觀點網 中建壹品拿下了楊浦濱江“九宮格”最後一塊拼圖。
10月12日，楊浦區人民政府網站公示，定海社區I11-01地塊（大橋街道89街坊）歷史風貌保護項目實施主體確定為中建壹品投資發展有限公司。
I11-01地塊用地面積1.87萬平方米，規劃用途為二類住宅組團用地，容積率1.4，限高12米，地上計容建築面積2.62萬平方米。最終地塊成交價格為15.895億元，樓面價約6.06萬元/平方米。
自2023年入滬以來，中建壹品偏愛楊浦濱江“九宮格”一隅，先後在此開發浦江之星、外灘元境一二期以及商業別墅華忻坊，加上如今摘得的I11-01地塊，形成了“五子連珠”的佈局。
此番“九宮格”地塊的落位，也意味着中建壹品在此的接力賽收官。
補齊拼圖
要看懂中建壹品在此的三年接力，得先看懂這片“九宮格”。
楊浦濱江“九宮格”位於楊浦濱江南段大橋東地區，為定海社區裏靠江邊的一小塊核心風貌住區組團。因工業遺存與風貌街區交錯密佈的歷史肌理，被市政道路“自然”切割成橫平豎直、狀如火鍋九宮格的規整地塊而得名。
所謂“九宮”，對應的是定海社區I字頭的九宗編號地塊，包括I4-01、I5-01、I9-01、I10-01、I11-01、I14-01、I15-01、I15-02（廣場）、I15-03（商辦）。
2023年，中建壹品首次入滬，落子便是定海社區“九宮格”板塊的I14-01地塊、I15-02地塊、I15-03地塊，彼時打包價為38.26億元。
其中I15-03地塊規劃為辦公用地，地塊面積約1.66萬平方米，容積率1.2，地塊保留歷史建築面積約1.9萬平方米，規劃建設為商墅項目華忻坊；面積僅921.5平方米的I15-03地塊則需由中建壹品按相應標準出資建設為廣場用地。
而住宅用地I14-01地塊總佔地面積1.34萬平方米，總建築面積7.9萬平方米，最終項目定名為 “浦江之星”。
據觀點新媒體此前梳理，2024年5月，浦江之星啓動認購，推出428套房源，備案均價10.99萬元/平方米，認購率達到121%，開盤時整體去化90%，銷售額超49億元。
首秀表現不菲，或加大了中建壹品的入主信心。
2025年6月30日，中建壹品通過公開遴選方式再獲定海社區I9-01地塊，彼時成交價22.56億元，摺合樓面價7.6萬元/平方米。
該地塊用地面積約2.12萬平方米，為二類住宅用地，容積率1.4，建築面積約2.97萬平方米，建築限高12米。
同年10月13日，I10-01地塊的實施主體也確認為中建壹品投資發展有限公司。該地塊的協議出讓價為28.5億元，摺合樓面價7.65萬元/平方米，成為2025年楊浦區第三宗成交的風貌宅地。
宗地建設用地面積約2.86萬平方米，規劃用途為二類住宅組團用地，容積率1.3，地上計容建築面積約3.72萬平方米，建築限高12米，擬建3層別墅類產品以及社區配套等。
上述兩幅相鄰風貌地塊，統一推廣名為外灘元境，分一二期入市。
作為“九宮格”內首個風貌洋房社區，外灘元境一期項目備案均價約12.8萬元/平方米。2026年1月份，該項目首開136套房源，去化112套，去化率82%，刷新了上海風貌產品首開去化套數紀錄。
據報道，一期項目在開盤47天內即實現清盤，累計銷售額突破21億元；並在3月二次開盤，熱銷9億元，再次刷新上海風貌產品銷售紀錄。至2026年10月，二期第三批次已推出最後96套房源。
存貨幾近清盤之後，中建壹品沒有止步。
處於這片棋局的收官地塊I11-01，再次被中建壹品收入麾下。宗地北鄰外灘元境，東接中鐵雲繡外灘，與美團、B站總部僅一路之隔，距黃浦江極近。
該宗地用地面積1.87萬平方米，容積率僅1.4，建築限高12米，地上計容建築面積約2.62萬平方米，規劃為二類住宅組團用地，成交價15.895億元。
風貌保護方面，該地塊均位於規劃肌理保護範圍內，風貌保護用地佔整個地塊出讓範圍的100%，約1.5萬平方米，均為里弄風貌建築。其中商品住宅風貌公寓全裝修比例100%、裝修標準不低於4000元/平方米。
收官之後
在這片“新質秀岸”上，中建壹品並非獨舞，在中建壹品陸續佈網楊浦濱江九宮格的同時，棋盤內的棋子也相繼有房企入主。
2024年11月，保利發展與上海建工聯合體以28.71億元競得I5-01地塊，成交樓面價8.19萬元/平方米。
同年12月，中鐵置業通過遴選以14.2641億元拿下I15-01地塊，樓面價約7.5萬元/平方米。
次年9月，中鐵置業聯合南通潤皋置業，經過75輪競價以27.36億元拿下I4-01地塊，溢價率28.09%，成交樓面價高達9.22萬元/平方米，刷新楊浦濱江板塊樓面價紀錄，位居當年楊浦區第二。
至當年年底楊浦濱江“九宮格”板塊僅剩I11-01地塊未出讓。如今隨着中建壹品落位於此，也意味着，這片核心片區內的增量空間已經觸頂。
但最後一塊拼圖歸位，並不意味着終局，當“拿地的高手”要轉身成為“交付的口碑”，九宮格里的較量，仍有下半場。
從板塊競爭項目來看，保利·海玥外灘序BUND98（I5-01地塊）是目前“九宮格”內唯一實現“日光”的項目。
該項目於2025年5月28日首開，推出223套房源，累計獲得544組有效認籌，認籌率高達244%，開盤當日全部售罄，銷售額達30億元，均價12.64萬元/平方米；次月二批次加推92套房源，有效認購數194組，認購率210%，同樣開盤售罄。
不過，中鐵的“地王”項目中鐵·雲璟外灘（I4-01地塊）則形成鮮明反差。
2026年4月，中鐵·雲璟外灘首開推出47套房源，備案均價高達13.21萬元/平方米，開盤當天官宣銷售額6億元，去化率超過70%。
雖然開盤認籌率達到117%，但據報道記載，截至開盤後一段時間，中鐵·雲璟外灘的實際網籤率存在巨大落差，實際去化速度遠慢於官方宣傳口徑。
到2026年6月加推二批次時，項目已取消公證搖號；10月14日，項目再推出60套疊加房源，建面約202-210平方米，均價15.08萬元/平方米。
中鐵雲繡外灘（I15-01地塊）則主推建面約170-212平方米疊墅/合院產品，截至目前尚未正式開盤。
不難看出，市場對這片區域的認可度整體較高，但項目之間的分化也開始顯現。
三年時間，6宗地塊，“過江龍”中建壹品以超百億元的連續投入，把自己寫進了這片土地的開發史，成為名副其實的“區域控盤者”。
至於同樣為楊浦濱江歷史風貌保護範圍的I11-01地塊項目將以何種面貌入市，也成為擺在中建壹品面前的一場關鍵收官之戰。