觀點指數 8月12日觀點指數研究院發佈《觀點指數 · 2026博鰲報告》，其中在“商辦與辦公空間：存量提質新週期”中，觀點指數指出，近一年，監管部門持續出臺支持政策，推動不動產私募投資基金試點、基礎設施REITs擴容、資產證券化創新等工作，為商業不動產證券化創造了良好的政策環境。尤其是商業不動產納入REITs試點範圍後，市場關注度顯著提升，各類市場主體積極參與。
據觀點指數監測，今年1-6月，辦公及商業綜合體類CMBS、公募REITs、機構間REITs、類REITs等多元化金融工具並行，綠色碳中和辦公ABS、區域國企可持續掛鉤ABS、城市首單機構間辦公REITs等陸續落地，融資利率持續下行。
底層資產聚焦核心城市優質存量。據觀點指數監測，獲批及發行項目底層資產基本集中於北京、上海、深圳、天津、武漢、成都、濟南等一線及強二線城市核心CBD、金融商務區、科創園區，以5A超甲級寫字樓、高端城市綜合體為主，具備區位核心、出租穩定、現金流充沛、權屬清晰的特徵。三四線城市僅存在少量小型城投辦公ABS，資產流動性偏弱，城市資產價值分層明顯。
發行主體以央企、國資平臺、地方城投、頭部房企等為主，包括天津軌道交通集團、山東鐵投集團、招商蛇口、金融街控股、瑞安房地產等。市場參與主體通過證券化工具實現存量資產盤活、現金流變現、負債結構優化與再投資循環，資產證券化能力已成為衡量商辦主體核心競爭力的關鍵指標。
同時頭部企業加速構建商業資管閉環。如招商蛇口已擁有產業園REIT、租賃住房REIT，正在申報商業不動產REIT，構建全品類REITs矩陣，瑞安房地產年內同時推進武漢新天地持有型ABS（57.92億元）、虹橋新天地二期綠色ABS（56.29億元）等證券化項目，金融街控股成功發行海倫中心CMBS（35.80億元）等。頭部房企正從開發商向資產管理人轉型，通過資產證券化實現存量資產的資本化退出與再投資。
公募REITs維度，據觀點指數不完全統計，截至2026年6月30日，已受理的商業不動產REITs項目共22只。
其中，首批4只產品，包括匯添富上海地產商業REIT、中信建投首農商業REIT、國泰海通砂之船商業REIT以及中金唯品會商業REIT，已於2026年6月18日在上交所正式掛牌上市。這4只產品募集資金規模合計約203億元，底層資產涵蓋商業零售、商業辦公樓等成熟業態，分佈於北京、上海、鄭州、西安、哈爾濱等城市核心區域。
緊隨首批產品上市，6月22日第二批6只商業不動產REITs集中獲批，涵蓋凱德、保利、陸家嘴、錦江、北京國資、光大安石等頭部主體，產品覆蓋面、市場參與度進一步擴容。同時，招商蛇口、蜀道資本等企業項目進入申報、招標階段，儲備項目充足，市場擴容節奏明確。
值得一提的是，6月招商資管招商蛇口商業不動產REIT正式申報至深交所，7月進一步更新至“已問詢”，底層資產為深圳招商太子廣場與崑山招商花園城雙業態佈局。坐落於蛇口海上世界的招商太子廣場，地上辦公建面約6.37萬平方米，2020年投運，已取得LEEDO+M鉑金級認證。作為招商蛇口“再造新蛇口”系列項目之一，該REIT的推進，讓招商蛇口在商辦資產領域完成了從開發、運營到資本退出的全週期閉環。
商業不動產REITs市場進入常態化發行階段，為核心城市優質辦公、商業資產提供了標準化、公開化的退出渠道，也為機構投資者、個人投資者提供了配置核心商辦資產的新渠道。
商業不動產REITs的原始權益人以大型國企、龍頭房企為主，如上海地產集團、招商蛇口、蜀道集團、陸家嘴集團、保利發展等。
已獲批或申報中的商辦類商業不動產REITs底層資產多位於核心城市核心區位，如上海黃浦世博濱江、深圳蛇口、成都高新區等，資產權屬清晰、運營成熟、現金流穩定。
公募REITs之外，CMBS、機構間REITs（持有型不動產ABS）、類REITs等產品同步形成有效補充，核心城市優質寫字樓資產、區域國資辦公載體等持續落地大額低成本證券化項目，綠色主題、區域創新等亮點突出。
Wind數據顯示，截至6月30日，年內企業資產證券化（ABS）合計發行821只，發行總額約7581億元，其中持有型不動產ABS類別合計發行24只，發行總額約330億元，優質寫字樓及配套商業的城市綜合體是企業ABS的底層資產類型之一。
其中2026年上半年辦公資產證券化最大的突破的綠色碳中和大額ABS規模化落地。5月31日，中信證券-通用時代中心綠色碳中和ABS成功過會、6月完成定價發行，整體規模達75.42億元。底層資產北京通用時代中心為麗澤金融商務區超高層總部辦公物業，擁有LEED金級綠色認證，依託綠色屬性、核心區位、國資主體信用，最終實現優先級利率低至1.87%，綠色優質辦公資產的資本溢價能力表現突出。
除此之外，瑞安虹橋新天地二期綠色ABS、山東鐵投可持續掛鉤ABS等項目落地，綠色低碳、ESG可持續發展已成為辦公不動產資本化的核心底層邏輯。
CMBS領域，年內金融街控股35.8億元海倫中心CMBS成功設立，核心寫字樓通過長期限CMBS實現低成本存量變現，成為頭部企業常態化的融資工具。
機構間REITs方面，2026年2月天津軌道交通集團國際航運大廈成功掛牌，募集資金6.04億元，為天津市首單機構間REITs。5月，以武漢新天地為底層資產的華泰資管-財通-瑞安新天地持有型不動產資產支持專項計劃獲上交所受理，擬發行規模57.92億元。年內機構間REITs持續擴容，主要集中在酒店、新能源、商業物業等領域，成為盤活存量資產和連接公募市場的關鍵工具。
整體來看，2026年1-6月，辦公類資本化產品多元化並行，融資工具向公募REITs、類REITs、機構間REITs、碳中和ABS等多元延伸。優質國央企辦公資產融資成本不斷突破新低，資本運作性價比持續提升。同時，綠色化、可持續化成為標配，低碳、碳中和辦公資產更易獲得低成本資金與市場超額認購。
當前寫字樓退出端已打破過去單一依賴大宗交易的格局，資產證券化逐步成為優質寫字樓資產盤活的重要路徑。
同時，大宗交易作為基礎退出渠道，可覆蓋不同區位、不同體量、不同運營階段的寫字樓資產，法拍類不良寫字樓資產也能通過交易完成退出，二者協同發展，推動商辦類資產從單一物理載體向可靈活流轉的資本品轉型。
據觀點指數不完全統計，2026年1-6月，內地商辦類大宗資產交易合計收錄30筆，總交易金額約394.89億元，覆蓋一線及強二線等核心城市，交易標的以純甲級寫字樓、科創辦公綜合體、商住複合商業綜合體等為主。
對比上年同期，交易單數同比下滑3.23%，交易總金額同比上漲19.77%，同時超10億元的大額資產交易宗數有所回升，市場出現明顯的縮量提質、大單迴歸的特徵。對比2025年上半年僅個別百億級超級大單支撐行情，2026年北上廣等核心城市多宗10億元以上大額交易落地，高價值核心資產交易活躍度顯著回升。
城市維度，上海仍是核心陣地，交易高度集中於內環內核心區域，核心資產備受追捧。年內統計的30宗交易中，上海交易宗數佔比超60%，總交易金額（已披露）約276.73億元，交易數量及成交規模成為雙冠，依託強大的經濟實力和產業基礎，需求支撐依然強勁。同時，處於市場調整期，反而可能給長期投資者提供以合理價格佈局核心資產的機會。
北京交易宗數緊隨其後，主要以大額科創辦公資產交易為特色，誕生全年單筆最大辦公收購項目。同時廣州、濟南、杭州、成都、泉州等城市以區域國企整合、產業總部落地及基金併購綜合體為主，市場化流通活躍度弱於北上。
聚焦買家維度，年內交易市場延續了內資主導的格局，市場資金以險資聯合體、產業資本、地方國資/央企、市場化私募/民企等為核心買方羣體，資金訴求、持有周期、標的偏好存在本質差異。
險資是2026上半年大宗交易最大的資金來源之一，偏好核心城區、成熟運營、高出租率、現金流可預測的標杆資產。典型案例包括北京鼎好DH3、復星國際金融中心、上海新天地綜合體項目等。
值得一提的是，觀點指數監測到年內產業資本交易的筆數最多，買方羣體覆蓋消費AI、高端製造、半導體、互聯網等新質生產力賽道，典型代表交易案例如泡泡瑪特8.8億購入北京太古坊二期、恆力石化4.15億入手上海新港國際中心、美格智能2.85億收購上海維璟中心、智譜3.61億收購北京鑽石大廈、拼多多33億購入上海星展銀行大廈、新浪微博基金40億收購上海徐匯濱江星雲1號大廈、海爾在上海前灘匯的獨棟收購等。
從數據來看，產業資本是市場持續性的需求底盤，交易核心訴求為自建總部、研發中心、區域運營基地等，標的偏好獨棟、整層純寫字樓，看重區位產業集聚、資產增值及品牌價值等。該類需求直接受益於“十五五”新質生產力戰略落地，AI、高端製造、新消費企業等加速總部資產自持化，對沖傳統金融、互聯網租賃收縮帶來的市場壓力。
聚焦交易標的層面，資金方偏好位於主城核心CBD、科創集聚區（如中關村、前灘、張江、南沙等）、存量成熟運營或完成業態更新改造等辦公類資產，純遠郊新建、高空置、無產業支撐的寫字樓資產流動性偏弱。其中科創辦公、數字產業總部資產估值顯著高於傳統純商務寫字樓，AI、硬科技等產業資金自持總部交易批量落地，政策端新質生產力、城市更新規劃持續放大該類資產長期需求，科創屬性成為大宗交易核心溢價因子。
交易模式上，股權收購、整棟收購成為主流，同時司法拍賣補充低價貨源。其中司法拍賣方式供給多數來自出險企業閒置資產，存在明顯的價格折價。
另外，股權交易成為大額資產標準化流轉工具。隨着商業不動產試點落地，機構更偏好股權收購標的，便於後續通過擴募、資產證券化實現退出，完整打通收購、運營到資本化退出的完整閉環，大宗交易與資產證券化市場聯動性持續增強。
從數據來看，商業不動產試點的正式啓動打通了寫字樓資產退出通道，而資產價格的回調及預期改善進一步推升了市場活躍度。
觀點指數判斷，核心城市優質辦公資產仍將持續獲得資本的追捧，險資配置力度加碼，硬科技、新消費產業總部收購需求延續，地方國資資產整合提速，遠郊低效新建資產流通性持續枯竭，資產分化進一步加劇。