觀點指數 在9月18日觀點指數研究院發佈的《運輸強倉儲弱 | 2026年9月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告》中，其分析指出，倉儲指數回落至收縮區間，物流業景氣指數、電商物流指數保持擴張，快遞行業提質增效態勢延續；與此同時，倉儲REITs年化分派率區間4.0%-6.2%，賬面分派率抬升，但底層資產可供分配資金同比下滑，高分派率部分源於價格下行。
2026年8月中國倉儲指數錄得48.5%，較7月的50.3%回落1.8個百分點，結束連續兩個月的擴張態勢，重新落入收縮區間。分項當中，僅業務活動預期指數維持擴張，錄得53.2%，環比上行0.9個百分點；設施利用率指數下滑幅度最大，環比下降5.9個百分點至44.6%。
中國物流信息中心解讀，指數回落主要受高溫多雨、颱風等季節性天氣擾動，疊加部分區域階段性需求走弱。庫存、週轉分項同步走弱，“存貨去化 週轉放緩 設施利用率下降”的傳導鏈條尚未打破，短期倉儲板塊修復更加依賴終端真實需求回暖，而非被動的庫存累積。不過業務活動預期維持擴張，9月倉儲行業存在趨穩回升的基礎。
數據來源：國家郵政局、中物聯，觀點指數整理
2026年8月中國物流業景氣指數為50.9%，環比回升0.5個百分點，持續處於擴張區間。分區域看，東部50.3%（+0.4pct）、中部50.7%（+0.6pct）、西部51.3%（+0.5pct），中西部景氣表現優於東部，反映了國內產業向內陸轉移帶動全國物流網絡再平衡。
受益於電氣機械、醫藥、汽車零部件、電子元器件等產業物流需求增長，業務總量、新訂單兩大領先指標同步改善，物流服務需求韌性顯現。倉儲板塊走弱、物流業景氣上行，本質是庫存週期與設施供給錯配，並不意味着終端消費與產業需求整體收縮。
2026年8月中國電商物流指數為111.5點，環比上升0.3點，終止此前下行的趨勢。供給端，AI技術持續賦能電商物流企業，在智能分揀、路徑優化、倉儲調度、客戶服務等場景持續落地深化，有效提升作業運轉效率。指數9個分項中有8項上漲，庫存週轉率、物流時效、履約率連續多月改善。
2026年8月中國快遞發展指數431.7，同比提升1.5%。從分項指標看，8月快遞業務量預計同比增長3.7%左右，快遞業務收入預計同比增長7%左右，依託產銷一體化服務模式，加大運力與服務資源投入，助力優質農產品出村進城、出山跨海，持續激活城鄉消費市場潛能。
二級市場行情方面，8月17‑21日交易周，中證REITs全收益指數收漲1.18%至942.2點；倉儲物流板塊上漲2.07%，產業園板塊上漲3.76%，本輪行情具備顯著超跌反彈特徵，中航易商倉儲物流REIT於8月20日單日領漲4.08%。
進入9月首周（8月31日 9月4日）市場行情反轉，指數回調1.52%，收於940.8點，終結此前兩週連漲的態勢，近九成產權類REITs產品價格下跌。全市場日均成交額3.78億元，日均換手率0.36%，市場交易活躍度有所降溫。
9月7日-9月11日交易周，市場延續縮量震盪下行的走勢，中證REITs全收益指數收至937.11點，單週下跌0.39%。板塊走勢分化，倉儲物流板塊單週下跌1.24%，表現弱於保障房等防禦屬性板塊。本週全市場合計成交17.5億元，交易活躍度繼續回落，資金參與意願偏弱。經歷連續兩週的回調，倉儲物流REITs板塊震盪特徵進一步凸顯，反彈行情缺乏持續性，行業仍處於出租率修復驅動的底部磨底階段。
同期產權類REITs利差較前一週走擴12個基點，達到302bp，處於歷史98%分位區間，風險溢價處於高位。整體來看，倉儲物流板塊在連續回調後，市場處於出租率修復主導的磨底週期，超跌反彈與再度回調交替出現，行情反彈缺乏持續性。
分派率維度，已上市倉儲物流REITs披露中報年化分派率集中在4.0% 6.2%區間：中金普洛斯REIT約6.20%、安博倉儲REIT為5.26%、順豐物流REIT為4.95%、中航易商REIT 4.71%、外運REIT 4.65%、嘉實京東倉儲4.21%、深國際REIT 4.16%、紅土鹽田港REIT 4.00%。
對比年初，板塊賬面分派率有所抬升，長期配置性價比得到改善。值得關注的是，多數倉儲物流REITs可供分配金額同比降幅超10%。受租金承壓、空置率擾動影響，底層資產現金造血能力明顯減弱，高分派率一部分來自二級市場價格下行帶來的分母效應，而非全部依靠經營性現金流增長驅動。