以科技打破服務新邊界 | 2026博鰲物業暨城市服務大會完美落幕

觀點網 當下物業行業正經歷一輪深度洗牌，前期盲目擴張、重規模輕運營的發展模式難以為繼，"物業撤場"、收繳率承壓、盈利收窄等共性難題持續擺在所有從業者面前，倒逼行業重新回歸服務本源。

8月13日上午，2026博鰲物業暨城市服務大會在海南藍灣綠城威斯汀度假酒店召開，本次大會以"服務的修煉"為主題，行業精英齊聚一堂，毫無吝啬地向外界分享自己的真知灼見，共同探讨行業出路與服務新邊界。

與會嘉賓分别從長期主義經營、商業模式重構、社區康養增值、數據資産挖掘、海外市場拓展、AI 與智能機器人落地應用等維度分享實踐經驗，辯證探讨科技工具與人本服務的平衡關系。

盡管給出的突圍方向各不相同，但各方基本形成了一個共識：行業轉型的核心，不在于不斷拓寬業務版圖，而在于沉下心打磨服務基本功。

無論是智慧設備、數字化平台，還是社區增值業務、全域城市服務拓展，都只是服務落地的載體，居民真實的居住需求、城市精細化治理訴求，才是企業可持續經營的根本錨點。

行業出路在何方？

物業行業正從"規模競賽"轉向"專業競賽"，從空間、内容、能力以及定位四個層面創新升維，進行着一場系統性的價值邊界重構。2026年，既是"十五五"開局之年，也是物業暨城市服務賽道從"管理"思維邁向"服務"思維的關鍵之年。

保利發展旗下保利物業黨委副書記，保利城市建設服務有限公司董事長靳勤表示，物業服務行業的升級從來都不是追風風口的短期博弈，而是一張藍圖繪到底的長期主義遠征。時代浪潮之下，物業服務的定位正在發生根本改變，從單一的空間管理者邁向綜合的城市運營者。

靳勤分享到，保利物業這十年的探索核心就是處理好"守與變"的辯證關系。

保利發展旗下保利物業黨委副書記，保利城市建設服務有限公司董事長 靳勤

所謂守，是十年以來始終不渝、毫不動搖的三條根本底線：一是守方向，永遠跟着國家的戰略，不碰紅線，緊跟城市更新和治理現代化的步伐走；二是守本色，永遠跟城市特色相融，拒絕千城一面的復制，深挖每一個項目的文化基因；三是守初心，永遠跟老百姓的訴求相呼應，深耕民生服務的一線，兌現為民服務的央企本色。

正是在這份堅守的基礎上，保利物業才沒有偏離公共服務的主賽道，穩步完成了從單一城市空間維護到全域一體化城市綜合運營的跨越式升級。

彩生活服務集團副總裁于海華提出，物業行業目前面臨着三大困局：在商業上的模式失靈、利潤承壓；在外部的輿論污名化、信任赤字嚴重；在内部的管理粗放、口碑基礎薄弱。

與此同時，她還提出在逆境中破局的核心主要有兩個。一是重構商業模式，向外破局。從服務者向價值共生者轉型，用透明化重塑信任基石，嘗試陽光酬金制模式、落實質價相符承諾等。在增值服務方面，選擇打造差異化選品策略，做"人無我有"的特色生意，其中在社區養老方面，彩生活與光大養老合作，在成都成功實現業務落地，並已經實現扭虧為盈。

二是精細化運營+AI技術賦能。彩生活構建了人員、服務、設備、客戶四維的精細化體系，實現了對業主的精準服務和有溫度的服務。同時全面擁抱AI技術，通過AI外呼、智能派單、遠程巡檢等工具，實現了服務的顯性化。

彩生活服務集團副總裁 于海華

招商積余黨委委員、副總經理兼醫養公司（招商觀頤）黨支部書記、總經理文豔紅表示，物業服務在居家生活保障、"一老一幼" 服務托付領域具備廣闊發展空間，是行業應當重點挖掘的差異化增值業務方向。

她指出，對比五年前及更早階段，能夠明顯感受到頂層層面對居家社區養老領域的重視，相關政策在制度設計與落地細則層面已形成諸多銜接。自去年起，相關政策已由政策吹風階段轉入實質性落地實施階段。

文豔紅介紹，招商觀頤為集團旗下專業康養平台，業務並不局限于養老闆塊，早在十年前便覆蓋醫院、養老、健康管理等業務闆塊，服務鏈條涵蓋月子照護至安甯療護，具備完整全生命周期服務實踐。

在服務理念方面，招商觀頤倡導 "吃得好、睡得好、心情好、運動好" 的社區健康理念；業務模式層面，秉承"左手牽政府，右手牽業主"打造一個"公益+增值"的雙軌服務體系，目前已正式運營五處相關站點，另有五處正在籌建；在人員管理層面持續叠代優化，除組織架構适配外，重點推動物業人員補齊康養專業素養、康養從業人員熟悉物業作業流程與現場場景，在機制層面開展大量探索。

招商積余黨委委員、副總經理兼醫養公司（招商觀頤）黨支部書記、總經理 文豔紅

星河智善生活集團副總經理、運營管理中心總經理李海若認為，物業公司在數據資産背景下的價值将得到重新定義。

他指出，資産價值與物業收繳率強相關。一線運營反饋顯示，當前物業費收繳率偏低的核心誘因，並非物業服務品質問題，而是整體經濟環境下行、業主持有資産貶值，導致業主付費意願下降。

盡管當前行業内多數物企均在推進數智化轉型，但傳統的數字化降本增效模式存在明顯瓶頸，單純依托運營成本優化難以有效撬動資産保值增值。基于此，行業亟需創新發展路徑，依托數據資産建設挖掘全新增長點，探索助力持有型不動産資産保值增值的全新發展模式。

李海若還表示，物業公司未來的核心能力有三個：一是把服務做好；二是把運營做精；三是把數據做成資産。

下一個十年，既要比誰管得細，還要比誰更能讓資産保值增值，從數智化走向數據資産，從物業原成本中心的定位走向價值中心的定位，從服務執行者走向資産價值協同的管理者。這是物業企業正在經歷的轉型，也是未來的增長方向。

星河智善生活集團副總經理、運營管理中心總經理 李海若

東原仁知城市運營服務集團董事長羅韶穎則認為服務出海是一個躲不過去的命題。

她提出一個現象：從2020年開始，中國服務業的增加值已經是制造業增加值的兩倍多；同時，僅批發零售、住宿和餐飲等衣食住行相關的服務，便占制造業一半的GDP。因此，當國内市場卷到不能再卷時，出海無疑是一個理所當然的選項，且這個選項既适用于制造業，也适用于服務業。

羅韶穎稱出海是一個"小步慢跑"的過程。據她介紹，東原仁知城市運營服務集團于2022年開始做産業清潔機器人，直到2026年旗下天策智能分别在國内和國外運營智慧清潔服務解決方案才正式出海，僅出海這一步便花費了三年時間。

她表示，現實中出海是要打造一個全新的産品，需洞察當地需求，且涉及到政策的多變、資質合規、勞工文化、語言、當地政府部門的辦事習慣等等。于是她提出建議，出海必須尋找一個合作方，這是一個必答題。

東原仁知城市運營服務集團董事長 羅韶穎

以科技打破服務新邊界

當傳統物業服務的邊界被打破，科技正在重新定義"服務"的維度，成為行業提效、增值、破圈的核心引擎。

雅生活集團首席信息官、信息中心總經理肖翔表示，2025-2026年是企業級AI應用大爆發的元年，物業行業需要花費一點精力來推行業務標準化，並且擁抱AI。

據介紹，雅生活接下來将會在數字員工和智慧場景的打造上持續投入，包括多大模型的生态構建，知識庫的不斷豐富和優化，更多場景下的AI智能體的引入。

此外，公司今年将實現日均億級的token消耗，並在内部14個BU進行産品的快速落位，包括信息系統、數據治理和AI工具，優先服務内部業務，部分智能體也會向行業進行輸出，為不同生态的客戶服務提供共性的工具能力，並接受市場考驗。

肖翔強調，所有的數智化平台、AI智能體和機器人的應用，目的從來不是為了替代人，而是希望能夠通過科技重構服務的意義，讓物業人從重復低效的勞作中釋放，回歸到有溫度的，面對面服務當中去。

雅生活集團首席信息官、信息中心總經理 肖翔

無獨有偶，碧桂園服務集團副總裁、旗下智慧物聯(PARA)集團總裁兼COO潘品毅也很重視人的價值。

他表示在智能化設備與機器人規模化投入應用的過程中，公司始終重點關注所轄近30萬名一線從業人員的職業發展路徑。唯有系統性打通一線人員職業升級路徑，才能真正推動行業高質量發展。

他還指出，碧桂園服務自研機器人更多是不得已，目前已經累計投入四億元，主要面向很有痛點的場景，例如各種住宅的清潔場景、車庫場景、樓棟場景、門崗場景等。

潘品毅判斷，未來五年會有越來越多的商品房變成機器人友好型。在數據層面，會有更多的設施設備維護數據、經營運營管理數據用于數字孿生。在空間層面，無論是數字孿生還是機器人友好型都會根本性改變未來住宅整體的狀态和工況。

碧桂園服務集團副總裁、旗下智慧物聯(PARA)集團總裁兼COO 潘品毅

壹智控機器人創始人兼首席執行官林木雄表示，當前許多物業服務場景都可以應用機器人，但是首先要看有沒有經濟價值。有經濟價值的場景主要包括清潔類、重復性高的工作，比如24小時巡邏、配送等。但他也指出，需要情緒價值、現場判斷、有溫度的服務沒必要用機器人，這些都屬于不适用的場景。

在主持"服務新邊界"主題讨論會時，廣東省房協專家委主任委員、灣區首發經濟智庫專家黎振偉亦發表自己的看法。

他表示，物業行業身處存量時代，同時擁有民生定位錨定、科技賦能加持、政策導向支持的三重機遇，向外拓規模容易，向内深耕很難。采購科技硬件容易，讓科技匹配真實的服務場景很難。喊出深耕理念容易，在合規的前提下把服務落地更難。

規模不等于實力，設備也不等于服務能力，物業的本質終究是與人打交道的民生服務，需吸取上一輪風口的教訓，回歸服務的本質，兼顧經營效益、服務溫度、合規底線，行業才能夠行穩致遠。

主題讨論會：服務新邊界

主持嘉賓：廣東省房協專家委主任委員、灣區首發經濟智庫專家黎振偉

對話嘉賓：金科智慧服務集團股份有限公司董事長 夏紹飛；碧桂園服務集團副總裁、旗下智慧物聯(PARA)集團總裁兼COO 潘品毅；福龍馬集團股份有限公司副總裁 黃英君；壹智控機器人創始人兼首席執行官 林木雄；北京金誠同達(上海)律師事務所高級合伙人 賀國良

金科智慧服務集團股份有限公司董事長夏紹飛對此深表認同。他指出，金科服務在退市之後更加聚焦于做十米寬、百米深的事情，這個更有意義。

他表示，公司業務戰略調整之後，整體經營業績變化很大，每年的收繳率都在上升，每年的現金流都在提升。

夏紹飛還介紹，科技賦能帶來的效率提升有限，現階段公司更關注解決一線員工的效率提升，減少一線員工等待的問題。對于科技賦能，公司更多的投入主要在于提升業财、報事、采購的效率。未來，機器還是要用，但至少現在沒有看到純機械能比人的效率更高。

碧桂園服務集團副總裁、旗下智慧物聯(PARA)集團總裁兼COO潘品毅也表示，在智能化設備與機器人規模化投入應用的過程中，關鍵在于構建人員與智能體、機器人的協同作業模式。

他還表示，從行業場景落地來看，住宅物業服務場景復雜度高，目前市場上尚無成熟的技術與服務商能夠完全适配住宅全域落地需求，單純引入機器人硬件設備無法實現效能釋放。于是公司主動投入，不斷試錯與叠代升級數字化，既能給一線人員帶來職業發展，也為真正長遠的發展奠定競争基礎。

北京金誠同達(上海)律師事務所高級合伙人賀國良則提出，目前行業内存在大量帶資進場現象。他認為這突破了物業公司的界限，既不具有可持續性，還有合規風險。

同時賀國良還稱，物業行業非常有利于AI、機器人的嘗試。因為物業場景下可驗證的數據非常明确，所以盡管物業是一個傳統行業，依然有利于高科技行業入場進行驗證，而且物企的業務邊界很清晰，作為一個殼資源比很多公司都更幹淨。

福龍馬集團股份有限公司副總裁黃英君預測，在環衛領域再過五年時間，機器人滲透率超過50%的規模化項目就會出現。

他表示，機器人最難的是要理解識别復雜的物理世界，並跟物理世界進行交互。但經過這幾年學術界、企業界的共同探索，解決機器人的終極問題的方法論已經誕生，即VLA+世界模型，之後便是等待通用人工智能的成熟。

黃英君還指出，機器人産品要想實現好用、省心和省錢，則需要做好三件事情：一是正确理解和與復雜物理世界交互；二是要有很好的供應鏈；三是要成為一個非常好的産品的集成商。

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