觀點指數 在9月16日觀點指數研究院發佈的《新動能進場 | 2026年9月住房租賃發展報告》中，其指出，租賃住房公募REITs明顯進入批量申報、多點落地的快速擴容階段。
據觀點指數不完全統計，2026年8-9月，中央層面從政策指引、資本市場、金融財稅等層面持續完善住房租賃配套制度，地方政策重點圍繞存量房源收儲、城市更新配建、REITs落地細則、合同標準化等方向密集出臺實施細則，形成頂層金融賦能與地方落地實操的政策組合，持續打通保租房投融監管退的政策支持全鏈條。
數據來源：觀點指數不完全統計
中央層面，證監會明確支持租賃住房、城市更新項目發行基礎設施REITs，允許相關資產作為公募REITs擴募入池資產，進一步拓寬保租房資產證券化的項目來源，鼓勵更多存量租賃資產對接資本市場。
信貸層面，央行、金融監管總局優化房地產信貸管理，一方面將個人住房貸款最長期限延長至40年；另一方面針對住房租賃全鏈條給予信貸期限配套，對租賃住房建設、購置、運營各環節設置差異化貸款期限，其中住房租賃團體購房貸款最長可達30年，為國資平臺收購存量房源改造保租房提供長期資金支持，緩解項目現金流期限錯配壓力。
地方政策重點聚焦存量盤活、配建管控、REITs配套、合同規範化等核心方向。
存量收購轉化保租房成為重點抓手。同時城市更新、三舊改造強制配建保障房，進一步拓寬房源供給來源。
整體來看，隨着政策體系不斷完善，收購存量商品房、城市更新改造將持續成為保租房新增供給的主要路徑，也將進一步帶動公募REITs、機構間REITs等儲備資產擴容，推動住房租賃行業投融建管退閉環加速成形。
資本金融層面，本期保租房資產證券化項目儲備加速擴容，公募REITs、機構間REITs、類REITs等同步推進，項目覆蓋北京、上海、杭州、濟南、鄭州、宿遷等多個城市，發行主體從央企、省會城投延伸至區縣級國資平臺，多層次發行格局初步成形。
租賃住房公募REITs明顯進入批量申報、多點落地的快速擴容階段。期內國泰海通中國建築租賃住房REIT及中金杭州安居寧巢REIT先後獲得證監會註冊批覆，前者是中建體系首單保租房公募REIT，後者是浙江首單保租房REIT。
其中，國泰海通中建租賃住房REIT最終確定發行價格為2.735元/份，項目底層資產為上海松江區規模最大的保障性租賃住房項目中建·幸孚+公寓，是上海首批“新時代城市建設者管理者之家”。中金杭州安居寧巢REIT底層資產為杭州寧巢·明石公寓，截至2026年一季度末，項目租賃住房部分出租率為98.84%，運營穩健。
儲備項目上，國泰海通上實租賃住房REIT向上交所正式申報，擬發售基金總額為12.05億元，原始權益人為上實城開（上海）房屋租賃有限公司，擬注入的資產為上海城開集團自持的上海多宗保障性租賃住房物業。
與此同時，濟南城發、鄭州城發安居科技兩個市屬城投平臺同步啓動中介選聘工作，其中濟南城發擬入池項目不超過7個，計劃發行規模8億元以上，鄭州城發安居科技有望落地河南省首單保租房公募REIT，二三線城市的保租房REIT發行通道已經實質性打通。廣州越秀保租房公募REIT已完成核心管理人選聘，項目從2022年啓動籌備至今已打磨近4年，成為大灣區備受關注的儲備項目。保租房REITs的覆蓋半徑不斷擴大。
現階段，公募REIT申報主體以資產儲備豐厚、多項目打包能力較強的省市級平臺為主，依靠多項目組合滿足公募REIT對資產規模、持續擴募儲備、合規運營的硬性要求，目標面向公眾投資者實現公開上市。
城市維度，此前已發行的保租房REIT底層資產集中一線城市，隨着浙江首單項目落地以及儲備項目的推進，保租房REIT的資產邊界正向杭州等長三角新一線城市拓展。後續廣深、蘇州、南京、成都等產業人口持續流入、租住需求旺盛的新一線城市，也將成為保租房REIT申報的主力區域，全國性的發行網絡正在逐步形成。
從已上市保租房REITs陸續發佈的2026年中期業績來看，板塊整體延續了高出租率與高收繳率的運行特徵。
數據來源：基金業績，觀點指數整理
財務指標上，2026年上半年，已披露財務數據的9只保租房REITs合計實現收入約4.35億元，整體經營表現穩健。從同比維度看，多數產品收入、EBITDA及可供分配金額實現正增長，其中擴募成為業績增長的核心驅動力。
從中期數據來看，中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT等因新購入資產並表，收入與可供分配金額均實現大幅躍升。
紅土創新深圳安居REIT、國泰海通城投寬庭保租房REIT等運營平穩的標的，增速相對溫和，但現金流質量依然紮實。招商基金招商蛇口租賃住房REIT實現扭虧為盈，經營現金流同比大幅改善。
華泰蘇州恆泰租賃住房REIT收入同比大增101.28%，高增速源於統計口徑差異——上年同期為2025年4月25日至2025年6月30日約兩個月，並非完整上半年，2026H1為完整運營期。新上市的中航北京昌保租賃住房REIT首期可供分配金額達3432萬元，表現良好。
從經營活動現金流淨額來看，除紅土深圳安居REIT由負轉正外，招商基金招商蛇口租賃住房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、華夏北京保障房REIT、華泰蘇州恆泰租賃住房REIT等同比漲幅可觀，板塊整體現金流創造能力增強。
2026年上半年，保租房REITs板塊基本面延續穩健態勢，擴募成為收入與可供分配金額增長的核心引擎，頭部產品通過注入優質資產實現規模與收益的雙重提升。隨着擴募資產持續擴容以及運營表現分化，底層資產運營能力與現金流穩定性仍將是決定各產品穩定經營的核心變量。
數據來源：Wind，觀點指數整理
二級市場表現上，截至2026年9月11日，9只已上市保租房公募REITs二級市場價格表現為短期震盪、中長期明顯分化的走勢，單日行情漲跌互現，板塊缺乏統一趨勢，底層資產區位基本面、租金市場環境成為估值分化的核心驅動因素。
從當日盤面來看，國泰海通城投寬庭保租房REIT、華泰蘇州恆泰租賃住房REIT、紅土創新深圳安居REIT及華夏基金華潤有巢REIT錄得上漲；華夏北京保障房REIT跌幅相對靠前，其餘標的小幅收跌或平盤，單日波動幅度整體有限，板塊交易情緒偏謹慎。
從時間維度看，近一月板塊維持震盪運行，標的收益內部分化顯著，部分標的價格迎來修復。其中，國泰海通城投寬庭保租房REIT（+2.44%）、華夏北京保障房REIT（+1.87%）、中航北京昌保租賃住房REIT（+1.52%）、招商基金招商蛇口租賃住房REIT（+1.47%）等錄得正收益，而匯添富上海地產租賃住房REIT（-2.84%）、華夏基金華潤有巢REIT（-0.83%）、紅土創新深圳安居REIT（-0.40%）仍處下跌通道。
近三月分化進一步拉大，中航北京昌保租賃住房REIT以+6.41%領漲，紅土創新深圳安居REIT大跌5.86%，首尾差距超12個百分點。
上市至今全部錄得正收益，漲幅區間為23.62%至74.27%，保租房REITs的長期配置價值仍獲市場認可；但今年以來多數產品錄得負收益，僅中航北京昌保租賃住房REIT（+3.31%）和國泰海通城投寬庭保租房REIT（+0.78%）實現正增長，華夏基金華潤有巢REIT（-8.97%）、紅土創新深圳安居REIT（-7.69%）、中金廈門安居REIT（-7.32%）跌幅居前。
租賃住房REITs長期配置價值穩固，但2026年以來二級市場整體承壓，市場從普漲轉向分化，底層資產運營能力、擴募進展及現金流可預測性成為定價核心。
公募REITs之外，機構間REIT（持有型不動產ABS）以及類REITs領域成為單項目、區縣級國資的重要備選路徑。其中北京海淀區保障房海悅·梧桐苑項目早在2022年就已完成公募REIT前置籌備，但歷經四年並未正式申報，本期轉為啓動機構間REITs財務顧問、專項計劃管理人選聘。該項目為單一大體量保租房項目，合計2411套房源，現金流穩定，但受限於儲備資產厚度不足及公開市場合規披露壓力，平臺選擇門檻更靈活、審核鏈條更短的機構間REIT先行盤活存量資產。
同期北京亦莊控股產業配套人才公寓機構間REITs獲上交所受理，擬募集10.51億元，為經開區首單人才公寓機構間REIT。目前北京已有昌平、海淀、亦莊三個區級平臺推進租賃住房機構間REITs產品，擴容節奏提速。
三四線城市層面，宿遷宿豫相豫·漫柏未來人才社區啓動類REITs服務機構選聘，暫定募集規模3億元，為縣域人才公寓探索資產證券化出路。
從項目特徵來看，底層資產進一步拓寬，除傳統保租房之外，產業配套人才公寓、區縣人才社區等均納入證券化儲備池。資產證券化的地域維度已從一線、強二線，向濟南、鄭州等省會以及宿遷這類三四線城市延伸，保租房資本化不再侷限於頭部核心城市。
對比不同平臺選擇可以看出，公募REITs對資產池儲備、多項目打包、持續擴募能力、長期公開信息披露均有較高門檻，更適配資產儲備充足的省市級大型城投、央企平臺。機構間REITs/類REITs對單一大體量項目、培育期資產更加友好，審核效率高、披露尺度相對寬鬆，適合區縣級國資平臺，能夠以較低的綜合成本實現存量資產盤活與資金回籠。
綜合來看，住房租賃資產已經告別唯公募REITs的單一盤活思路，形成公募REITs面向成熟組合資產、機構間REITs/類REITs等承接單體及培育期資產的多層次資本化體系。
隨着地方大量保租房建成運營，多層次資產證券化工具將持續承擔回籠資金、反哺保障性住房新增建設的功能。