觀點指數 8月12日觀點指數研究院發佈《觀點指數 · 2026博鰲報告》，其中在“商辦與辦公空間：存量提質新週期”中，觀點指數指出，國家統計局數據顯示，今年上半年，全國辦公樓供給建設端收縮節奏同步提速。
1-6月辦公樓新開工面積489萬平方米，同比下滑35%，新開工規模深度回落，未來1-3年行業新增辦公供給將持續銳減，從源頭優化市場長期供過於求的基本面。
同期辦公樓竣工面積591萬平方米，同比下降19.5%，少量存量收尾項目形成短期新增供應，行業整體供給擴張動能已逐步消退，進入供給收縮通道。
在全國辦公樓開發投資、新開工及竣工面積規模雙降的大背景下，市場新增供給並非全面萎縮，而是逐步從全域粗放放量到核心區域精準補量的結構性轉型。
從開發主體結構來看，市場資源持續向頭部優質主體集中。據觀點指數監測，2026年上半年，陸家嘴辦公、中海商業、恆隆地產、新鴻基、新世界發展、嘉里建設等商業地產企業均有新項目亮相，新項目高度集中於核心城市。
舉例來說，新鴻基、恆隆地產、新世界發展、香港置地、嘉里建設等港資企業持續深耕一線核心商圈，憑藉成熟的綜合體開發運營經驗，打造高端標杆商務項目。
華潤、中建、中海、信達等央企，重點佈局城市核心地標項目，承擔城市商務界面升級、產業載體配套的功能；越秀地產、廣東省港航集團等地方國企，聚焦城市重點產業片區開發，落地適配區域產業發展的辦公載體；招商銀行、新華保險等金融機構則以自持總部、自用運營為核心開發邏輯，項目竣工後基本無對外空置壓力，極大優化了新增供給的去化質量。
從產品定位與運營模式來看，本年度新增項目普遍採用辦公+商業+配套服務的複合業態，疊加LEED、WELL、綠色建築等國際認證，適配科創企業研發協作、總部展示、高端商務接待等多元需求，與老舊、單一、硬件落後的傳統寫字樓形成代際差距，天然具備租金溢價、出租率優勢。
其中高端商圈綜合體標杆項目以上海徐家匯ITC、杭州恆隆廣場、上海華潤中心、PRISMA新嘉中心、中海金融中心1號樓等為代表，依託大體量商業+辦公複合業態、國際綠色智慧認證、核心商圈配套，形成高端總部集聚效應，具備極強的租金溢價能力。
產業片區專屬載體以廣州琶洲、金融城、南沙片區項目為典型，新項目包括越秀財富大廈、廣東港航大廈等貼合區域金融、航運、數字科創產業規劃，實現辦公空間與產業需求的精準匹配。
另外新鴻基地產旗下One ICC預計2026年交付，Two ICC預計將於2027年交付。新世界發展旗下位於上海淮海中路的K11 ELYSEA辦公樓預租率近七成，預計2026年下半年逐步面市。
從一線存量底盤來看，戴德梁行數據顯示，截至二季度末，四大一線城市甲級寫字樓總存量面積合計超4800萬平方米。從數據來看，四城存量規模梯隊穩定，上海穩居全國首位。
需求層面，2026年作為“十五五”規劃開局之年，新質生產力成為激活寫字樓增量需求的核心新動能。
據觀點指數監測，2026年1-6月重點城市寫字樓租賃需求覆蓋科技互聯網、金融服務、專業服務、物流跨境貿易、醫藥健康、消費零售、先進製造等行業門類，整體租戶結構持續優化，行業集聚質量進一步提升。
從需求結構來看，TMT、金融資本、專業服務三大核心行業租賃需求合計佔比達53.89%，撐起重點城市過半租賃去化規模。
其中TMT行業以20.46%的佔比登頂第一大租賃主力，涵蓋人工智能、半導體、自動駕駛、雲計算、物聯網、數字科技等細分領域，相較於傳統行業，TMT企業辦公選址偏好核心城市科創板塊、甲級標杆寫字樓，且擴租、搬遷升級需求旺盛，是核心城市寫字樓去化的主要驅動力。典型租賃案例包括谷歌入駐廣州國金中心、大疆完成搬遷入駐上海陸家嘴數智天地智慧嶺T2棟，租賃面積約2.1萬平方米，且計劃進一步擴租上萬平方米等。
金融資本行業佔比17.87%，是商辦市場租賃需求的第二大核心租戶，選址偏好核心城市金融地標，入駐企業涵蓋銀行、證券、私募、基金、保險、汽車金融等細分領域，頭部金融機構持續重倉北上廣深核心金融商務區，中小金融機構、私募基金則多點佈局核心商圈標杆寫字樓，是高端寫字樓租金、去化的核心支撐。典型租賃案例包括天風證券整層租賃上海北外灘金茂中心T1棟、滙豐銀行入駐南京德基廣場、廣發證券落地廣州合利·天德廣場等。
運營商維度，華潤置地、太古地產、中海商務、恆隆地產、陸家嘴辦公、越秀商管、瑞安辦公等頭部房企自持標杆項目，持續吸引互聯網科技、高端金融、專業服務、奢侈品牌等，發揮樓宇產業集聚效應，運營管理溢價能力表現突出。
舉例來看，年內瑞安辦公旗下寫字樓項目新租及擴租面積合計約12.6萬平方米，入駐企業包括JETRO、DPWORLD、Euromonitor International、AlterDomus、中銀證券、Amazon、CXMT、HSBC（滙豐）、長江養老、物產中大資管等，涵蓋國際貿易、專業服務、化工材料、金融證券、互聯網科技、物流航運、消費品等多個行業領域。
華潤置地旗下全國華潤大廈、華潤中心等系列項目迎來多家企業入駐，覆蓋高端金融、奢侈品、專業服務、科創等多元優質賽道，兼顧頭部大企業整層租賃與優質中小企業新租需求。其中2026年1月，路易威登（LV）簽約入駐上海華潤中心，拿下高區33、35、36層的整層辦公空間，是上海核心商圈高端消費品牌總部辦公的標杆案例。另外，歐稅通、泰科斯、畢司克等多家科技服務、專業企業等集中入駐深圳華潤前海大廈，依託前海自貿區產業優勢，集聚一批高成長性科創、跨境服務企業，形成金融+科創+專業服務的多元租戶結構。
越秀商管旗下寫字樓項目入駐企業覆蓋科技金融、醫藥、專業服務、零售配套等，其中廣州國金中心入駐企業中超七成是世界及中國500強和行業龍頭知名企業，年均稅收規模超10億元；超15家世界500強金融機構落戶廣州國際金融城；武漢越秀財富中心入駐企業超110家，世界500強、行業百強及頭部龍頭企業佔比超75%，集聚葛洲壩供應鏈、德發信息、臣博視人工智能、金蝶軟件、推想醫療等一眾AI+企業，深耕工程智能化、AR應用、AI大數據等前沿領域，穩步構築人工智能產業集聚高地。
結合戴德梁行披露的數據，2026年一季度一線四城租賃需求依託固有產業基底，表現為清晰的城市專屬主導賽道，需求結構差異顯著，城市特色屬性突出。
第二季度，一線四城寫字樓租賃需求首位行業統一更迭為TMT，改寫一季度城市分散化格局，新質科技產業全面取代傳統服務、商貿行業，成為一線城市辦公需求的統一核心，行業升級趨勢全面落地。
二季度北京持續堅守TMT行業需求首位的格局，科創主導地位進一步夯實，專業服務業、金融業緊隨其後。同期深圳延續TMT行業需求領跑的格局，科創基本盤穩固，配套支撐行業迭代為專業服務業、住宿餐飲業及金融業，三大行業佔比均突破10%。
上海及廣州二季度完成核心賽道切換，兩者一季度需求來源首位分別為專業服務業和零售貿易，均更迭為TMT行業登頂首位。同時二季度上海專業服務業、金融業及零售貿易佔比均突破10%，行業覆蓋均衡、多元業態協同發力。同期廣州專業服務業、製造業及金融業佔比均超10%，形成科創引領、製造與服務協同的全新需求結構，城市產業升級成效持續落地。
整體來看，人工智能、數字經濟、半導體等新質生產力賽道，已成為重點城市辦公需求的絕對核心，專業服務業、金融業及零售貿易等高附加值行業協同支撐，行業需求結構全面向高端化、科創化升級。
租賃主力行業的迭代與分化，直接傳導至辦公租賃市場。適配科創企業智慧化、現代化辦公需求的甲級樓宇持續享受租賃溢價與去化優勢，傳統老舊低效樓宇因無法匹配新需求，去化承壓、租金持續下行，資產分化差距進一步拉大。
2026年Q2一線城市甲級寫字樓空置率分化格局逐步固化，城市間告別普漲普跌，進入結構性主導階段。
租賃市場表現上，得益於供給長期嚴控，AI、高端金融等新質產業需求穩健，核心商圈抗週期能力領跑等優勢，北京空置率表現為持續下行，2026Q2北京甲級寫字樓空置率降至15.32%，環比下降0.5個百分點、同比下降1.6個百分點，較2025年末減少0.57個百分點，是四城中唯一實現空置率穩步優化、供需格局持續收緊的城市。
同期滬廣深三城空置率均處於20%以上的高位區間，存量庫存壓力尚未完全出清。
其中，2026Q2上海甲級寫字樓空置率錄得22.5%，環比大幅下降1.1個百分點，同比較2025年末回落0.9個百分點，終結連續五個季度的高位上行態勢，迎來階段性修復拐點。本輪空置率改善主要依賴泛AI、集成電路等行業的階段性擴租，疊加業主以價換量的短期策略，遠郊新區的存量去化仍任重道遠，整體尚處於弱修復階段。
深圳雖然空置率環比小幅回落0.7個百分點至29.1%，但同比仍上漲1.3個百分點，仍是四城中空置率最高的城市。其中核心區如前海、南山的科創需求確實帶來了局部改善，但外圍新區卻因同質化供給過剩陷入激烈價格戰，整體空置率處於高位震盪階段，去化壓力遠未消解。
廣州是一線城市唯一空置率持續上行的城市，2026Q2空置率攀升至22.9%，環比、同比分別走高0.8及3.1個百分點，較2025年末提升2.2個百分點，連續四個季度承壓。核心矛盾在於琶洲、南沙等片區新增供應集中入市，而本地傳統商貿、製造業主導的租賃需求無法消化海量面積，由此可以看到科創及總部型需求短板明顯。