觀點網 昆明樓市的“頂流”項目，等來了一個新幫手。

10月21日，龍湖龍智造發佈一張喜報，宣佈簽約昆明逸天峯項目A1、A2、A3地塊，為項目提供開發管理與全案營銷服務。

消息不長，卻在昆明樓市激起了不小的漣漪。原因很簡單，這是一塊被反覆討論、又被長期觀望的項目。

逸天峯項目位於昆明一環以內，白塔路與白龍路交匯處，這裏是昆明高端住宅敘事繞不開的位置。

遙想十年前，逸天峯一期以超3萬元/平方米單價，把昆明主城大平層價格天花板頂到了一個新高度，如今逸天峯二期即將入市，市場自然多了幾分期待。

但光環背後，這塊地也被債務、回遷、資金鍊和股權騰挪反覆揉搓過；從2021年首次摘牌到2026年真正面向市場，前後跨越五年，換了三次操盤方案。

所以，龍湖的進場，不是一次普通的代建、代銷簽約，更像是一個階段性動作的收尾，意味着項目終於從“建起來”切換到“賣出去”的程序，從工程履約邏輯切換到定價去化邏輯。

逸天峯十年與俊發身影

逸天峯一期，曾是俊發旗下高端“峯系”產品的首個作品。2016年開盤，落位白塔路與白龍路交匯處，從誕生起就被貼上了“昆明市中心豪宅標杆”的標籤。

那是一個市場預期極度樂觀的年份，項目單價一度賣到3萬元/平方米以上，創下當時昆明主城大平層的房價紀錄。

十年過去，經歷了一輪完整的房地產週期，逸天峯一期在二手市場的掛牌價依然能維持在2萬元/平方米以上，240平方米以上大戶型掛牌單價普遍在2.4萬至3.7萬元/平方米。

在昆明高端住宅供應不斷增加、新規產品層出不窮的當下，一個十年前的項目還能守住這個價格帶，說明一環內的地段、俊發峯系的產品底子、多年沉澱下來的成熟配套，這三樣加在一起，資產底色經得起時間檢驗。

逸天峯二期，本該是這套敘事的自然延伸。

2021年6月，俊發以約2.46億元摘得昆紡舊改項目二期的41畝土地，規劃為逸天峯二期，並已進行前期施工。

但轉折發生在2022年之後，伴隨着俊發資金鍊斷裂，地塊被退回，原本由開發商承擔的回遷義務、市政配建、拆遷過渡費，全部沉澱成了無人接手的“歷史包袱”。

2023年12月6日，昆明盤龍區鼓樓街道辦事處把這塊約41.26畝的土地重新擺上了貨架，地塊編號KCPL2016-10-A1、A2、A3。最終，雲南匯賢房地產開發有限公司以2.11億元底價摘得，成交樓面價約1236至1672元/平方米。

仔細拆解匯賢地產股權架構會發現，這不是一次開發商擴張式拿地，而是一次金融資產處置。

匯賢地產股權穿透過後，指向的是中航信託等金融與AMC背景。

2023年12月29日，匯賢地產發生股權變更，雲深圳俊航投資合夥企業（有限合夥）正式入股，持有匯賢地產99%股權；2024年1月，深圳俊航退出，深圳昆峯投資合夥企業（有限合夥）接棒，持股比例同樣為99%。

資料顯示，深圳俊航成立於2021年6月，註冊資本約13.6億元，股東為俊發集團、中航信託與深圳企巢資本，而深圳昆峯成立於2024年1月5日，主要有中航信託出資持有。

表面看，俊發只在股東名冊上停留了一個月。但穿透下去，其從未真正離場。

一方面，在2024年1月工商變更的同時，深圳昆峯進行了一筆股權出質，質權人正是深圳俊航，所謂?質權人就是接受質押擔保的債權人?。

另一方面，深圳俊航股權架構當中，俊發與中航信託各持約49.9996%，企巢資本僅持0.0007%卻掌握最終投票決定權，這是一個典型的“平層持股＋小股東控權”結構。

兩個出資比例相當的大股東誰都不能單獨控制，決策權交給一個極小額度的第三方通道方，既平衡了雙方，也便於在需要時快速完成工商變更。

俊發在這一層結構中始終佔着一席之地，意味着它對這個項目的影響力，從來沒有隨着工商退出而消失。換句話說，俊發在股東名冊上“隱身”，卻在擔保鏈條上“在場”。

這套安排的真實用意，不是讓俊發一走了之，而是在暴雷之後把項目從開發商的債務漩渦裏摘出來，讓資方主導續建，同時把俊發的增信與擔保責任留在鏈條上，這也符合出險項目的一般操作邏輯。

俊發不會真走，卻又不能再以開發商身份主導，逸天峯二期的真實結構，從一開始就只能是“資方主導、專業分工”：中航信託通過昆峯投資持股99%，是資方與增信方；企巢資本是通道與執行方；俊發通過俊航的質押安排保留擔保與回購權益；操盤方則另找專業公司。

這個結構決定了項目的第一訴求始終不是“利潤最大化”，而是“保交付、保進度”。

從中交代建到龍湖代銷

2024年3月，中交建管官宣，協同中交地產廣州公司昆明團隊，中標雲南匯賢地產KCPL2016-10-A1、A2、A3地塊全過程代建代管。

一個月後，盤龍區民政局發佈逸天峯小區地名命名公告，“逸天峯”這塊招牌被保留了下來，中交代建的項目沒有更名。

2025年4月8日，昆明自規局公示A1地塊建築工程規劃許可，容積率5.4，佔地約16.88畝，擬建3棟高層住宅及裙房。東側2棟為30層商品房，兩梯兩戶；西側1棟為回遷房。外立面採用大面積玻璃幕牆、全封窗設計。

中交的進場，解決的是這個項目當時最緊迫的問題——把房子建出來。

此後工程推進得相當快。2026年9月，A1地塊1號樓已封頂，2、3號樓接近封頂，圍擋信息顯示項目計劃2027年6月完工。從停工的荒地到封頂的樓體，中交用了兩年多時間，把“建起來”這件事辦得乾淨利落。

2026年9月底，項目開放了重新裝修的售樓部與實體樣板間，主推建面216-327平方米的精裝大平層，全盤商品房僅116套，市場吹風價2萬元/平方米以上，部分渠道口徑甚至到2.5萬元/平方米。

問題恰恰出在售樓部打開之後。

據瞭解，中交強項在工程管理、成本控制與交付履約，簡單來說，就是把樓蓋好的本事。

但逸天峯二期賣的是216-327平方米的精裝大平層，按2萬元/平方米計算，總價段在430萬-650萬元以上，這是昆明市場上典型的“高總價、窄客羣、長去化週期”產品，靠的不是開盤當天鑼鼓喧天、集中爆破，而是精準的客羣觸達、圈層營銷、價格策略，以及細水長流式的去化節奏管理。

蓋樓和賣樓，本來就是兩套功夫。

對逸天峯二期而言，開放售樓部，本質上是一次真實的市場測試。蓄客夠不夠、到訪轉不轉化、客戶對價格抗不抗性，這些反饋一旦不理想，原來的定價體系就站不住了。

樓已經封頂，接下來要比拼的是把房子賣得掉、還賣得上價。於是，龍湖入場的真正意義，就在於對逸天峯二期進行“重新定價、重新銷售”。

換言之，逸天峯二期的操盤權更替，本質上是項目階段轉換的必然結果。

2024年，俊發與中航信託的首要目標是把停工的地塊重新推入施工節奏，中交完成了這件事；2026年，需要的是把已經封頂的房子賣出應有的價格，於是找來了龍湖。

為什麼是龍湖？或許俊發與中航信託看中的是龍湖在昆明高端改善市場的那份履歷。

查閱發現，2025年6月開盤的龍湖·峯萃，定位昆明高端改善住宅，主力產品為259平方米的大平層，首開熱銷3.6億，在去年7至11月奪得昆明單價2萬/平方米以上項目的面積、金額、套數“三冠王”。

同年8月龍湖·天境開盤，當日銷售超4.1億元，創下近三年昆明新盤首開成交紀錄。

中交解決“建”，龍湖解決“賣”。從中交到龍湖，背後沒有孰是孰非、孰優孰劣，只有各有所長，更意味着，項目已經從“建得快”的階段，走到了“賣得掉、賣得上價”的關鍵路口。