.47億元。基本每股收益0.20元，加權平均淨資產收益率1.20%。

雖然“受行業和市場波動影響，1-9月結轉項目盈利能力下降”。但以公告的營業收入1549.56億元與營業成本1351.60億元計算，前三季度毛利率約12.78%，上年同期為14.00%，下降約1.22個百分點；歸母淨利率同期由1.60%微降至1.51%。

圖1：毛利率與歸母淨利率變化　

數據來源：公司2026年第三季度報告，比率據營業收入、營業成本及歸母淨利潤計算

截至三季度末，公司少數股東權益1313.07億元，較上年末的1371.85億元減少58.78億元。

單季利潤轉正

單季數據呈現轉正曲線。第三季度公司營業收入520.96億元，同比下降8.39%；利潤總額15.57億元，上年同期追溯調整後為3.76億元，同比增長314.10%；歸母淨利潤3.74億元，上年同期調整後為虧損5.33億元；扣非淨利潤2.80億元，上年同期為虧損5.91億元。

公告中說明，單季利潤轉正與同比增長均源於“結轉項目結構變化”，即當期結算項目的毛利水平與權益結構不同於上年同期。單季改善能否延續，取決於後續結算項目的構成。

圖2：第三季度單季利潤總額與歸母淨利潤

數據來源：公司2026年第三季度報告

值得注意的是，費用端對利潤有較大影響。報告披露，前三季度財務費用28.91億元，上年同期為25.15億元；其中利息費用34.66億元，利息收入6.76億元，較上年同期的11.00億元減少約4.24億元。同期，銷售費用44.89億元、管理費用25.98億元，均較上年同期有所下降，費用總額的壓縮在一定程度上緩衝了毛利下滑的衝擊。

與利潤指標相比，現金流的表現在本期相對穩定。前三季度公司經營活動產生的現金流量淨額77.19億元，同比增長10.63%；實現銷售回籠1609億元，相當於同期簽約金額1812.37億元的88.8%。期末貨幣資金餘額1189.02億元。

回款與債務

債務結構同步收斂。截至9月30日，保利發展總資產11533.81億元，較上年末下降2.99%；歸屬於上市公司股東的淨資產1952.85億元，較上年末增長1.21%；資產負債率71.68%，較上年末下降0.55個百分點。短期借款42.81億元、一年內到期的非流動負債680.54億元，長期借款2028.13億元、應付債券613.37億元，四項合計約3364.85億元；以貨幣資金1189.02億元對照約723.35億元的短期有息負債，覆蓋倍數約1.64倍。

需要說明的是，本期報表含一項會計政策變化。保利發展自2026年1月1日起對投資性房地產採用公允價值計量模式，並對比較期間數據作了追溯調整，期末投資性房地產賬面價值560.37億元，較上年末的514.67億元有所上升。上年同期利潤總額因此由調整前的98.49億元變為調整後的111.13億元，同比基數相應抬高，這也是前三季度利潤總額降幅的技術性因素之一，歸母淨利潤受此影響相對有限。

負債端的變化同樣反映在預收與存貨上。期末合同負債2366.83億元，較上年末減少96.49億元；存貨6309.81億元，較上年末下降5.57%。合同負債通常對應已售未結資源，其規模回落意味着未來可結轉的收入儲備有所消耗，與前三季度竣工面積下降48.07%相互印證。

772億元補倉

保利發展銷售端的調整幅度與行業大體同步。國家統計局數據顯示，2026年前三季度全國新建商品房銷售面積56483萬平方米、銷售額53799億元，分別同比下降13.2%和13.9%；全國房地產開發投資53364億元，同比下降20.6%；房屋新開工面積34031萬平方米、竣工面積23271萬平方米，分別下降24.9%和25.1%。

同期，保利發展簽約金額1812.37億元，同比下降10.16%；簽約面積875.53萬平方米，同比下降13.35%，面積降幅與全國基本持平，金額降幅小於全國。

從單月看，壓力並未減輕：據保利發展2026年9月份銷售情況簡報，9月簽約金額161.92億元，同比減少21.13%；簽約面積87.27萬平方米，同比減少22.01%。

與銷售下行相反，投資端明顯加碼。據披露，前三季度保利發展新增拓展容積率面積334萬平方米，全部位於38個核心城市；總獲取成本772億元，同比增長28%，其中69%的投資金額位於北京、上海、廣州、深圳一線城市的區域核心板塊。

按簽約金額對比，772億元的土地支出相當於同期銷售額的42.6%。開工與竣工則繼續收縮：新開工面積380萬平方米，同比下降25.78%；竣工面積941萬平方米，同比下降48.07%。

截至三季度末，保利發展共有在建擬建項目501個，在建面積4377萬平方米，待開發面積4664萬平方米。

圖3：2026年前三季度經營指標同比變動

數據來源：公司2026年第三季度報告

從報表看，保利發展當前的策略是以回款和現金流維持安全墊，同時把有限的增量資金集中到核心城市。

另一方面，772億元新增投資中近七成落在一線城市核心板塊，若這些項目的去化與利潤水平能夠兌現，將成為後續利潤持續修復的基礎。