觀點指數 8月12日，觀點指數研究院發佈《觀點指數 • 2026中國房地產全產業鏈發展白皮書》，其中在“文旅發展：由流量到留量”篇中指出，隨着文旅市場進入常態化發展階段，地方文旅集團的功能定位正在發生轉變。過去，這類企業主要承擔景區開發、項目建設、資源整合和區域形象推廣等職能，發展規模通常體現為所掌握的景區、酒店、商業街區及文化場館數量。當前，遊客消費日趨理性，新建項目投資回收週期延長，資源佔有規模已難以直接轉化為經營效益。地方文旅集團因而需要從資源建設和資產管理平臺，進一步轉向目的地產品組織者與消費運營主體。
2026年上半年，地方文旅集團的角色從資源整合平臺進一步轉向消費鏈條組織者。隨着市場進入高基數常態化增長階段，僅依靠景區、街區、酒店、商業和演藝資源儲備已難以形成持續競爭力，地方文旅集團需要解決客源導入、停留延長、消費轉化和復遊經營問題。其核心能力不再是“有什麼資源”，而是能否把分散資源組合成穩定運營的目的地產品。
合作模式上，多地文旅集團積極引入OTA平臺、酒店集團、體育機構、科技公司和成熟文旅品牌，補足流量運營、品牌管理、住宿配套、產品包裝和數字化能力。廣東旅控與攜程合作、魯西南四市文旅協同，分別體現平臺流量導入和區域線路共建。此類合作的核心不是簡單引入外部主體，而是把外部客源、運營系統、會員渠道和產品設計能力接入地方資源體系，使分散資產能夠被包裝為可銷售、可復購的目的地產品。
地方國資平臺與專業運營主體之間的分工更加清晰，廈門國資與阿那亞合作開發濱海文旅項目，東呈與湛江旅投合作盤活住宿資源，建發智城與華住合作改造老舊物業，地方國資平臺正推動外部運營能力嵌入資產體系，同時負責資源統籌、資產協調和公共配套，專業運營方則提供品牌、渠道、產品和服務標準，多方協同有望改善存量資產坪效，加快項目的運營週轉效率。
地方文旅集團的長期運營價值最終體現在消費鏈條組織能力上。真正有價值的不是單個景區、酒店或活動，而是把城市資源、住宿配套、演藝內容、商業空間、線上渠道和節慶活動串聯成可持續產生現金流的目的地產品。對地方文旅集團而言，項目儲備仍然重要，但更關鍵的是形成統一的產品策劃、渠道營銷、服務履約和經營復盤機制，否則資源優勢容易停留在展示層面，難以轉化為長期收益。
從合作動態看，地方文旅合作主要集中在三類方向：藉助攜程、馬蜂窩等平臺強化流量導入和線路開發；引入錦江、華住、東呈等運營主體補齊住宿和資產運營；通過阿里巴巴、源之宇宙等科技企業提升AI內容生產、智慧平臺和沉浸體驗能力。
從相關合作案例可見，地方文旅的合作對象已由過去傳統工程建設主體，延伸至互聯網平臺、科技服務商、酒店運營商、保險機構、賽事運營商、內容創作機構等多元主體，地方文旅產業的資源組織邊界持續拓寬。
2026年上半年，文旅資本市場主線並非大規模擴張，而是融資結構優化和存量資產盤活。債權融資仍是主要資金來源，公司債、中票、短融繼續承擔地方文旅集團和大型文旅平臺的資金補充功能；ABS、CMBS、REITs等資產證券化工具則為長期資金退出和資產盤活提供路徑。在融資環境趨於審慎的背景下，資本更關注項目現金流質量，而不是單純的資源等級或投資規模。
債權融資仍是最成熟的融資方式，文旅項目投資週期長、建設和改造投入高、現金流回收慢，文旅企業仍需通過債券補充建設、運營週轉和債務置換資金。2026年一季度樣本文旅集團債務融資總額達316.3億元，地方文旅集團更容易依託國資信用和區域資源獲得資金，中小企業、輕資產內容企業和單體項目融資能力則相對受限。
季度融資規模顯示，2026年上半年融資節奏明顯放緩，一季度樣本規模316.3億元，二季度降至99.37億元，較2025年同期明顯收縮。資本市場並未開啓新一輪擴張週期，而是在現金流穩定性和資產質量要求提高的背景下進入項目擇優篩選階段。市場變化推高了單純依靠概念包裝和大投資敘事獲得資金的難度，具備持續經營現金流的資產更受關注。
收併購市場方面，上半年未出現大規模集中併購潮，公開動態更多表現為戰略合作、運營權導入、資產盤活和項目層面的股權或管理合作。在當前資金環境下，委託運營、品牌授權、項目公司合營、輕資產輸出等模式，更加適配地方文旅發展需求。此類合作大多不涉及控制權變更，能夠在不大幅增加負債的前提下，優化項目的經營效能。
整體來看，文旅資本市場正在從“融資補血”轉向“資產篩選”。債權融資解決短期資金和項目建設問題，REITs、ABS、CMBS解決長期資產盤活問題，運營合作則解決資產效率問題。未來更低成本的資金將流向現金流穩定、權屬清晰、運營成熟和可複製性強的資產。