更新的未來：2026博鰲地産發展大會圓滿閉幕

觀點網 8月12日，2026博鰲地産發展大會圓滿落幕。本次大會緊扣“更新的未來：好房子”這一核心議題，與來自地産領域的企業家、行業專家及産業鏈上下遊運營商與服務商，共同探讨在行業新周期下，如何通過融合創新與模式重構，推動房地産向高質量發展轉型。

當前，房地産行業正在經歷一場根本性的模式轉換。随着舊有打法與邏輯的退場，新面孔、新思路與新能力正加速登上舞台中央。城市更新、新興技術的應用、存量資産的盤活與提質運營……共同勾勒出新周期下行業發展的清晰路徑。

從傳統開發向“地産+”復合型運營轉變，不僅是業務邊界的拓展，更是經營邏輯的深層重塑。

在探索長期主義與可持續價值創造的過程中，2026博鰲地産發展大會所凝聚的行業共識與前沿洞見，正為從業者提供寶貴的思路指引與實踐參照。

新模式下的能力重構路徑

中國社科院研究生院城鄉建設經濟系教授陳淮以《可持續的房地産發展新模式》為題，為本場活動開篇定調。

他認為，中國的城市化還遠遠沒有完成，城市化能走多遠，房地産業就能走多遠。

中國社科院研究生院城鄉建設經濟系教授 陳淮

在加快構建房地産發展新模式的趨勢下，陳淮指出，可持續的房地産業發展新模式就是均衡發展的模式。

“新模式必須是符合客觀規律的模式，必須是适應中國國情和特定發展階段的模式，必須是能實現可持續發展和人民群衆成為最大收益者的模式，必須是行業健康穩定發展和創新企業不斷涌現的模式，必須是供求關系持續趨向于長期平衡的模式。”

廣東省房地産行業協會會長王韶在題為《好房子，貴在煙火氣、貴在有溫度》的演講中強調，房地産高質量發展，除了均衡發展，還要穩定發展。除了發展的均衡性以外，還有環境的可持續性、社會的公平性等等。

廣東省房地産行業協會會長 王韶

在高質量發展的前提下，過去比拼體量、速度、杠杆的模式是不可能持續的。中國房地産已經從增量時代走向存量提質的時代，已經從過去推動經濟增長的重要工具轉向了民生保障的基石，功能結構發生了很大的變化。

據他觀察，目前房地産結構性、區域性分化，呈現的是點狀復蘇。主要體現在好房子好賣，核心地段房子好賣，核心城市房子好賣。

由此延伸，一個有生命的好房子，也意味着要傳承好地脈、史脈、商脈。需要研究本土文化、風俗習慣，把這些傳承引用到景觀、景區里面去。

王韶提倡，好房子要告别千盤一面，讓居住有情懷、生活有歸屬。

事實上，除了居住的房子，寫字樓更是無數人的第二人生空間。工作日人們約一半的時間在寫字樓里度過，按照40年的職業生涯計算，累計長達7.2萬到10萬小時，相當于1/4的清醒人生。

哈佛大學CTB青年研究與創新論壇全球二等獎學子楊子熠從《四維賦能：以“空間·科技·服務·數據”場景優化提升寫字樓資産價值》切入，分享有關商業樓宇運營效率提升的研究成果。

哈佛大學CTB青年研究與創新論壇全球二等獎學子 楊子熠

楊子熠在演講中談到：“基于一系列的案例分析和調研驗證，我們進一步總結了一套面向不同寫字樓項目的普适性提升策略清單。”

對于如何優化提升寫字樓資産價值，楊子熠介紹：“結合案例對比、分析研究與專家訪談，我們提出了空間、科技、服務、數據四維賦能模型假設。”

在空間場景方面，核心是提升空間利用效率和使用體驗；在科技場景方面，通過智慧化設備和數字技術提高運營效率；在服務場景方面，需要從傳統的物業服務向企業生态服務轉變；在數據場景方面，通過數字化平台沉澱運營數據，對用戶需求和樓宇運行狀态進行分析，並利用人工智能輔助決策，實現更精準的空間管理和資源配置。

這四個維度並非獨立運轉，而是分别從提高收入和降低成本雙向發力，提升經營的淨利潤，提高運營效率，最終驅動資産價值的提升，同步優化辦公體驗，讓樓里的辦公者們對環境更加滿意。

她表示：“我們的初心很簡單，讓每一棟大樓不再是冰冷的鋼筋水泥，而是有溫度、有效率、有活力的第二人生家園。為城市經濟注入新動能，為萬千白領創造更美好的辦公生活。”

解碼存量資産升值的運營新邏輯

除了更易被感知的地上空間，停車場這一同樣與日常生活緊密相連的“地下空間”，卻往往被低估甚至忽視。

停簡單聯合創始人、VP仲跻超在《存量資産的再一次革命：AI智能體重構停車場運營價值》主題演講中指出，AI在幫助企業提效的時候，其實重要的並不是工具有多強，而是流程。公司的流程如果不進行改變，AI應用的效率是不會大幅提升的。

停簡單聯合創始人、VP 仲跻超

那麼，AI技術如何在停車産業和相關業務場景中得到應用？仲跻超表示，作為停車場的經營方，所有的工作並不是在看車，而是如何提升停車場的收入。在公司里有一個詞叫做“非停收入”，就是如何掙到停車費以外的錢。

他提到，公司在停車場里面也叠代出了A2A的功能，不單單有場端停小愛幫助增收、運營，解決停車場内日常經營的問題。另外也推出車主端，把車主端的Agent開放給所有主機廠的客戶，實現車機和場端的智能化交流。

這個A2A的接口打破了傳統停車場和物業對接的思路，現在通過自然語義的溝通。A2A的接口可以向物業方對接，如果物業方有相關的智能體，有所有的問題，也可以像停車場管理員一樣。

仲跻超說：“我們作為停車場運營方，不只是希望讓現有的空間、現有的車位能夠賺更多的錢，也希望打造出下一代真正智能的物業場景。”

震蕩周期下同熙商業是如何交出創新答卷，還能保持業務的增長？答案是将業務做到極致的縱深。同熙商業副總經理兼發展部總監肖憶在《破局與增長：震蕩周期下同熙商業的創新答卷》主題演講中談到，在過去數年房地産震蕩的背景下，同熙商業依然保持了每年都有新增的大宗商業整購，所有的資産出租率都可以做到95%以上。

同熙商業副總經理兼發展部總監 肖憶

“所有項目都是我們從開發商手上整購回來，並交給公司統一運營。我們的標的從3.5萬方的街區商業到3000方的社區底商不等，均有涉獵。這些簡單的數字背後，就是同熙商業堅持了十多年的一條路。”

她表示，同熙商業的商業模式是三大闆塊融合發展，投資闆塊有自己的創新模式，本質上是整購+靈活持有+統一運營。

喜街商管闆塊在管商業面積30萬方，現在的體系已經走到了2.0版本，通過四個維度（策劃維度、招商維度、營銷維度和運營維度）激發商業真正的内在價值。此外，在2025年，同熙商業開展了零售闆塊業務。

穿過周期風暴

在博鰲地産發展大會之好房篇，凱德發展（中國）客戶洞察與分析總監張瑤歆率先登台，她的演講主題為《重新定義客戶需求，解碼客戶“進展”》。

她指出，在房地産進入存量時代之後，一直在思考，怎麼樣才能靠近客戶、理解客戶。

凱德發展（中國）客戶洞察與分析總監 張瑤歆

張瑤歆提到，傳統的人群畫像會告訴我們客戶是誰，比如說年齡、性别、所在的城市，還有職業，以及我們很關心的财力、收入情況。這些信息肯定是重要的，但是有了這些信息，就真正了解了我們的客戶嗎？

她認為，顯然這些信息是不夠的，要做的事情是要從産品思維切換到客戶思維。産品思維顧名思義就是一直在聊的房子本身的屬性、特征、配套等等。但是，客戶思維一定是站在他的立場，思考他到底想要獲得什麼，他在這個空間想要取得什麼進展。

過往做好客戶洞察，真正理解客戶，有一定的門檻，需要專業的團隊配備。當用了AI産品後，大大降低了分析能力的門檻。

保利(海南)旅遊發展有限公司副總經理王玥聚焦《從好房子到好生活--好房子時代的價值重構與企業轉型探索》，她談到，好生活不是什麼宏大的叙事。

保利(海南)旅遊發展有限公司副總經理 王玥

“對我們業主來講就是食堂有沒有好吃的飯，社區有沒有聊得來的鄰居，家里出了問題，物業能不能馬上提供服務。不是說保利已經做得很好了，恰恰相反，其實我們在深入做運營的過程當中發現了自身很多的不足。所以我認為好生活從來沒有標準的答案，更沒有終點，我們也一直在叠代的路上。”

王玥表示：“從好房子到好生活，其實背後是整個行業從規模到品質、從銷售到用戶、從短期到長期的全面重構，保利始終相信好房子是建築的標準，更是民生的責任，好生活是品牌的主張，更是長期的承諾。”

不同于傳統房地産開發的線性模式，貝好家的工作理念，是将客戶需求前置到項目開發之前。

貝好家設計研發中心總經理郭旌在題為《用戶定義好房子--貝好家 C2M 理念設計實踐》的演講中指出，C2M既是一種工作模式，也是一套貫穿貝好家各項職能的工作理念。其中，C代表客戶，M代表生産。它的核心，是将客戶的需求和痛點直接引入設計、生産等環節，讓客戶真正參與到産品生産過程中。

貝好家設計研發中心總經理 郭旌

郭旌指出，貝好家之所以有條件、有機會推動C2M實踐，主要依托貝殼平台的兩項核心優勢：一是國内規模領先的成交數據沉澱，以及以渠道為核心的強大去化能力；二是40多萬經紀人與大量客戶保持長期連接，為開展深入、持續的客戶調研奠定了基礎。

國家金融與發展實驗室特聘高級研究員邵宇從宏觀經濟角度，帶來《穿越終極泡沫 尋找新質50》主題演講。

邵宇在演講中指出，當泡沫消退的時候，每個人都感受到巨大的壓力，不光對投資，對消費、個人财富，以及我們的事業都有很大的影響。今天很多年輕人在談房子怎麼設計、怎麼運營，這一點非常好，但是從宏觀的角度來看，這個潮流似乎已經在退卻。

國家金融與發展實驗室特聘高級研究員 邵宇

現在分化非常劇烈，A股+H股所有上市的房地産企業市值沒有超過1.5萬億，科技的賽道，兩家做GPU芯片的頭部公司，加起來市值已經超過1.6萬億。這兩類企業，一個在水里，一個在火里。

“我們經歷了房地産泡沫，同時也即将經歷的是更為強烈的人工智能泡沫。我有一個判斷，人工智能不光是我們這輩子遇到的最大泡沫，可能是人類有史以來遇到的最大泡沫，可能遠遠超過房地産的泡沫，各位如何應對？”

邵宇進一步談到，大家都覺得泡沫是負面的詞，泡沫破滅會帶來資産負債表的衰退，其實泡沫也會帶來資源配置的改變。泡沫是配置資源的方式，它並不是貶義詞，但是它也決定了我們的視野，決定了我們的财富，決定了我們的賽道，決定了我們整體經濟的繁荣，以及個人獲取自己成功的方式。

“所以我們要每次精準地判斷，會不會有這樣的泡沫，以及會在什麼時候有一個大的調整。”

更新的未來

演講之後的主題讨論會環節，由浙報傳媒地産研究院院丁建剛擔任主持，邀請金蝶中國建築房地産行業事業部總經理顔瓊，首創城發資産運營事業部品牌營銷中心副總經理兼華南片區副總經理郜震浩，中銀證券房地産&輕工紡服行業首席分析師、副總裁夏亦豐，光華樓評出品人楊光華，主編筆記總編輯馮毅成共同登台，圍繞多個議題，展開深入交流。

主題讨論會：更新的未來

主持嘉賓：浙報傳媒地産研究院院長 丁建剛

對話嘉賓：金蝶中國建築房地産行業事業部總經理 顔瓊；首創城發資産運營事業部品牌營銷中心副總經理兼華南片區副總經理 郜震浩；中銀證券房地産&輕工紡服行業首席分析師、副總裁 夏亦豐；光華樓評出品人 楊光華；主編筆記總編輯 馮毅成

關于“城市更新”，中銀證券房地産和輕工紡服行業首席分析師、副總裁夏亦豐表示，城市更新“十五五”規劃提了2030、2035年兩個階段性目標，另外還明确了幾個定量的目標。實際上，過去城市更新就一直有在做，但為什麼沒有特别強的感受，主要是有幾個核心難點：第一個是盈利能力的問題，第二個是過去的政策有些限制，第三是資金來源。

從盈利的情況來看，有統計顯示2025年參與城市更新的企業數量下滑了3成，只有11%的企業在城市更新當中是盈利的，不到一半的盈利是在1%到3%。

投資和回報周期方面，69%企業回報周期要大于5年，更多的是遠大于5年，所以回報周期比較久，利潤率也比較低。

政策方面，過去有些項目要求配建保障房、提高土地移交率等，還有容積率的問題，最後企業賬算不過來。

資金來源方面，過去以自籌資金為主，但現在有明确的中央、地方政府财政支持，包括預算内資金、中央定額補助、地方專項債等等；還有金融創新工具，比如城市更新REITs、個人住房改建貸款等。

浙報傳媒地産研究院院丁建剛則表示，超過30年的預制闆結構的房子，這些房子要拆掉，因為加固、維修的成本是劃不來的。城市更新有一項重大難題，就是在自主更新方面，立法上仍有非常大的缺失。

聚焦“好房子落地與樓市的下一程”，光華樓評出品人楊光華指出，好房子評判應該是在一兩年之後來看，要能經受歷史考驗。為什麼有的房子能夠歷久彌新，能夠保值增值，就是在5年、10年之後，比隔壁的房子看起來更新，用起來更好？

他提到，從業20多年，看過的項目有1000多個，感覺到這幾年很卷，大家在卷會所、卷架空層、泳池，産品叠代很快，做得很漂亮，但只是在銷售階段。有很多東西過兩年，特别是在交房階段，業主收到房之後，又是另外一回事了。

“現在的房子都像化了妝、美顔過的，交房之後又是另外一件事。”楊光華說，好房子這件事情，企業在理念上要有全新的調整。開發商要把業主放在第一位，要考慮到業主想要什麼，業主未來生活需要什麼，要以這個為核心。

而在主編筆記總編輯馮毅成看來，今天的好房子提的是建造房屋的標準，但是忽略了一點，好房子在老百姓心目當中等同于好生活，所以我們不能只談好房子，好房子應該包括從交房到入住之後的階段。

房子交付之後老百姓享受到的生活，就涉及到物業管理服務的問題。說到好服務就必然離不開物業收費的問題，這一塊有些城市存在明顯的短闆。

有些城市是三級收費，有物業費、服務費和會員費，既保證了業主的自主選擇權，同時也保證了物業運營的可持續性，能夠提供高收費帶來的高服務，這一定是有道理的。

馮毅成補充，對于低收費方面，也存在很多不合理，這也是影響到生活或者好房子的評價問題。很多物業公司因為費用問題，或者因為其他問題，降低了標準。比如說原來物管部門是三星服務，在過程中降到了兩星、一星，為了賺取更多利潤。

針對“科技賦能房地産新質生産力”議題，金蝶中國建築房地産行業事業部總經理顔瓊談到：“科技在未來5年可能不會讓房地産規模重返巅峰，但是從行業的利潤、人均效能、人均産值，可能會再創新高。”

“我們目前已經感受到整個房地産行業在做一場靜默的革命，AI正在重構地産的商業底層邏輯。過去我們都是靠資源驅動的，未來就是通過數字驅動、通過價值驅動。未來誰能更快速獲取客戶，誰能精準匹配需求，誰能更主動地服務好行業，誰能自動進化叠代服務能力，就可能獲得收益。”

從城市更新、好房子再到科技賦能地産新質生産力，行業内外正發生全新變革，傳統住宅之外，文旅地産市場又在發生怎樣改變？首創城發資産運營事業部品牌營銷中心副總經理兼華南片區副總經理郜震浩圍繞“當住宅遇見文旅的跨界想象”展開分享。

他表示，現在做文旅，更關心跟住宅業主的需求匹配。“文旅的商業是非常難做的，因為海南是季節性的市場，招商困難，運營也非常困難，但是在文旅項目里面又必須有商業。”

“我們的業主是來自各行各業的，他們有自己的一些愛好和圈層。通過讓他們成為商業主理人，把我們持有的商業拿出一部分做成業主的社群商業，既可以降低運營壓力，也能滿足業主的真正所需，建立起情感連接。

郜震浩坦言，現在做文旅反過來了，以前是用文旅把人吸引過來幫助賣房，現在要解決的是已經買房的客戶，怎麼用文旅服務他，讓他有好房子、好生活，形成良性循環，慢慢的因為有了良性循環，還能吸引外部的客流。

“形成社群之後，外部客戶覺得社區有生命力，願意消費，反過來物業也在升值。因為租賃需求好，租金能夠上去，這樣變成文旅跟好生活是相輔相成、相互賦能的概念。”

郜震浩還指出，新一代退休的人群，大部分是屬于高知高智的人群，他們的需求並不是消費降級，是消費升級。而且現在業主的需求越來越多元化，以前可能就是為了海而來，為了氣候而來，現在有了更多元化的需求。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。