觀點指數 在9月17日觀點指數研究院發佈的《運營增效 | 2026年9月商業地產零售業態發展報告》中，其指出，商業地產企業整體呈現“強者恆強、弱者承壓”的分化格局，行業已從“開發驅動”全面轉向“運營驅動”，企業運營能力的差異直接導致業績與估值的分層。
其中，以華潤萬象生活、大悅城、龍湖等為代表的頭部運營商的零售額、出租率與盈利表現較為突出。
數據來源：企業披露，觀點指數整理
華潤萬象生活上半年購物中心零售額達1485億元，同比增長21.7%（可比口徑增長10.2%）；規模層面，截至2026上半年，華潤萬象生活在營購物中心數量增至138座，佈局全國61個城市，區域覆蓋持續完善，下沉佈局穩步推進，62座購物中心零售額位居所在城市市場首位。
從發展邏輯來看，核心優勢在於標準化運營體系+高端品牌資源+持續內容迭代，能夠在消費低迷的市場環境中，持續激活消費需求、提升客單價與復購率，實現零售額與租金的雙向增長。
大悅城控股作為年輕潮流商業運營商，2026上半年運營數據同樣表現亮眼。期內旗下購物中心總銷售額達234.02億元，同比增長6.4%；核心客流數據表現尤為突出，總客流達2.31億人次，同比大幅提升15.5%。
客流增速遠超銷售額增速，反映出項目年輕化、潮流化、體驗化的定位精準契合當下年輕消費羣體需求，場景創新與活動營銷有效拉動客流增長。
大悅城的核心競爭力聚焦於年輕客羣精細化運營、潮流業態迭代、主題場景打造與IP營銷落地，通過持續引入首店、潮流品牌、網紅業態，打造差異化的年輕消費場景，精準規避同質化競爭，實現客流與銷售的穩步增長。
龍湖集團2026上半年整體經營穩健，旗下商業持有型業務作為核心優質資產，持續保持穩健運營態勢，租金收入、出租率、銷售額均實現穩步增長，抗週期屬性凸顯。
“天街”系列是核心的零售商業項目，聚焦城市核心商圈與成熟居住區，主打家庭消費與年輕消費雙客羣，產品標準化程度高，輕重資產協同發展模式成熟，為後續規模擴張奠定了堅實基礎。
整體供應上，據觀點指數統計，8月至今全國新增開業商業項目共計13個，整體商業體量合計超83萬平方米，市場供應保持穩步釋放的態勢。
數據來源：公開資料，觀點指數整理
從項目結構來看，增量開發項目仍佔據市場主導地位，期間新增開業增量項目9個，入市體量合計超63萬平方米，主要集中在二線核心城市、強三線城市核心商圈，聚焦優質區位與成熟客羣，項目定位偏向精細化、差異化、體驗化。
存量改造項目同樣佔據一定比重，期內共有4個存量改造商業項目開業，體量合計超21萬平方米。項目多由傳統老舊百貨、低效購物中心改造升級而來，依託城市更新政策紅利，通過業態重構、場景煥新、品牌迭代重新入局市場，成為供給端的重要補充。
2026上半年，頭部商管企業旗下主力商業項目運營數據持續優化，出租率、客流、銷售額、會員規模穩步增長，優質項目的市場虹吸效應愈發顯著，行業資源持續向頭部集中。
品牌招商層面，不少樣本項目明確以首店為招商核心成果，且首店的層級被不斷細分——全國首店、區域首店、城市首店、商圈首店之外，還有旗艦店、概念店、定製店等形態。
以頭部企業為例，無錫萬象城西區的城市級以上首店佔比超60%、廈門萬象城二期也以重奢+新業態互補；太古興業太古匯引入LV路易號全球概念地標（約1600平方米）、三里屯落地愛馬仕全球旗艦店；恆隆杭州恆隆廣場超80家品牌首進浙江/杭州。
當前，首店已從營銷噱頭轉變為可量化的招商KPI。背後核心邏輯在於：品牌總體開店預算趨緊，唯有具備獨家性、稀缺性的供給，才能實現跨區域引流，並拉動更高的提袋率。
數據來源：企業披露，觀點指數整理
從細分品類來看，餐飲由於高頻、剛需、自帶社交屬性，是調改換新率最高的品類，正成為商場的客流引擎；運動戶外與潮玩則承接了年輕客羣的結構性消費增長。
至於零售業態，運動戶外無疑是當前的熱門業態。從華潤萬象生活非奢重點品牌合作數量也能明顯看出這點，其成為除高化外店鋪數量最多的存在。
存量運營方面，廣州天河城年度重點改造工程——四樓“科技潮趣區”正式對外開放。該項目依託原天河城百貨電器館、Teemmart精品超市等釋放空間，僅耗時3個月便完成重構升級。
新區域以“先鋒數碼+潮玩生活”為定位，匯聚了balabala全國首家萌友主題店、任天堂廣州形象店、DJI城市全新形象店及miniso friends、韶音、科大訊飛等多元首店與旗艦品牌，將傳統零售空間升級為沉浸式、體驗式、社交化的年輕潮流場景。
除業態調改外，空間場景的軟性升級也成為新趨勢。8月，深圳萬象城一期下沉廣場完成全面煥新亮相，融入大量綠意景觀、光影藝術裝置、休閒休憩設施，打造鬆弛、舒適的社交娛樂場景，將單一的通行空間轉化為可停留、可打卡、可社交、可消費的複合型體驗空間，間接帶動周邊商鋪客流與消費轉化。
整體來看，大量存量項目轉向精細化調改與內容化運營，以“場景+體驗+非標”對抗同質化競爭。未來，能否把“客流紅利”切實轉化為“零售額與租金增量”，將成為項目運營能力的價值分水嶺。
在此背景下，能夠精準適配當前理性消費、體驗消費市場趨勢的項目，有望在行業分化中持續獲得結構性增長機會。