一場關于空間、産業與科技的重新對話 | 2026博鰲産業科技大會圓滿閉幕

觀點網 8月12日，以“通往創造之路”為主題的2026博鰲産業科技大會在海南藍灣綠城威斯汀度假酒店落下帷幕。

2026年，行業仍然處在轉型與重構之中。過去一段時間，部分産業和物流空間面臨供給增加、需求結構變化、租金承壓和競争加劇等挑戰，傳統以空間租賃、規模擴張為主的模式，越來越難以适應新的市場環境。

與此同時，産業園區、物流園區和供應鏈基礎設施，正在從傳統意義上的空間載體，轉變為承載新技術、連接新産業、創造新價值的重要平台。

随着新一輪科技革命和産業變革持續推進，傳統園區不再只是提供廠房、倉庫和辦公空間，而是逐步成為産業集聚、科技創新、資本循環和運營服務深度融合的關鍵節點。

與此同時，新的機遇也正在出現。AI、機器人、低空經濟、供應鏈數字化、産業生态運營等新變量，也在重塑産業空間和物流空間的運營邏輯。

當園區、資本、政府、産業與科技不再是彼此孤立的個體，而是在新的技術浪潮、産業需求和價值邏輯中相互連接、相互賦能，經濟空間、産業空間和創新空間是否會邁向更高水平的融合？

在2026博鰲産業科技大會現場，來自産業、物流、科技、資本和園區運營領域的專家學者與企業家，圍繞行業變革、科技創新、産業升級、物流重構以及資本與空間協同等議題展開深入交流，共同探讨産業科技發展的新方向。

産業基礎設施正在被重新定義

會議現場，各位嘉賓圍繞産業基礎設施、供應鏈體系、資産價值轉化等關鍵議題展開演講，揭示出一個明顯趨勢：傳統空間邏輯正在向産業價值邏輯、科技能力邏輯和長期運營邏輯升級。

“在産業科技加速演進的背景下，空間資産管理的内涵正在發生深刻變化。”中國企業改革與發展研究會理事葛培健率先開講，其以《從“空間資管”到“算力主權”》為題發表主題演講。

在他看來，未來産業園區要打造成可承載新技術、可接入新網絡、可孵化新物種、可計量新價值的“生産力容器”。園區招商邏輯也正在從“招企業”轉向“招生态”，數據驅動、智能決策逐漸成為新常态。

中國企業改革與發展研究會理事 葛培健

京東集團SEC委員、京東産發CEO陳若煜則圍繞《供應鏈基礎設施：需求變革下的思考與探索》提出，供應鏈基礎設施不應簡單理解為物流地産或倉儲空間，而應從消費端、産業端和全球化三個維度重新認識。

從消費端看，消費者對品質化、綠色化、即時化的需求持續增長；從産業端看，京東内部對工業機器人、智能設備的需求日益旺盛；從全球化看，中資企業出海已經成為重要趨勢。

陳若煜透露，京東計劃建設80個RobotBase機器人産業園，並提出“智能園區未來就是五個人、三個機器人”的判斷。

京東集團SEC委員、京東産發CEO 陳若煜

吉寶城市發展部（中國）執行副總裁彭志堅在《将資本轉化為場所，再将場所轉化為長期價值》的主題演講中，分享了吉寶對存量資産更新和長期運營的理解。

他認為，AI正在把運營這個復雜變量系統，變成一個能夠持續學習、自我優化的系統。AI並不是替代人，而是像自行車一樣，在人的驅動下提升資産表現、能耗效率、運營效率和用戶體驗。

吉寶城市發展部（中國）執行副總裁 彭志堅

科技正在推動産業載體進化

緊接着，在場嘉賓聚焦機器人、低空經濟、重載eVTOL等前沿領域，探讨新興産業如何推動産業載體的進化。

明明機器人總經理丁險峰以《機器人在空間科技的應用》為題發表演講。他認為，空間技術的核心邏輯在于橫向集成、縱向集成和端到端集成。“機器人、具身智能和空間科技正在打開新的産業空間。未來，技術不僅要解決單點效率問題，更要服務于更廣泛的産業資産價值提升。”

丁險峰介紹，未來縱向協同的核心是人機協同，關鍵在于讓機器人能夠自動完成更多任務，實現更高效的人機協同。他分享了VON自動導航大模型、VLA具身智能大模型等技術，並展示了京東園區機器人巡防、智能保潔等落地場景。

明明機器人總經理 丁險峰

緊接着，上海峰飛科技有限公司高級副總裁孫銘圍繞《重載eVTOL海空一體綜合解決方案》發表演講，展示了低空經濟與海空一體交通解決方案對産業運輸、城市服務、應急保障和區域連接方式的潛在重塑。

“低空經濟的本質是向天空要GDP，縮短時間本身就是經濟價值。”孫銘介紹，峰飛是中國較早投入eVTOL賽道的企業之一，也是同時提供空中物流和空中出行解決方案的企業。其飛機起飛重量兩噸、載重2.4噸、可載六人，並已在多次展示飛行中亮相。

上海峰飛科技有限公司高級副總裁 孫銘

園動力産業發展創始人、董事長張鵬以《1314産業園區全流程價值體系》為題發表演講，系統闡述了産業園區從規劃、招商、運營到産業服務的全流程價值構建路徑。

張鵬回顧了中國産業園區從政府主導、産業新城到産業地産的發展演進。他認為，單純依靠空間銷售、規模擴張的傳統模式已經面臨挑戰，園區行業未來的關鍵詞是“聚”，即産業鏈集聚、資源集聚和價值集聚。

“園動力以不拿地、不搞建設輕資産運營服務商姿态進入市場，五年間累計運營多個園區項目，覆蓋多個城市。”張鵬強調，在“十五五”規劃背景下，一個園區一定要有一條産業鏈，園區運營商必須從空間提供者轉向産業組織者。

園動力産業發展創始人、董事長 張鵬

低空經濟與AI正在成為新抓手

招商産園總經理助理、産業研究院院長羅鋒則圍繞《前海-蛇口低空經濟先導區聚力低空融合生态》進行讨論，他認為，低空經濟不僅是技術産業方向，也正在成為區域産業生态融合和空間價值重構的重要抓手。

“低空經濟從2024年寫入政府工作報告中的新增長引擎，到2026年成為新興支柱産業，發展速度明顯加快。蛇口地處大灣區地理十字中心，具備構建低空經濟産業生态和場景應用的區位優勢。”

其表示，圍繞低空總部、研發、制造、服務及場景示範驗證，招商蛇口正在打造相關産業生态，並開放無人機公路運輸、智慧巡檢、應急救援等應用場景。在嘉賓看來，低空經濟正在為産業園區帶來新的空間想象力和産業組織方式。

招商産園總經理助理、産業研究院院長 羅鋒

星河産城研究院院長、星河領創天下負責人王英傑在《主動擁抱AI時代星河WORLD人工智能産業探索》的演講中，剖析了民營重資産園區在AI浪潮中的定位與突圍。

“AI産業的四大關鍵要素是大模型、算力、數據和空間場景。對民營園區而言，前三個要素門檻較高，但空間場景是重要突破口。”

王英傑回憶，星河園區曾承擔美團全球無人機首飛實驗場的安全兜底任務。目前，星河園區已集聚80多家人工智能企業，涵蓋基礎技術、機器人本體、行業應用層等領域。

他表示，在人工智能時代，園區運營商更重要的不是自己做AI，而是讓AI進入園區企業，幫助企業獲得場景、資源和服務，推動企業成長。

星河産城研究院院長、星河領創天下負責人 王英傑

寶灣副總經理段斐欽以《穿越周期·重構生态--從物流園區到新型基礎設施的升維之路》為題發表演講，從宏觀經濟周期、行業轉型路徑和企業經營哲學三個層面，闡述了物流園區的升維邏輯。

“傳統物流不動産行業已經不能只比誰跑得快，更要比誰活得久。寶灣正在從傳統物流不動産企業，重新定義為新型基礎設施投資和運營商。”

在投資端，段斐欽強調要堅守投資標準，不盲目擴張；在運營端，則要推動數字化、智能化和産業化深化。面對行業空置率上升、租金承壓等現實挑戰，寶灣通過提升管理顆粒度、降低運營成本、增強服務能力，保持較高的出租率表現。

段斐欽認為，租金本身未必能帶來長期用戶黏性，增值服務才是增強客戶黏性的關鍵。未來，物流園區運營商需要從“房東”轉向“合伙人”，與企業共同經營、共同成長。

寶灣副總經理 段斐欽

讨論：産業進階之路

大會最後舉行了主題為“進階之路”的主題讨論會，由ESR業務管理與投資（香港）董事總經理曾瑞華主持。

此次參與讨論的嘉賓包括中國企業改革與發展研究會理事葛培健，萬物雲政企客戶服務中心總經理、萬物雲城總經理宋瀾濤，東久新宜首席投資官陳名，園動力産業發展集團副總裁許洪睿，龍湖集團千丁智能CTO劉懷洋，中園産業運營公司總經理肖琴。

讨論會圍繞四個分議題層層推進，六位嘉賓從各自行業視角出發，分享了真知灼見。

在聚焦新質生産力，驅動産業新生态融合分議題中，葛培健從宏觀角度率先發言。他指出，新質生産力所代表的數字化、綠色化、融合化，正是“十五五”規劃的核心方向。傳統的産業園區主要是租賃性資産的價值，接下來将向産業生态型基礎設施變遷。

“今天一直在讨論産業和産業園區，我在這個行業做了二十年，我覺得跟你的主題很貼近，都叫進階之路。”--在“從實驗室到産線 新興産業的規模化突圍”議題中，園動力産業發展集團副總裁許洪睿從二十年行業經驗出發，他指出，在新階段下，園區需要做到四個平衡：投資商要活下來、地方政府要有産業、市場定價要合理、原動力訴求要平衡。

主題讨論會：進階之路

主持嘉賓：ESR業務管理與投資(香港)董事總經理曾瑞華

對話嘉賓：中國企業改革與發展研究會理事 葛培健，萬物雲政企客戶服務中心總經理、萬物雲城總經理 宋瀾濤，東久新宜首席投資官 陳名，園動力産業發展集團副總裁 許洪睿，龍湖集團千丁智能CTO 劉懷洋，中園産業運營公司總經理 肖琴

中園産業運營公司總經理肖琴則從輕資産服務平台的角度分享了她的觀察。她創辦公司的初衷是解決科技企業在空間和服務兩端的痛點：一方面幫助有地無開發經驗的企業完成從定位、策劃、融資到代建、經營的全流程；另一方面整合算力、融資、市場對接等資源，讓科技企業專注在他的技術領域，做他自己專業的事情。

AI下一站：企業協同進化與空間智能體分議題中，龍湖集團千丁智能CTO劉懷洋帶着跨界視角，提出了對AI落地的冷靜思考。“大語言模型基本上把互聯網的數據都吃完了，但是還沒有到真實世界幹活。”其将千丁智能的聚焦拆解為兩大方向：企業協同與空間智能體。在企業協同層面，他提出用AI能力量化每個人與組織的協同效率；在空間智能層面，他則以L1到L5的成熟度框架描繪路徑。

萬物雲政企客戶服務中心總經理兼萬物雲城總經理宋瀾濤也分享了萬物雲從物業服務向空間科技轉型的探索。其表示，萬物雲選擇了一條開放生态的路徑，将空間切割成標準化模塊，不同年代建造的建築在功能層面仍有共通的技術需求，只要是結構性建築，靈石都可以匹配其需求。

在“重構資産價值 多層次資本循環如何打通？”分議題中，資本與AI的交匯成為焦點。東久新宜首席投資官陳名從REITs估值角度提出，AI賦能的産業園區應獲得租金溢價，在估值模型中不應使用普通市場租金，而應參考類似張江生物醫藥特色産業園中的溢價邏輯。同時，AI賦能的園區物業管理成本下降，尤其是高樓層物業的人員成本，這些都可以體現在估值模型中。

園動力産業發展集團副總裁許洪睿則從園區運營智能體的角度分享了對AI賦能資産價值的理解。他表示，園動力已搭建了兩個AI智能體員工，最懂園區，而且不休息，可以跟任何一個階段、跟任何一個人進行協同。標準化足夠小的AI智能體，可能成為未來投資人更青睐的資産增值要素。

中國企業改革與發展研究會理事葛培健在讨論尾聲對政策與資本循環進行了總結性發言。他指出，政府的政策支持和主導至關重要--從資産的價值發現到資本市場的退出機制，三段缺一不可。他回顧了全國首批公募REITs的發行歷程，提到上交所已将出租率門檻從95%放寬至80%，並允許将生産性服務業和生活性服務業收入納入計算。葛培健強調，地方政府正在推進資産、資金、資源的證券化，“通過資源資産化，實際就是把物理空間轉化為可交易的金融資産。”

讨論會最後，曾瑞華總結指出，六位嘉賓從新質生産力、産業化突圍、AI智能體、資本循環四個維度，共同描繪了一幅産業空間從空間運營商向産業投資者的轉變，新質生産力、AI技術、産業生态、資本循環和園區運營能力的深度融合，将成為下一階段産業科技發展的關鍵方向。

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