中報觀察 | 南都物業加速轉向非住宅賽道

觀點網 物業行業仍在深度調整期，随着近年來房地産市場由增量擴張轉入存量博弈，價格競争、項目退盤、一線人力成本剛性上漲，幾乎成為全行業共同面對的普遍壓力。

8月27日，首家登陸A股的物企南都物業公布了今年上半年業績，營收利潤雙雙下滑成為其當前發展過程中面臨的一大現實挑戰。

數據顯示，2026上半年該公司實現營業收入9.08億元，同比下降0.58%；歸屬于上市公司股東的淨利潤約1.16億元，同比下降了10.97%。

數據背後是南都物業主動退出不盈利項目的經營取舍，以及所持安邦護衛股價下跌确認公允價值變動損益帶來的非經常性拖累。

擴張非住宅業态

整體而言，南都物業業績本身並不突出，在行業整體承壓的背景下這份“微降”中也包含着明顯的取舍。

首先，利潤端的變化源于經營結構的主動調整。公告介紹，歸母淨利潤下滑的主要原因是主動退出了部分不盈利項目。這一調整在短期内拉低了收入規模，卻同時改善了資産質量，推動毛利率上行。

在物業費調價機制不暢、存量項目利潤率普遍走低的行業環境下，毛利率的提升並不容易，需要項目篩選、人員配置、服務標準化等多個環節的協同配合。南都物業選擇用當期報表的“減法”，換取未來盈利質量的“加法”，這種“舍小保大”的做法，與單純追求規模的擴張路徑形成了對照。

其次，反映核心業務經營能力的扣非淨利潤同比增長11.04%至6.15億元，同期加權平均淨資産收益率為9.27%，較上年同期減少1.96個百分點，主要受利潤端波動拖累，但仍處于行業相對合理區間。

數據來源：公司2026年半年度報告

營收微降、扣非利潤正增長這一組合，意味着該公司核心業務的盈利質量有所提升。同時，作為檢驗企業健康程度重要標尺的現金流期内出現明顯波動。

根據報告，南都物業期内經營活動産生的現金流量淨額為-5546萬元，上年同期為-2077萬元，同比下降166.96%。

南都物業解釋稱，主要系保障供應商服務品質、主動降低應付賬款規模、支付供應商款項增加所致。

具體業務方面，非住宅業态已成為該公司業務增長的核心支撐。中報介紹，在住宅物業增量收縮、非住業态市場空間相對開闊的背景下，公司在園區、商辦等非住宅賽道的布局，為收入結構提供了緩沖。

數據顯示，2026上半年南都物業新簽項目41個，新簽面積359.31萬平方米。從業态結構看，新簽面積中住宅項目占比16.67%，商寫項目占比36.01%，城市服務項目占比47.31%，其中城市服務項目面積占比較去年同期提升超20個百分點。

截至期末，該公司總簽約項目641個，總簽約面積8535.00萬平方米。業态分布上，住宅項目占比60.35%，商寫項目占比29.26%，城市服務項目占比10.39%。

數字化與科技投資

物業作為典型的勞動密集型行業，人工成本占企業運營成本的比重普遍超過60%，保潔、保安等一線崗位工資剛性上漲，而物業費調價機制不暢，兩相擠壓之下，行業利潤空間正在不斷地攤薄。

在此背景下，機器替代人力、數字化提升效率，已經從“可選項”變為“必答題”，南都物業也将科技同時寫進了内部改造與外部投資兩條線。

内部層面，該公司數字化建設已進入深水區。上半年，圍繞“運營”與“數智”融合組建數字運管中心，推動“收入中台”與“悅嘉家平台”兩大核心平台實現全鏈路數據貫通：前者打通項目經營全鏈條，支撐收費提升；後者實現服務過程的全數字閉環管理。

數據孤島的打破，意味着管理決策從“經驗驅動”轉向“數據驅動”。同時，數字化的顆粒度還在持續細化。

期内上線的能耗公示、代收代付能耗墊資報表等功能，将原本模糊的能耗賬目透明化；與支付寶小程序聯動推出的繳費滿減、抽獎等互動，則把繳費從“任務”變成“體驗”。

而社區生活服務平台已形成“悅嘉家”“悅園區”“悅服務”三大終端APP，分别面向住宅業主、園區企業與物業員工，覆蓋C端、B端與内部管理的數字化生态圈也已經初步成型。

對外投資方面，南都物業亦在将目光聚焦在機器人等新質生産力賽道。

半年報介紹，該公司以自有資金3000萬元參與認購私募基金正江千帆（嘉興）股權投資合伙企業（有限合伙）的有限合伙人份額。

其中，2025年4月，南都物業曾以1500萬元增資入股杭州雲象機器人，持股8.5714%，成為其最大機構股東。

官網顯示，雲象機器人專注于商用清潔領域，具備視覺感知、深度學習、自主決策等技術優勢。目前産品已廣泛應用于交通樞紐、商業綜合體、醫院、工業等場景。落地項目超過1000個，清洗面積超過了3億平方米。

南都物業公告也介紹，作為去年重點投資對象，雲象機器人今年上半年業務實現較快增長，其核心産品在地庫等復雜場景中的清潔效率與運行穩定性表現良好，已獲得物業行業客戶批量采購，年内有望實現盈虧平衡。

另外，智能設備應用方面，南都物業提出要集中資源在浙江及華東區域的服務項目中，将清潔、安防、巡檢類服務機器人進行場景落地與叠代測試，同步打造多業态智能化試點項目。

随着行業競争轉向科技較量，這些場景的落地，将成為南都物業未來發展的關鍵。

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