9月28日，華潤置地旗下順德澐璟二期別墅組團「鯤鵬別墅」超2000㎡創意樣板間正式開放。當天同期舉行的“鯤鵬之境·雲端始見”頂奢生活方式發佈會，吸引了順德行業領袖及30餘家主流媒體到場。在佛山豪宅市場普遍陷入“產品同質化”與“資源內捲”的當下，這個全組團僅39席、頭排8席的別墅組團，被不少到場媒體視為觀察順德頂豪市場的一個樣本。

01 | 現場見聞：先逛濕地，再看房

當天下午，媒體一行步入由華潤置地代建的全球首個以鷺鳥為主題的雲鷺濕地公園，親水棧道上，水杉臨水照影，白鷺或靜棲枝頭、或輕掠水面，參觀人羣的快門聲此起彼伏。

隨後，在管家引領下步入超2000㎡創意樣板間。記者觀察到，參觀者停留最久的位置有兩處：一是首層貫通地上地下的“四季花廳”，二是負二層挑高4.2米、天光與水景交織的花園音樂廳。

傳統別墅的痛點由來已久：面積攤到每一層，地下室往往昏暗潮濕，最終淪為“儲物暗房”。這套樣板間的解法，是一個貫通1F至B2的垂直採光中庭，為地下空間增加了約150㎡的自然採光面積，地下部分採光面接近總面積的30%，白天基本無需人工照明。

此外，據項目方介紹，這套樣板間的地下兩層被規劃為一整條家族生活動線：負二層以約92㎡的花園音樂廳為核心，依次展開可坐12至15人的宴會廳、下沉跌水庭院、恆溫酒窖與雪茄吧、以及串聯恆溫泳池、影K廳等康樂動線；負一層夾層則安置保姆房與家政間，主僕動線完全分離。

項目採用360°環繞式庭院設計，入戶院、側院、主院圍合，前庭迎客，後院藏景，側院通幽；院牆約2.7至3.1米，類獨棟錯位拼合，兼顧私密與獨立。

在產品層面，約12至14米大面寬廳堂配合大面積玻璃幕牆，客廳、餐廳與庭院景觀無縫滲透。地上層高約3.5至3.6米，多套房設計，屋頂約74㎡觀景露臺三面環望濕地，安放每一個家庭成員的理想生活。

02 | 39席中的8席：頭排的稀缺結構

鯤鵬別墅背靠的是約66公頃的雲鷺濕地公園，片區鳥類已達13目31科72種，鷺鳥數量從近兩萬只增至峯值三萬餘隻。

而鯤鵬別墅組團雄踞濕地頭排，這不僅是濕地生態的第一順位享有者，更是主城不可再生景觀資源的直接佔有者，資產屬性天然分層。

全組團39席中，頭排僅8套。這一供需結構，被現場多位媒體同行視為觀察其後續去化表現的關鍵變量。

03 | 一座“清暉園式”的當代宅園

園林是這個組團的另一重辨識度。項目汲取世界文化遺產清暉園的造園精髓，外圍生態水軸將兩條水線引入園林內部，與外部濕地生態連成一體，形成以水為脈、以巷為骨的完整園林敘事。

同時萃取清暉園、大良魚燈、羅行竹編、英石賞石等嶺南非遺元素，將紋樣與匠藝轉化為建築構件、燈具與景觀雕塑。這種“非遺匠藝”，目前在順德尚無同類做法。

04 | 城市運營視角：片區統籌進入兌現期

發佈會上，華潤置地重申了其片區統籌邏輯：以城市合夥人身份深度參與雲鷺片區的整體規劃與長期運營，整合住宅、商業、生態、教育等多維資源，實現“全局規劃、一體開發、分期建設、統一運營”。

這一模式的兌現進度可以被公開驗證：順德萬象匯已開業一週年，成為順德商業新地標；約66公頃雲鷺濕地公園已對公眾開放；總建築面積約6.2萬㎡的駒榮路文體中心已於今年2月封頂，預計2027年底投入使用。

此外，順德澐璟鏈接萬象匯、雲鷺濕地公園等配套，打造澐峯會六大主題社羣，涵蓋露營、親子研學、健康運動、文化沙龍、公益行動等多元場景，構建跨越年齡、行業與地域的社交生活圈。

在業內人士看來，“配套先行、運營前置”的片區統籌模式，為頂豪資產提供了可持續的運營支撐，也為行業從“開發商”向“城市運營商”的轉型，提供了一個可研究的順德樣本。

主城限墅之下，城芯位置、直面原生濕地、商業教育配套全部落地的低密臨水地塊，未來不會再新增供給。鯤鵬別墅這種“城芯繁華+原生生態”的兼得結構，疊加39席的總量控制，構成了其價值敘事的底層邏輯。

對於關注灣區頂豪市場的觀察者而言，這個頭排僅8席的別墅組團，提供了一個觀察順德塔尖購買力的窗口--畢竟，樣本足夠稀缺，才值得記錄。