觀點網 物業行業的粗放性增長已難以為繼，隨着競爭重點從“搶規”轉向“篩項目”，退盤、減值、回款成為物企業績報告中的高頻詞。

8月25日，根植中原的建業新生活發佈了2026中期業績。其中，由於期內主動撤出一些虧損小區，導致在管面積較2025年末下降250萬平方米；實現收入12.76億元，同比下降11%。受金融資產減值虧損淨額擴大至2.32億元拖累，錄得公司股東應占虧損3309萬元，同比由盈轉虧。

可以說，正處於規模與盈利能力雙重收縮狀況下的建業新生活，整體經營態勢與資產質量均面臨巨大壓力。

收入收縮，由盈轉虧

公告顯示，今年上半年建業新生活實現總收入12.76億元，同比下降11%，；期內公司股東應占虧損3309萬元，上年同期為盈利1.06億元，每股基本虧損0.03元。

收入與賬面利潤的雙雙回落，延續了2025年報收入下降6.2%、股東應占利潤下降26.61%的收縮軌跡，地產交付放緩對收入的傳導仍在深化。

數據來源：建業新生活2026中期業績公告

從收入結構看，該公司的收縮主要發生在增值業務端。

物業管理及相關服務收入11.5億元，佔收入約90.2%，較上年同期的約11.54億元僅輕微回落4.3%，基本盤保持穩定。

但貨品銷售收入由1.44億元降至8125萬元，降幅約43.8%；安裝及裝修服務則逆勢增長6.6%至2320萬元；商業資產管理及諮詢服務收入132.4萬元，體量尚小。整體上，增值業務與地產交付、銷售節奏高度關聯，是本輪收縮中最先作出反應的部分。

回顧往期來看，2025年報中，物業管理服務收入約23億元，社區增值服務4.30億元（-21.0%）、非業主增值服務0.39億元（-64.5%）。顯然，增值業務的下滑並非本期獨有，而是2024年以來持續收縮趨勢的延續，本期內貨品銷售的大幅回落是這一趨勢的進一步強化。

在收入承壓的同時，成本管控成為利潤表的重要支撐。2026上半年建業新生活銷售成本為10.18億元，降幅約10.4%，與收入降幅基本同步；銷售及營銷開支由635萬元壓縮至339萬元，行政開支由7293萬元降至5749萬元，降幅分別為46.6%和21.2%。

這使公司整體毛利率維持在20.2%，較上年同期的20.8%僅下降0.6個百分點，其中物業管理服務毛利率20.3%基本持平，社區增值服務毛利率20.0%，較上年的22.6%有所回落。

真正改寫賬面利潤的則是減值項。報告期內，該公司金融資產減值虧損淨額高達2.32億元，約為上年同期7164萬元的3.2倍，約為當期歸母虧損的7倍。

2025年報也顯示，應收賬款是減值的主要載體，其中3年以上賬齡應收款已增至12.65億元，關聯方應收款餘額約9.3億元、計提比例處於高位。隨着應收賬款的賬齡結構劣化，建業新生活的減值計提也不斷地放大。

減值的重要源頭則指向關聯方，實控人胡葆森旗下建業地產自2023年6月美元債違約以來持續承壓，建業新生活對關聯方應收款的信用風險敞口因此居高不下，回款質量與減值節奏成為業績的最大變量。

隨着經營回款節奏放緩及減值計提後的資產結構調整，該公司的流動性指標也在同步收緊。

中報顯示，建業新生活的現金及現金等價物由2025年末的4.13億元降至1.82億元，半年減少約56%，另有受限制現金992萬元。這意味着，短期流動性管理將是該公司下半年需要緊盯的環節。

出清風險，切割地產

近年來，建業新生活的戰略取向也在同行業環境同步調整，目前已清晰地從“規模擴張”轉向“質量深耕”。

於2026年6月30日，建業新生活總在管面積約為1.92億平方米，較2025年末1.95億平方米減少約250萬平方米，減少率為1.3%。期間，該公司主動撤出了一些虧損小區的管理，也使得住宅物業項目平均物業管理費由2025年同期的1.75元/平方米/月略微上升至1.77元/平方米/月。

主動收縮低質量業務，將現金優先用於經營與風險處置等舉措，指向同一決策方向，即不再追求面積與收入的單純增長，轉而提升存量業務的效率與資產質量。

過往期間，建業新生活曾在2023年一次性計提12.22億元應收款減值，2024年即扭虧為盈；2026年中期再度放大計提至2.32億元，意味着存量壞賬仍在分批處置。

同時，降低對單一關聯方的依賴成為在市場上生存下去的關鍵主線。該公司期內持續推動市場化外拓，第三方客戶已構成規模底盤的主體。

隨着外拓能力增強，獨立第三方客戶佔比與回款質量有望繼續改善，從而逐步緩解關聯方應收款對利潤與現金的雙重擠壓。客戶結構的遷移，是公司修復資產負債表的根本途徑之一。

向內求效率則是支撐利潤的日常動作。期內，建業新生活行政開支下降21.2%、銷售及營銷開支下降46.6%，費用管控已見成效。數字化工具在收費、能耗與人力上的應用，成為挖掘存量管盤單盤利潤率的主要手段。物業管理服務毛利率20.3%在收入收縮背景下保持基本持平，亦顯示基本盤運營效率的相對穩定。

而業務結構也正進一步向物業管理基本盤收斂。期內，該公司物業管理及相關服務收入佔收入約90.2%，較上年同期的約80%明顯提升，收縮主要集中在與地產交付高度綁定的貨品銷售等環節；安裝及裝修服務則逆勢增長6.6%，商業資產管理及諮詢服務收入體量尚小，卻代表公司向更高附加值服務延伸的探索。

收入結構的此消彼長，意味着建業新生活正在主動切割與地產週期的強關聯業務，轉向現金流更穩定、回款質量更高的服務品類。

同樣，分紅策略的轉向也是理解公司現金取向的窗口。建業新生活已於2025年度首次不再派發末期股息，2026年中期亦宣佈不建議派付中期股息。這意味着，在存量風險出清完成之前，股東回報大概率繼續讓位於資產負債表修復，現金分配將保持審慎。

展望未來，建業新生活的盈利路徑重構將圍繞“出清存量風險、提升內生效率、優化客戶結構”三條主線展開。

其中，出清存量風險，取決於關聯方應收款處置的實質性進展，其節奏決定利潤表的出清速度；提升內生效率，有賴於數字化在收費、能耗與人力上的持續滲透，以及單盤利潤率的穩步抬升；優化客戶結構，則要求市場化外拓繼續放量，讓獨立第三方客戶成為收入與現金的穩定來源。