觀點網 10月9日上午，國慶長假後的第二個工作日，廣州土地交易大廳的屏幕又忙碌起來了。

黃埔科學城映日路以北、開泰大道以KXCGS-I4-8地塊，一上線就被保利、越秀、中海、廣開控股四家盯上，家家都是在廣州說得上話的主兒。

從線上直播來看，舉牌一路沒停，尤其是後半場，保利、越秀、中海輪番轟炮，全場71輪，從13.15億元的起拍價一路打到16.65億元，樓面價定格在2.17萬元/平方米，溢價率26.61%。最後把這塊地揣進兜裏的，是保利發展旗下的廣州保隆置業。

新政出來後，房企都喊着“資金壓力大”，實際上，只是不敢再把錢隨便撒了，可要碰到核心區的好地，照樣有人71輪往上加價。

遠郊的地流拍流到沒人要，市中心的地卻被搶到臉紅脖子粗，這是近幾年樓市進入調整期後的常態，而新政後，更是加劇了這種現象，只是敢獨自唱戲的人少了。

“三起三落”的地

保利、越秀、中海，隨便一家拎出來，都能讓廣州樓市震一震，而科學城映日路這塊地為何能博得他們青睞？

從區域位置來看，地塊就位於黃埔科學城核心區，距離地鐵21號線科學城站約300米，腳下就是廣州東部最密集的科創產業帶。更關鍵的是稀缺，這片區域已經14年沒有正經宅地出讓了，業內直接管它叫“壓箱底”的靚地。

據悉，該地塊總用地3.48萬平方米，容積率只有2.2，限高80米，配建僅2600平方米社區商業加3149平方米公建，含一所9班幼兒園，是一塊能直接進場幹活的淨地。

目前，科學城周邊在售的樓盤，多為舊改項目，容積率普遍做到4-5，排布密集，這宗2.2的低密地塊，相當於在一片“握手樓”裏留出了一塊能喘口氣的地方，所以才更顯它的“獨特之美”。

不過，地塊的出讓並非一帆風順。地塊的故事得追溯回八年前，當時，廣州農商行以底價7.31億元把它拿走，原本要建一棟200米的總部塔樓，號稱科學城第一個摩天地標，但可惜旗沒開起來，銀行退地，地塊被政府收了回去。

收回之後，廣州做了個現在看來很關鍵的決定——商改住。2025年4月，控規正式把這塊容積率4.0的商務商業用地，調整成二類居住兼容住宅，容積率一路壓到9月掛牌的2.2。

過去幾年，科學城寫字樓蓋多了、賣不動，不如把這塊核心區的“過剩商辦”盤活，改成住宅補改善的缺口，於是也就有了後面出讓的“三起三落”。

2025年5月，地塊第一次掛牌，起拍16.55億；6月因故終止；今年9月第三次回爐，起拍價直接砍到13.2億，還允許土地款分期，30天內先付一半，剩下的一年內付清.

可以說，政府把價碼、門檻、付款節奏全鬆了綁，才換來了今天71輪的熱鬧。

眼下，市場最關注的莫過於地塊是否被要求現房銷售，答案是沒有。雖然8月28日全國層面已經打響現房銷售改革的發令槍，廣州也在9月30日出臺了銷售制度改革的地方細則，明確“有序實施現房銷售”，但映日路這宗地並未被強制要求現房銷售。

再來看周邊在售新盤情況。據安居客APP上顯示，核心區目前唯一在售住宅新盤只有大壯名城，其餘要往外擴到香雪及黃陂片區。當前，大壯名城帶裝修均價已經落到3.5萬元/平方米上下，新房105平方米北向特價單位總價約325萬元到335萬元。

市場按照2.1萬元/平方米的地塊成本價推測，未來該項目售價得在4萬元/平方米以上。

熟悉面孔

把鏡頭從這塊地再拉遠一點，新政落地之後，廣州土地拍賣臺上來回站着的，其實就是這幾張熟臉。

以828新政公佈次日開始統計，截至目前，廣州公開土拍市場共成交了4宗宅地，分別是：9 月 4 日，越秀24.81億拿下的天河大觀路原廣東電視臺地塊，溢價約 16%；9月29日，廣州地鐵41億元拿下的黃埔魚珠車輛基地一期地塊；9月30日，保利38.17億元成交的海珠琶洲南CZTB，溢價約26.5%；以及10月9日成交的黃埔科學城映日路地塊。

每場土拍舉牌的名字：保利、越秀、中海、珠實、廣州地鐵、廣州城投、天河高新——清一色是央企加廣州本土國企。

拍賣臺還是那個拍賣臺，溢價率甚至不比五六年前低，但臺下坐着的，換了一茬人。這就是新政之後廣州樓市最真實的底色——資金沒有離場，它只是換了站隊的方式，而敢拿地、能舉牌的，從來不是最激進的，而是最穩的那幾家國企。

鏡頭再從拍賣臺切到售樓處，劇本幾乎一模一樣。

據廣州中原研究發展部統計，國慶前後全市開盤項目約10個，合計推出約 847 套新房——近五年來同期低位，而且真正的全新盤少得可憐，除了天河珠江·金融城·頤德公館9月 28 日晚提前內選，其餘基本是老盤加推。

儘管供應縮了，但熱度卻沒散，錢照樣往頭部湧。

珠江頤德公館靠“先付15%首付、兩年後再供樓”的方案，國慶到訪超2000組、銷售25億，最高單價摸到14.14萬元/平方米；保利發展在廣州雙節賣了超30億元；中海大境到訪1500人次、成交3.6個億；珠實的天河都薈三期新政後首開，去化率衝到 98%。

不同於核心區域靠地段、靠實景、靠“看得見”取勝，外圍是另一套邏輯——10月1日剛落地的購房貸款貼息，讓增城、花都的剛需盤到訪量同比出現上漲。

事實上，這不是一場全民狂歡的回暖，而是一場頭部玩家的內循環。臺上搶地最兇的是保利越秀中海，臺下賣房最猛的還是這幾家。

它們左手在黃金週賣樓回款，右手就在土拍市場補倉拿地，像今天保利這樣，節前剛在廣州賣出30億，節後立刻砸16億拿地，而中海在旁邊每輪秒跟、寸土必爭。這是一種底氣，也是一種信號。

土地市場從來不會告訴你溫度，它只會告訴你，誰還敢下注，以及它把籌碼押在了哪裏。