觀點網 8月12日，以“通往創造之路”為主題的2026博鰲產業科技大會在海南藍灣綠城威斯汀度假酒店落下帷幕。

2026年，行業仍然處在轉型與重構之中。過去一段時間，部分產業和物流空間面臨供給增加、需求結構變化、租金承壓和競爭加劇等挑戰，傳統以空間租賃、規模擴張為主的模式，越來越難以適應新的市場環境。

與此同時，產業園區、物流園區和供應鏈基礎設施，正在從傳統意義上的空間載體，轉變為承載新技術、連接新產業、創造新價值的重要平臺。

隨着新一輪科技革命和產業變革持續推進，傳統園區不再只是提供廠房、倉庫和辦公空間，而是逐步成為產業集聚、科技創新、資本循環和運營服務深度融合的關鍵節點。

與此同時，新的機遇也正在出現。AI、機器人、低空經濟、供應鏈數字化、產業生態運營等新變量，也在重塑產業空間和物流空間的運營邏輯。

當園區、資本、政府、產業與科技不再是彼此孤立的個體，而是在新的技術浪潮、產業需求和價值邏輯中相互連接、相互賦能，經濟空間、產業空間和創新空間是否會邁向更高水平的融合？

在2026博鰲產業科技大會現場，來自產業、物流、科技、資本和園區運營領域的專家學者與企業家，圍繞行業變革、科技創新、產業升級、物流重構以及資本與空間協同等議題展開深入交流，共同探討產業科技發展的新方向。

產業基礎設施正在被重新定義

會議現場，各位嘉賓圍繞產業基礎設施、供應鏈體系、資產價值轉化等關鍵議題展開演講，揭示出一個明顯趨勢：傳統空間邏輯正在向產業價值邏輯、科技能力邏輯和長期運營邏輯升級。

“在產業科技加速演進的背景下，空間資產管理的內涵正在發生深刻變化。”中國企業改革與發展研究會理事葛培健率先開講，其以《從“空間資管”到“算力主權”》為題發表主題演講。

在他看來，未來產業園區要打造成可承載新技術、可接入新網絡、可孵化新物種、可計量新價值的“生產力容器”。園區招商邏輯也正在從“招企業”轉向“招生態”，數據驅動、智能決策逐漸成為新常態。

中國企業改革與發展研究會理事 葛培健

京東集團SEC委員、京東產發CEO陳若煜則圍繞《供應鏈基礎設施：需求變革下的思考與探索》提出，供應鏈基礎設施不應簡單理解為物流地產或倉儲空間，而應從消費端、產業端和全球化三個維度重新認識。

從消費端看，消費者對品質化、綠色化、即時化的需求增長；從產業端看，工業機器人和智能設備的應用將進一步普及；從全球化看，中資企業出海已經成為重要趨勢。這些都將推動供應鏈基礎設施佈局和建設的轉型升級。

京東產發正積極佈局RoboBase產業園，並提出“智能園區，未來將進一步結合具身智能和Ai調度平臺”。

京東集團SEC委員、京東產發CEO 陳若煜

吉寶城市發展部（中國）執行副總裁彭志堅在《將資本轉化為場所，再將場所轉化為長期價值》的主題演講中，分享了吉寶對存量資產更新和長期運營的理解。

他認為，AI正在把運營這個複雜變量系統，變成一個能夠持續學習、自我優化的系統。AI並不是替代人，而是像自行車一樣，在人的驅動下提升資產表現、能耗效率、運營效率和用戶體驗。

吉寶城市發展部（中國）執行副總裁 彭志堅

科技正在推動產業載體進化

緊接着，在場嘉賓聚焦機器人、低空經濟、重載eVTOL等前沿領域，探討新興產業如何推動產業載體的進化。

明明機器人總經理丁險峯以《機器人在空間科技的應用》為題發表演講。他認為，空間技術的核心邏輯在於橫向集成、縱向集成和端到端集成。“機器人、具身智能和空間科技正在打開新的產業空間。未來，技術不僅要解決單點效率問題，更要服務於更廣泛的產業資產價值提升。”

丁險峯介紹，未來縱向協同的核心是人機協同，關鍵在於讓機器人能夠自動完成更多任務，實現更高效的人機協同。他分享了VON自動導航大模型、VLA具身智能大模型等技術，並展示了京東園區機器人巡防、智能保潔等落地場景。

明明機器人總經理 丁險峯

緊接着，上海峯飛科技有限公司高級副總裁孫銘圍繞《重載eVTOL海空一體綜合解決方案》發表演講，展示了低空經濟與海空一體交通解決方案對產業運輸、城市服務、應急保障和區域連接方式的潛在重塑。

“低空經濟的本質是向天空要GDP，縮短時間本身就是經濟價值。”孫銘介紹，峯飛是中國較早投入eVTOL賽道的企業之一，也是同時提供空中物流和空中出行解決方案的企業。其飛機起飛重量兩噸、載重2.4噸、可載六人，並已在多次展示飛行中亮相。

上海峯飛科技有限公司高級副總裁 孫銘

園動力產業發展創始人、董事長張鵬以《1314產業園區全流程價值體系》為題發表演講，系統闡述了產業園區從規劃、招商、運營到產業服務的全流程價值構建路徑。

張鵬回顧了中國產業園區從政府主導、產業新城到產業地產的發展演進。他認為，單純依靠空間銷售、規模擴張的傳統模式已經面臨挑戰，園區行業未來的關鍵詞是“聚”，即產業鏈集聚、資源集聚和價值集聚。

“園動力以不拿地、不搞建設輕資產運營服務商姿態進入市場，五年間累計運營多個園區項目，覆蓋多個城市。”張鵬強調，在“十五五”規劃背景下，一個園區一定要有一條產業鏈，園區運營商必須從空間提供者轉向產業組織者。

園動力產業發展創始人、董事長 張鵬

低空經濟與AI正在成為新抓手

招商產園總經理助理、產業研究院院長羅鋒則圍繞《前海-蛇口低空經濟先導區聚力低空融合生態》進行討論，他認為，低空經濟不僅是技術產業方向，也正在成為區域產業生態融合和空間價值重構的重要抓手。

“低空經濟從2024年寫入政府工作報告中的新增長引擎，到2026年成為新興支柱產業，發展速度明顯加快。蛇口地處大灣區地理十字中心，具備構建低空經濟產業生態和場景應用的區位優勢。”

其表示，圍繞低空總部、研發、製造、服務及場景示範驗證，招商蛇口正在打造相關產業生態，並開放無人機公路運輸、智慧巡檢、應急救援等應用場景。在嘉賓看來，低空經濟正在為產業園區帶來新的空間想像力和產業組織方式。

招商產園總經理助理、產業研究院院長 羅鋒

星河產城研究院院長、星河領創天下負責人王英傑在《主動擁抱AI時代星河WORLD人工智能產業探索》的演講中，剖析了民營重資產園區在AI浪潮中的定位與突圍。

“AI產業的四大關鍵要素是大模型、算力、數據和空間場景。對民營園區而言，前三個要素門檻較高，但空間場景是重要突破口。”

王英傑回憶，星河園區曾承擔美團全球無人機首飛實驗場的安全兜底任務。目前，星河園區已集聚80多家人工智能企業，涵蓋基礎技術、機器人本體、行業應用層等領域。

他表示，在人工智能時代，園區運營商更重要的不是自己做AI，而是讓AI進入園區企業，幫助企業獲得場景、資源和服務，推動企業成長。

星河產城研究院院長、星河領創天下負責人 王英傑

寶灣副總經理段斐欽以《穿越週期·重構生態--從物流園區到新型基礎設施的升維之路》為題發表演講，從宏觀經濟週期、行業轉型路徑和企業經營哲學三個層面，闡述了物流園區的升維邏輯。

“傳統物流不動產行業已經不能只比誰跑得快，更要比誰活得久。寶灣正在從傳統物流不動產企業，重新定義為新型基礎設施投資和運營商。”

在投資端，段斐欽強調要堅守投資標準，不盲目擴張；在運營端，則要推動數字化、智能化和產業化深化。面對行業空置率上升、租金承壓等現實挑戰，寶灣通過提升管理顆粒度、降低運營成本、增強服務能力，保持較高的出租率表現。

段斐欽認為，租金本身未必能帶來長期用戶黏性，增值服務才是增強客戶黏性的關鍵。未來，物流園區運營商需要從“房東”轉向“合夥人”，與企業共同經營、共同成長。

寶灣副總經理 段斐欽

討論：產業進階之路

大會最後舉行了主題為“進階之路”的主題討論會，由ESR業務管理與投資（香港）董事總經理曾瑞華主持。

此次參與討論的嘉賓包括中國企業改革與發展研究會理事葛培健，萬物雲政企客戶服務中心總經理、萬物雲城總經理宋瀾濤，東久新宜首席投資官陳名，園動力產業發展集團副總裁許洪睿，龍湖集團千丁智能CTO劉懷洋，中園產業運營公司總經理肖琴。

討論會圍繞四個分議題層層推進，六位嘉賓從各自行業視角出發，分享了真知灼見。

在聚焦新質生產力，驅動產業新生態融合分議題中，葛培健從宏觀角度率先發言。他指出，新質生產力所代表的數字化、綠色化、融合化，正是“十五五”規劃的核心方向。傳統的產業園區主要是租賃性資產的價值，接下來將向產業生態型基礎設施變遷。

“今天一直在討論產業和產業園區，我在這個行業做了二十年，我覺得跟你的主題很貼近，都叫進階之路。”--在“從實驗室到產線 新興產業的規模化突圍”議題中，園動力產業發展集團副總裁許洪睿從二十年行業經驗出發，他指出，在新階段下，園區需要做到四個平衡：投資商要活下來、地方政府要有產業、市場定價要合理、原動力訴求要平衡。

主題討論會：進階之路

主持嘉賓：ESR業務管理與投資(香港)董事總經理曾瑞華

對話嘉賓：中國企業改革與發展研究會理事 葛培健，萬物雲政企客戶服務中心總經理、萬物雲城總經理 宋瀾濤，東久新宜首席投資官 陳名，園動力產業發展集團副總裁 許洪睿，龍湖集團千丁智能CTO 劉懷洋，中園產業運營公司總經理 肖琴

中園產業運營公司總經理肖琴則從輕資產服務平臺的角度分享了她的觀察。她創辦公司的初衷是解決科技企業在空間和服務兩端的痛點：一方面幫助有地無開發經驗的企業完成從定位、策劃、融資到代建、經營的全流程；另一方面整合算力、融資、市場對接等資源，讓科技企業專注在他的技術領域，做他自己專業的事情。

AI下一站：企業協同進化與空間智能體分議題中，龍湖集團千丁智能CTO劉懷洋帶着跨界視角，提出了對AI落地的冷靜思考。“大語言模型基本上把互聯網的數據都吃完了，但是還沒有到真實世界幹活。”其將千丁智能的聚焦拆解為兩大方向：企業協同與空間智能體。在企業協同層面，他提出用AI能力量化每個人與組織的協同效率；在空間智能層面，他則以L1到L5的成熟度框架描繪路徑。

萬物雲政企客戶服務中心總經理兼萬物雲城總經理宋瀾濤也分享了萬物雲從物業服務向空間科技轉型的探索。其表示，萬物雲選擇了一條開放生態的路徑，將空間切割成標準化模塊，不同年代建造的建築在功能層面仍有共通的技術需求，只要是結構性建築，靈石都可以匹配其需求。

在“重構資產價值 多層次資本循環如何打通？”分議題中，資本與AI的交匯成為焦點。東久新宜首席投資官陳名從REITs估值角度提出，AI賦能的產業園區應獲得租金溢價，在估值模型中不應使用普通市場租金，而應參考類似張江生物醫藥特色產業園中的溢價邏輯。同時，AI賦能的園區物業管理成本下降，尤其是高樓層物業的人員成本，這些都可以體現在估值模型中。

園動力產業發展集團副總裁許洪睿則從園區運營智能體的角度分享了對AI賦能資產價值的理解。他表示，園動力已搭建了兩個AI智能體員工，最懂園區，而且不休息，可以跟任何一個階段、跟任何一個人進行協同。標準化足夠小的AI智能體，可能成為未來投資人更青睞的資產增值要素。

中國企業改革與發展研究會理事葛培健在討論尾聲對政策與資本循環進行了總結性發言。他指出，政府的政策支持和主導至關重要--從資產的價值發現到資本市場的退出機制，三段缺一不可。他回顧了全國首批公募REITs的發行歷程，提到上交所已將出租率門檻從95%放寬至80%，並允許將生產性服務業和生活性服務業收入納入計算。葛培健強調，地方政府正在推進資產、資金、資源的證券化，“通過資源資產化，實際就是把物理空間轉化為可交易的金融資產。”

討論會最後，曾瑞華總結指出，六位嘉賓從新質生產力、產業化突圍、AI智能體、資本循環四個維度，共同描繪了一幅產業空間從空間運營商向產業投資者的轉變，新質生產力、AI技術、產業生態、資本循環和園區運營能力的深度融合，將成為下一階段產業科技發展的關鍵方向。