觀點網 上海樓市的地王光環似乎不靈光了。

在以往，“地王”二字幾乎等於爆款，只要地塊樓面價刷新、總價破紀錄，市場就會自動為項目開濾鏡。但到了2025之後，這個邏輯明顯鬆動了，地王仍然能為項目與開發商帶來關注度，卻不再保證快速去化；認籌數據可能漂亮，網籤節奏卻不如人意。

以2025年以來各家房企奪得地王的項目為例：大華靜安年華樓面價超9萬元/平方米，首開去化約五成；金茂璞元宣稱26分鐘售罄，後續批次卻明顯放緩；陸家嘴太古源·源邸認籌率165%，網籤率約28%。

而號稱“全球地王”的安瀾上海也未能倖免，項目西區首開當日銷售額約90.77億元，認購率超過150%，觸發限售。

但西區二批次加推後，網籤節奏明顯放緩。截至2026年4月初，二批次51套房源僅網簽約11套，去化率約22%；截至8月，網簽約40套。西區首開211套房源，截至8月網簽約148套，真實去化率約70%左右。

之後，安瀾上海東區項目入市，其在2026年7月31日開盤時確實表現不錯，100套房源30分鐘售罄，銷售額約33.6億元，但此時東區的均價已從17.9萬元/平方米下調至約17.28萬元/平方米。

近日，觀點新媒體瞭解到，安瀾上海東區將在10月20日開啓新一輪認籌，計劃推出82套房源，包括169平方米44套、209平方米19套、229平方米19套，預計10月30日正式開盤。

又一次加推

對當下的安瀾上海而言，這次加推更像是是其面對市場的去化壓力測試，畢竟其拍地過程可謂輝煌。

安瀾上海所在的東安片區，是上海中心城區規模較大的單地塊舊改項目之一。2025年，東安片區三宗地塊以協議出讓方式成交，總金額超過523億元；其中安瀾上海所在的127b-24、125-31地塊組合出讓金額就達到439.53億元，由中海地產、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資四家企業聯合通過股權交易獲得開發權。

項目總建設體量約80萬平方米，涵蓋住宅、商業、辦公、科研等業態，而住宅部分先行入市。

從地段看，安瀾上海位於上海市內環內斜土楓林片區，北接徐家匯，南鄰徐匯濱江西岸段，周邊醫療、商業、軌交配套成熟，但城市界面仍以老舊小區、醫院和辦公建築為主，與西岸金融城存在明顯差異。

這直接決定未來項目並非傳統一線江景豪宅，更依賴板塊綜合資源支撐，例如周邊的南洋中學、宋慶齡幼兒園濱江園、綠地繽紛城、恆隆廣場、徐家匯中心、中國生命科學研究院、中國科學院、中山醫院、復旦大學醫學院等配套。

單從銷售表現看，安瀾上海呈現明顯的階段性分化。

2025年12月西區首開推出211套，備案均價約17.88萬元/平方米，認購率約155%-159%，觸發限售，開盤當日銷售額約90.77億元。但後續網籤顯示，西區首開並未一次性完成去化。

截至2026年4月，西區首開已網籤136套，去化率約65%；截至8月，已網籤148套。西區二批次於2026年3月推出51套，均價約17.91萬元/平方米，開盤當日銷售額22.6億元，截至4月中旬僅網籤11套，去化率約22%；截至8月網籤40套。

西區去化放緩後，安瀾上海於2026年春節後啓動渠道分銷。這一動作在頂豪項目中並不常見，但也直觀反映出項目在高總價、大體量約束下的及時策略。

在東區項目首次推出後，其銷售節奏明顯修復。2026年7月31日，東區首批100套房源，開盤30分鐘售罄，銷售額約33.6億元，認購率約198%。8月29日，東區二批次開盤30分鐘銷售額約34.1億元。截至2026年10月，安瀾上海累計去化預計已超120億元。

10月20日即將加推的82套房源，仍以169-229平方米為主。項目方曾披露，東區首批成交客戶平均年齡約38歲，35歲以下佔比約40%，最小的業主僅19歲，其中科技、金融等行業年輕購房者參與度較高。

但經過前兩輪快速去化，10月加推項目的數量是否能匹配同類型客羣的需求、是否仍足夠支撐新一輪集中成交，仍需觀察。

地王聯合體的困局

安瀾上海項目背後值得細究的還有操盤方。

聯合體操盤，是這宗項目的特色之一，中海地產、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資四家股東共同分擔了資金壓力和開發風險，但與此同時，不同開發商在品牌表達、營銷節奏、價格策略和客戶定位等實際操盤過程中均存在差異。

有市場人士總結，中海更強調精幹團隊和穩健操盤，招商在上海市場近年擴張較快，營銷動作相對更積極。當這兩者共同操盤時，若決策鏈條不夠清晰，容易出現節奏摩擦。

從項目表現看，這種摩擦未必會直接體現在銷售數字上，但可能影響推盤節奏，例如安瀾上海西區二批次之後啓動分銷、東區通過下調均價、縮小面積段恢復銷售加強去化能力，都顯示出幾家企業在合作中尋找更穩定的銷售路徑。

值得注意的是，這類聯合體拿地王項目的案例也並非安瀾上海獨有。

2025年9月，中鐵置業與江蘇潤皋置業聯合拿下楊浦濱江I4-01地塊，樓面價約9.22萬元/平方米，刷新當時楊浦區紀錄；2026年4月項目命名中鐵雲璟外灘，首開47套，均價約13.21萬元/平方米，開盤當天宣稱“單日勁銷6億元”，但截至5月中旬網上房地產僅顯示網籤4套，中介口徑也確認一期仍有十餘套在售。

大華靜安年華則是安瀾上海的另一面鏡子：2025年3月，大華以樓面價約9.27萬元/平方米拿下靜安大寧地塊，刷新板塊單價紀錄，2025年9月開盤後截至2026年6月初推出105套，僅成交51套，去化約合五成。

這些項目的共同點在於，各家房企的拍地價紀錄在開盤當天是宣傳的噱頭，進入續銷期後，這一地王光環卻有可能變成後續改價的絆腳石。樓面價與利潤空間的平衡，是開發商們共同的課題，類似於安瀾上海的房企聯合體內部如果決策不夠敏捷，就更容易錯過銷售的窗口期。

這次10月份的加推，安瀾上海已經從地王光環中走出，來到到多批次成交的階段，但此批次的房源能否順利被客羣消化，還需時日觀察。