觀點指數 在8月12日觀點指數研究院發佈的《觀點指數· 2026博鰲報告》“物業暨城市服務：質效並進”篇章中，其指出，住宅物業領域項目退場形勢依然嚴峻，其中以“止損”為目的的主動退出情況佔絕大多數。不過，物業撤場並非全是負面信號，有序退出恰是行業走向成熟的標誌。
住宅項目仍是絕大多數物企的基本盤，發揮着穩定營收與現金流的壓艙石作用。數據顯示，2025年度32家樣本物企披露的住宅項目貢獻的收入佔約總收入的57.23%。
今年以來，住宅物業端仍面臨空置率高、收費難、費用低等挑戰。物企一方面果斷剝離低效虧損項目及時止損，將資源聚焦於高潛力優質盤。另一方面通過品質煥新、帶資進場及盤活社區閒置資源等方式重塑服務，意圖恢復業主信任、提升收繳率，最終實現整體運營質效與微利可持續的良性發展。
目前，項目退場形勢依然嚴峻，其中以“止損”為目的的主動退出情況佔絕大多數，而因未能續聘或業主維權被迫退出的情況則較為少見。
據市場消息，長城物業南京分公司此前發佈撤場告知函，表明將在今年6月30日正式退出南京市高淳區淳溪街道中交榮域家園物業管理工作。理由是該項目空置率較高、物業費收繳率持續偏低，加之設施設備維修成本逐漸上升、人力及其他運營開支不斷增長，使得物業管理服務長期處於嚴重虧損狀態。
據測算，截至2026年3月，該住宅項目累計虧損額已超過300萬元，近一年月均虧損達10萬元以上。
業內人士認為，物業撤場並非全是負面信號，有序退出恰是行業走向成熟的標誌。存量時代，物企清退低效虧損項目，是從“重規模”轉向“重質量”的必然；守住市場契約底線、壓實民生繳費責任，完善退出銜接機制，才能實現行業進退有度、良性發展。
同時，隨着存量競爭加劇，以及住宅項目招投標的日益激烈，“帶資進場”頻頻上演，已成為物企競標優質大盤的重要手段之一。
今年3月，南京博恩花園小區啓動物業選聘後，吸引了17家物業公司報名，經過評選後，已從10家篩選到最後5家。值得一提的是，過程中10家物企繳納了20萬元保證金，9家主動提出帶資進場，涉及金額從76萬元至385.18萬元不等；有4家物業公司的投資金額更是超過300萬。
觀點指數認為，這種舉措一方面有助於快速解決小區煥新的資金問題，打破老舊項目改造的啓動僵局，為物企獲取優質核心資源提供了有力的競爭籌碼；另一方面，也容易催生非理性的資本內捲，若缺乏完善的資金監管與契約約束，企業極易因前期鉅額投入而透支利潤，最終可能通過壓縮日常運營成本或變相轉嫁費用來尋求補償，從而損害業主的長遠利益與行業的健康發展。
相比之下，探索運營模式的創新、打造精細化服務體系，才是物企保持核心競爭力的長久之計。物企應該通過極致的成本效能比與科技賦能來提升人效，將“好服務”切實轉化為“高溢價”。
過往，彩生活歷時10年打造了一站式數字化管理平臺——彩之雲，通過統一基礎服務底座的搭建，實現人、物、服務全要素的數據互聯與協同。並以AI技術重構社區服務流程，提升服務效率與精準度，為客戶、員工、管理決策提供智能支撐，推動社區服務向智慧化、個性化升級。
今年年初，碧桂園服務公佈了其探索老舊小區“微利可持續”的新路徑。典型案例為上海靜安區彭浦板塊陽曲小區，其建於上世紀80年代，物業費僅每平方米0.8元到0.95元，基本上難以覆蓋基礎安保、保潔的人力成本。
碧桂園服務以三重路徑進行破局，一是整合周邊小區資源推行“基礎服務提質不漲價”，聯合保潔、安保團隊協同作業，升級監控與照明設施，共享車位降低成本；二是，開發增值服務創收，如建設充電樁、改造閒置空間為便民站、提供適老服務，實現“微利循環”；三是，構建政府、企業、居民共治模式，通過合署辦公、志願者參與等降低運營成本。
這種探索的最終方向，是通過極致盤活與整合社區內外的各類閒置資源，構建起自我造血的生態，從而在保障甚至提升服務品質的前提下，最大程度地為業主攤薄並降低物業費負擔。