觀點指數 8月12日觀點指數研究院發佈《觀點指數 · 2026博鰲報告》，其中在“商辦與辦公空間：存量提質新週期”中，觀點指數指出，辦公空間服務商正逐漸成為盤活優質辦公資產、穩定區域商務生態的重要參與者。
辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業平均租金走勢情況。
2026年1-6月八城租金累計均值錄得2.49元/平方米/天，較2025年上半年均值2.80元/平方米/天累計同比下跌11.29%，核心辦公市場租金中樞系統性下移，行業持續以價換量對沖高空置與高庫存壓力。
城市維度，八城上半年辦公租金累計同比全線收跌。其中廣州、北京、上海、杭州四城辦公租金累計同比跌幅均超10%，同期深圳及武漢兩城上半年租金同比跌幅控制在1個百分點以內，兩者在下行週期中表現出較強的抗跌韌性。
2026年6月單月，八城租金均值回升至2.52元/平方米/天，較5月2.31元/平方米/天環比上漲8.97%，市場階段性修復行情顯現，寫字樓租金“磨底”特徵明確。分城市來看，6月僅成都、武漢租金小幅環比回落，其餘六城租金均實現不同程度的修復。
租金收益率維度，Wind數據顯示，北京是上半年表現最突出的城市。6月租金收益率為5.27%，上半年均值約4.83%，穩居重點城市前列。從月度走勢看，北京收益率在1月達到8.26%的峯值後有所回落，但始終保持在4%以上，核心得益於城市新增供給稀缺、存量持續去化以及科創企業擴張、總部辦公需求回暖持續夯實資產收益底盤。
上海、廣州收益率維持在2%-4%的區間波動，其中上海租賃市場需求端有所回暖，但租金下行對其收益率形成持續壓制。
深圳1月收益率僅1.82%，為四城最低，年內逐月修復至6月的2.91%，上半年均值為2.47%。儘管深圳整體市場仍受高空置率壓制，但AI、半導體、數字服務等新質生產力主體逐步成為租賃核心支撐，收益率逐月回暖也說明市場正逐步實現築底。
另外，結合戴德梁行披露的數據來看，北上廣深甲級寫字樓季度租金仍處於下行通道，2026年一、二季度四城租金連續負增長，市場供需預期整體偏謹慎。其中北京2026年二季度甲級寫字樓租金跌至191.28元/平方米/月，環比、同比跌幅均為四大一線城市最大，短期價格回調幅度最顯著，但長期供需格局與資產收益韌性仍具有明確的優勢。
在租賃收入整體承壓的行業週期下，傳統收租模式增長空間見頂，年內樣本企業跳出單純價格競爭，圍繞硬件改造、綠色健康認證、產業生態搭建、存量功能轉換、輕資產輸出等落地經營革新，通過運營能力打造第二增長曲線。
其中瑞安辦公2026年上半年完成品牌戰略全面升級，定位從傳統辦公運營商迭代為辦公生態價值共創平臺，搭建全產業鏈資源網絡。
綠色、健康、低碳認證成為頭部商管企業的標準化增值手段，適配科創、金融等企業ESG考核需求，形成租金溢價、出租率雙重優勢。如年內越秀商管旗下西安環貿中心拿下WELL鉑金級滿分認證，集齊LEED金、綠色二星、WELL三重國際認證，同步發起健康辦公企業聯盟，聯動武漢兩大越秀寫字樓打造跨城市健康商務體系，吸引金融、科創頭部企業入駐。
陸家嘴辦公旗下前灘中心、前灘匯取得權威綠色認證，並同步推進存量大堂硬件煥新（陸家嘴軟件園、基金大廈），通過空間美學、智能化改造提升樓宇形象，對沖老舊物業硬件短板。
商辦市場中，險資一直是重要的持有人及運營者。保險資金持有的長週期寫字樓資產同樣將綠色低碳運維作為資產管理的重要抓手。山東人壽大廈作為濟南首個同時獲得LEED鉑金級、BREEAM五星雙認證的樓宇，也是中國人壽體系內首批取得LEEDO+M鉑金級認證的項目。項目重點推進機電系統升級改造，強化樓宇能耗管控與全流程風險運維能力，同時依託保險資金長週期屬性穩固核心租戶留存，持續夯實了資產現金流。
同時，樣本企業推動存量樓宇功能轉換，破解高空置痛點。如華潤置地聯合上海地產將陸家嘴濱江S3獨棟寫字樓改造為朗廷毅風酒店，匹配片區總部企業商務住宿需求，把長期空置辦公物業轉化為穩定的商旅現金流。越秀集團旗下廣州大廈完成17個月煥新，轉型希爾頓啓繽精選酒店，盤活老城低效存量。
辦公市場細分領域，據中小企業協會發布的數據顯示，2026年1-6月，中國中小企業發展指數在89.3至89.9的區間波動，疊加指數始終運行在100榮枯線以下，中小企業整體並未脫離不景氣運行區間，經營基本面尚不穩固。
在整體企業復甦節奏震盪、傳統商辦租賃承壓的背景下，靈活辦公賽道憑藉適配小微創業、科創輕資產辦公、異地臨時辦公等新型需求，實現結構性擴張，行業增量高度集中於頭部優質運營商。
據觀點指數監測，2026年上半年，辦公空間服務商樣本企業延續總量弱擴張趨勢，中小區域品牌拓店放緩、出清加速，IWG集團、WeWork中國、MFG、創氪際、高格辦公空間、蜜蜂科技BEEPLUS等頭部服務商成為市場絕對的增量主體。頭部品牌憑藉成熟的輕資產運營體系、標準化產品能力、全國網絡資源及產業服務能力，持續拉開與中小玩家的差距，行業集中度持續走高。
據觀點指數監測，現階段各品牌產品體系與定價策略形成明顯梯隊，精準匹配不同規模、不同類型企業的預算與使用需求，其中大眾普惠型產品以創富港為主，同時其也是年內監測樣本中區域拓展力度最大的品牌，在深圳、北京、上海、成都、南京、蘇州、香港、重慶等重點城市均有新項目亮相，開業/簽約門店超15家，主打1-15人間小微企業低價辦公，提供全拎包入駐模式、一站式工商財稅與企業託管服務等，服務初創個體戶、小型貿易、本地小微企業，需求來源貼合線下個體創業增長。
截至2026年7月，創富港已在北京、上海、廣州、深圳、杭州、寧波、成都、長沙、南京、蘇州、重慶、香港設立近300家空間，運營面積超40萬平方米，累計服務企業數超45萬家。
IWG、WeWork中國、MFG、德事TEC等品牌聚焦核心城市甲級、超甲級地標物業，主打中高端商務辦公場景。項目普遍落地陸家嘴、虹橋、淮海路、珠江新城等核心CBD，持有LEED金/鉑金綠色認證，配套高端會議室、私宴廳、產業路演中心、總裁會晤空間等高階配套。
蜜蜂科技BEEPLUS主打政企合作、整棟託管、產業導入模式等，綁定地方國企、TOD平臺、產業園區運營商，聚焦數字經濟、人工智能、高端製造、新能源等新質生產力賽道。通過前置產業招商、政策對接、產業鏈協同、總部定製化空間服務，承接區域科創企業集羣入駐。
值得注意的是，伴隨AI創業、自媒體、諮詢工作室、輕資產科創業態爆發，OPC（個人創業中心）成為行業全新增長曲線。上海、蘇州、天津等城市政府聯合頭部服務商共建OPC創業社區，配套算力補貼、創業租金減免、投融資對接、人才培訓等專項扶持政策。
其中，2026年5月，城投資產公司聯合創富港、高格辦公空間、蘇州金碩源集團，在蘇城商務中心舉行OPC社區建設戰略合作簽約儀式。四方將共建面向新型創業者的OPC社區。
落地的蘇城商務中心OPC社區位於平江新城核心，緊鄰蘇州火車站，區位優越、交通便利。社區將重點聚焦AI核心能力建設，匯聚算力支持、工商財稅、人才培訓、政策對接、智能辦公等一站式生態服務。
其中高格辦公空間輸出智能辦公技術解決方案，打造低成本、高效率的AI辦公智能場景。
據觀點指數監測，2026年上半年，高格辦公空間在長三角區域持續發力，多城聯動，在蘇州、上海、南京等核心城市有新項目亮相，覆蓋陸家嘴金融核心、金雞湖CBD、江寧科創板塊等核心區位。截至2026年上半年，其業務已覆蓋上海、南京、杭州、蘇州、無錫、常州、連雲港、合肥、徐州、金華等10座核心城市，運營超過50個高端辦公空間，管理面積超45萬平方米。
據觀點指數監測，2026年上半年，高格辦公空間在長三角區域持續發力、多城聯動，在蘇州、上海、南京等核心城市有新項目亮相，覆蓋陸家嘴金融核心、金雞湖CBD、江寧科創板塊等核心區位。截至2026年上半年，其業務已覆蓋上海、南京、杭州、蘇州、無錫、常州、連雲港、合肥、徐州、金華等10座城市，運營超過50個高端辦公空間，管理面積超45萬平方米。
高格辦公空間的核心競爭力體現在運營數據的穩定性與資產增值的運營成效上。據企業官微披露，其出租率始終穩定在85%到96%區間，即使在行業整體承壓的背景下仍保持強勁韌性。截至目前，高格已累計服務超20000家企業，客戶滿意度超98%，同時入駐的客戶中，跨城市企業佔比超50%，依託全國10城50+空間的佈局和300餘家緊密合作渠道方，高格為跨城市企業搭建異地選址的綠色通道。
產品體系上，高格深耕中國企業辦公習慣，構建了三大特色產品體系，服務外資企業與高端金融機構的格悅臻享空間、貼合國內知名企業需求的高格辦公空間、聚焦科創文創企業的高格創新中心。
除此之外，觀點指數注意到，租期全面靈活化，小時、日、月靈活工位成為標配，WeWork、創富港、高格辦公空間等樣本企業推出分時租賃產品。同時產業增值服務成為核心競爭力，頭部服務商均配套工商註冊、財稅、投融資對接、產業沙龍等。
城市維度，高能級城市依舊是服務商佈局的絕對核心，大灣區、長三角兩大經濟圈持續引領，一線及重點新一線城市形成穩定的需求基本盤。年內上海落地項目數量斷層第一，陸家嘴、徐匯濱江、虹橋、五角場多板塊同步上新，高端及普惠雙線同步擴張。同時蘇州、南京、成都、深圳、廣州、珠海、北京、天津等核心城市也是辦公空間服務商擴張的重點，產業新城、金融城、TOD樞紐等核心區域成為服務商的首選標的。
辦公空間服務商正逐漸成為盤活優質辦公資產、穩定區域商務生態的重要參與者，未來具備強運營能力、產業資源整合能力、業主長期合作能力的頭部品牌，將持續主導市場增量。
業績表現上，2025年IWG集團全系統營收達45億美元，同比增長4%，EBITDA同比增長6%至5.31億美元，再創歷史新高。核心增長來自輕資產平臺化收入爆發，經常性管理費收入同比增長2.4倍，平臺型運營價值持續兌現。
擴張端，全年全球新增簽約中心1132家、開業782家，同比增長超25%。其中中國市場新增簽約80家，創下歷史最快增速。目前，IWG集團在華業務已覆蓋全國45個重點城市，並正積極在華推廣其管理合作伙伴（Managed Partnership）模式。
創富港2025年全年實現營收7.75億元，受行業整體租賃行情拖累同比微降1.94%，但盈利端走出獨立行情，實現逆勢增長。同期歸母淨利潤6223.43萬元，同比增長16.66%，扣非淨利潤5474.19萬元，同比增長19.67%，基本每股收益0.67元，同比增長17.54%，毛利率維持在38.65%，品牌通過精細化成本管控、門店效能優化、服務增值提收等轉化為盈利增量。