觀點指數 在1近日發佈的房地產市場分析報告中，觀點指數發現，1—9月房企投資、開工與竣工均延續下降，房企到位資金同比下降21.6%，不同信用等級房企的融資條件差距繼續拉大，債券市場主要承擔存量債務接續，四季度成為出險房企債務重組落地的集中窗口。與此同時，10月1日—23日重點城市新房成交城市分化明顯、北京環比同比雙增領跑，六城二手房成交規模繼續高於同期新房，改善型置換經由賣舊買新持續釋放，流動性與定價權繼續向存量房傾斜；房企在主業承壓下加速科技跨界與板塊整合，熱銷資源繼續向核心城市與高信用房企集中。
投資開工延續收縮，房企資金來源整體偏緊
前三季度房企的投資、開工與竣工均延續下降，外部融資仍偏緊，不同信用等級房企之間的融資條件差距繼續拉大。9月29日人民銀行下調PSL利率並擴大支持範圍，與銷售制度改革的地方落地相互配合，正在改變房企的資金來源結構。1—9月供給端各項指標的降幅較1—8月有所擴大，房企資金來源整體偏緊，而不同環節、不同企業之間的表現並不一致：施工保持相對穩定，竣工由前期的支撐轉為回落。銷售制度改革改變了預售資金的歸集方式，保障性住房再貸款、專項債等則為收儲與保障性住房建設提供資金，兩類政策共同引導資金更多地與具體項目掛鉤。
施工規模的下降相對平緩。1—9月房屋施工面積565221萬平方米、同比下降12.8%，其中住宅施工392558萬平方米、下降13.2%。在建項目以交付為優先，存量工程的持續推進使施工面積沒有出現與新開工同步的快速下降。新開工與竣工的降幅在各項指標中居前。1—9月房屋新開工面積34031萬平方米、同比下降24.9%，其中住宅新開工24774萬平方米、下降25.4%；竣工面積23271萬平方米、同比下降25.1%，其中住宅竣工16301萬平方米、下降26.6%。前期預售的存量項目逐步交付完畢，竣工對投資的拉動隨之減弱，新開工與竣工的同步回落使供給端收縮的持續性增強。
1—9月房地產開發企業到位資金56813億元、同比下降21.6%，各項資金來源均同比下降。其中國內貸款7624億元、下降33.1%，是降幅最大的科目；自籌資金20572億元、下降21.4%，個人按揭貸款7678億元、下降22.1%；定金及預收款17982億元、下降14.8%，降幅相對最小，與銷售端的邊際變化相對應。
高信用房企發債募集資金，四季度成為出險房企重組集中窗口
高信用房企發債募集資金借新還舊，信用分層延續。據觀點指數不完全統計，1—9月地產債累計發行3643.80億元，淨融資仍為缺口563.31億元。9月末以來的新發行延續了這一結構。10月16日招商蛇口啓動2026年公司債第二期發行，規模不超過50億元，品種一“26蛇口03”、品種二“26蛇口04”均為3年期、票面利率1.45%，品種一募集資金用於償還或置換到期公司債券；保利發展2026年度第一期中期票據、濱江房產2026年度第二期中期票據先後於9月下旬上市流通。整體看，新發行主體集中在高信用等級央企、國企與優質區域企業，利率處於歷史低位，但募集資金以借新還舊、滾動續發為主，債券市場主要承擔存量債務接續，淨增融資有限。
雅居樂10月5日披露的境外債重組方案，公告顯示，公司與持有現有銀團貸款本金約61.5%的債權人協調委員會已接近敲定商業條款，擬化解總額約51.83億美元的境外金融債務，涵蓋9.75億美元銀團貸款、17.47億美元優先票據、19億美元永久證券、3.08億美元可交換債券及2.52億美元其他私人債務與仲裁負債，公司可將任意債務排除或最多新增10億美元債務納入重組。
方案核心對價為股權讓渡，將向債權人配發合計約91.99億股新普通股，佔重組完成後總股本約64.6%；債權人可選擇新股，或選擇由新設SPV發行、最高356.49億港元、期限364日、零息且到期強制交換為新股的可交換債券，未按期選擇的默認收取股份。重組將通過英國重組計劃、香港上市公司計劃及擔保人計劃等多司法轄區程序並行推進、互為生效條件，並設置0.2%與0.1%兩檔現金同意費，公司力爭公告日起六週內推出重組支持協議。
與多數出險房企“以時間換空間”、保留原股東控制權的展期降息路徑不同，雅居樂方案以債轉股為核心、出讓約64.6%股權，重組完成後境外債權人將取得上市公司控制權，原創始股東被稀釋至次要地位。從客觀情況看，這一安排與其自身經營和債務壓力相關：銷售收入不及預期，資產處置空間有限，且清盤呈請尚未解除，債權人更傾向於以控股方式鎖定剩餘價值，而非繼續展期。
而其它房企債務重組在境內外呈現不同的推進路徑。正榮地產境內三隻債券在持有人會議通過重組議案後復牌，以特定債券方式向專業機構投資者轉讓，本金展期至2035年、按1%單利計息，並保留現金償付、購回與資產抵債等選項，屬於境內債通過持有人會議集中表決、再以特定轉讓恢復流動性的安排。路勁、弘陽、力高的境外重組則主要沿香港法院程序推進，由此從時間節奏觀察，四季度成為出險房企重組落地的集中窗口。
北京新房同比領漲重點城市，二手房成交規模持續高於新房
據觀點指數監測，2026年10月1日至23日，重點監測的六個核心城市商品住宅期內成交1.67萬套、185.73萬平方米。由此，帶動年內累計成交規模達25.48萬套、2956.97萬平方米。
受假期前後供應與簽約節奏擾動，新房城市之間走勢分化：北京成交3513套、39.25萬平方米，環比分別增長18.48%和10.29%，同比分別增長49.49%和44.59%，是六城中唯一環比、同比雙幅上行的城市；廣州成交3781套、41.05萬平方米，環比增長14.92%和11.25%；成都成交3024套、36.61萬平方米，套數環比增長3.63%，面積環比小幅回落；上海、深圳、杭州期內成交環比有所回落，同比仍低於上年同期。
二手房方面，六城期內合計成交49063套、433.65萬平方米，環比普遍有所回落，但成交規模仍顯著高於同期新房。其中，上海成交15728套、124.55萬平方米，成都成交13364套、123.66萬平方米，北京成交9121套、79.98萬平方米，三城構成存量成交的主體；廣州成交5317套、51.40萬平方米，深圳成交3060套、29.30萬平方米，杭州成交2473套、24.76萬平方米。
銷售集中於核心城市項目，房企科技跨界與板塊整合加速
國慶期間，樣本企業的銷售仍主要由核心城市項目貢獻。據企業官方披露來看，保利發展國慶期間地產項目銷售總額84億元、中秋國慶雙節累計150億元，東莞保利海韻假期成交超6億元；萬科廣佛區域7天成交326套，黃埔新城、檐嶼城、理想花地三盤合計約7.4億元；越秀地產觀樾、閱璟臺單盤成交均超2億元；華潤置地東莞五盤成交約4.5億元；龍湖大連天嶼首開208套；建發房產相關項目在佛山南海認購53套、金額超2億元、同比增長43%。
除項目端的集中表現外，樣本企業在戰略轉型、業務整合與營銷方式上的動作更為密集，反映出行業進入存量階段後企業應對路徑的分化。主業承壓的代建企業開始尋求科技化轉身：9月23日中原建業公告，擬以1億港元收購連橫科技25%股份，並擬將公司名稱變更為“中源科技管理集團有限公司”，由此切入“代建+AI科技”模式，成為傳統代建企業戰略切換的代表性案例。
標的公司的價值集中在生成式引擎優化（GEO）技術與房地產場景的結合上，其AI數字員工、智能客戶推廣等系統，可對應代建業務中獲客、客服與品牌輸出等標準化環節，為輕資產代建模式補充可複用的技術工具。這一路徑的實質，是以技術工具提升代建服務的標準化與可複製性，使輕資產模式擺脫單純依賴項目人脈的競爭邏輯。
與民營企業以轉型求生不同，央企地產的調整主線仍是集團內部的專業化整合。10月8日中冶置業公告收購五礦地產有限公司100%股權，並將五礦城市更新（北京）100%股權劃轉至五礦地產集團，完成中國五礦地產業務的集中管理；交易完成後中冶置業總資產627.24億元、淨資產157.17億元，此前五礦地產已於3月從港交所退市，9月獲88億元現金增資、淨資產由負轉正。這一輪合併主要解決集團內部平臺分散、同業競爭與資源重複配置問題，使央企地產業務在規模、信用與融資效率上形成合力，與民企的生存轉型構成兩類調整路徑。
從房企披露的三季報來看，保利發展前三季度營業收入1549.56億元、同比下降10.80%，歸母淨利潤23.32億元、同比下降16.03%；三季度單季歸母淨利潤3.74億元、同比扭虧轉正。1—9月簽約金額1812.37億元、同比下降10.16%，投資端明顯加碼，前三季度新增土地總獲取成本772億元、同比增長28%，約七成投向一線區域核心板塊，核心城市貨值、結轉節奏與信用資質成為頭部房企業績分化的主導變量。
中國海外發展前九月銷售額1810.4億元、同比上升6.2%，逆勢微增，銷售面積612萬平方米、同比下降19.2%，合約銷售均價升至約2.96萬元/平方米、較上年同期增長約三成。
價量剪刀差的擴大來自結構換血而非普遍漲價，中海集中押注確定性更高的一線城市，上半年北京、上海、深圳三城銷售均超百億元；三季度單季收入328億元、同比增長65.8%，前三季度收入1304億元、同比增長26.6%，結轉放量使收入跑在銷售前面，經營溢利率11.11%、同比回落1.7個百分點，股東應占溢利70.3億元、同比下降18.24%。
保利置業10月26日披露前三季度主要財務數據，營業總收入193.23億元、同比下降15.16%，歸母淨虧損8.16億元、上年同期為盈利1.27億元，但三季度單季收入約42.34億元、與上年同期基本持平，歸母虧損收窄至約0.76億元；1—9月合同銷售金額約328億元、同比下降16.96%，全年500億元銷售目標完成約65.6%。
整體來看，1—9月供給端延續收縮、房企資金來源整體偏緊，融資資源繼續向高信用等級集中，債券市場以存量債務接續為主，四季度成為出險房企重組落地的集中窗口；城市格局上，重點城市新房成交分化加劇、北京依託核心區域供應與政策支持同比領跑，二手房成交規模繼續高於新房，改善型置換經由賣舊買新持續釋放，流動性與定價權繼續偏向存量房；企業端在主業承壓下加速科技跨界與板塊整合，銷售轉向內容化、精細化獲客，手握核心資產、財務穩健的優質企業優勢持續擴大。