觀點指數 8月12日觀點指數研究院發佈《觀點指數 · 2026博鰲報告》，其中在“商辦與辦公空間：存量提質新週期”中，觀點指數指出，2026年是”十五五”規劃開局之年，國家持續深化新質生產力發展佈局，聚焦人工智能、數字經濟、高端裝備製造、生物醫藥、綠色低碳等新興賽道，推動產業體系智能化、綠色化、融合化升級，徹底改寫寫字樓市場的需求結構與價值定價邏輯。

政策端持續加碼產業升級，2026年政府工作報告明確深化人工智能+行動、推進超大規模智算集羣建設。在此背景下，AI、大數據、雲計算等泛科技企業快速擴張，成為2026年寫字樓租賃、購置的核心新增主力，有效對沖傳統金融、傳統服務業持續縮租的壓力，成為托底全國辦公市場的關鍵支撐。

產業升級的同時，倒逼辦公載體與運營標準迭代升級。傳統同質化、功能單一的普通寫字樓已無法適配科創企業研發協作、高頻交互、智慧低碳的新型辦公需求。具備綠色建築認證、智能化硬件系統、完善產業圈層服務、低碳運維體系的現代化甲級寫字樓，逐步形成顯著的產品溢價與去化優勢。

與之相對，硬件老舊、配套落後、業態單一的存量低效樓宇，加速進入更新改造與功能出清週期，行業優勝劣汰、存量提質的節奏全面加快。

2026年5月正式發佈的《城市更新“十五五”規劃》，從頂層明確未來五年城市存量資產盤活總基調，將閒置低效商業辦公用房、老舊商務載體列為重點盤活對象，要求全面摸清存量資產底數，推動低效商辦資源分類處置、提質增效。

相較於過往增量開發的導向政策，“十五五”城市更新規劃的核心打通了低效寫字樓的處置路徑，支持老舊辦公樓宇通過外立面改造、內部空間重構、硬件升級實現品質煥新，適配新質產業辦公需求。同時放開存量商辦功能轉換限制，允許閒置寫字樓臨時或永久變更為酒店、保障性租賃住房、醫療康養、產業配套空間等業態，有效化解一線及核心二線城市寫字樓庫存高企、空置壓力偏大的結構性痛點，為行業風險出清、資源優化配置提供製度支撐。

這也意味着，存量更新、功能轉換、資產盤活、產業賦能正式成為行業未來五年的核心發展邏輯。

地方層面，一線及粵港澳核心城市率先落地差異化存量盤活政策，形成全國示範效應。深圳出臺存量非居住建築功能轉換辦法，以5年過渡期政策支持閒置寫字樓轉型產業、民生配套空間。珠海、廣州、上海等放開商辦功能臨時變更權限，允許寫字樓轉酒店、保租房、醫療康養等業態，精準化解高空置壓力。同時，橫琴、深圳前海、光明區等區域推出全週期企業辦公租金補貼、購房獎勵政策，精準扶持科創、新興產業落地，定向培育高端辦公需求。

資本端迎來重大突破，2026年上半年商業不動產REITs市場實現爆發式發展，首批商業不動產REITs順利落地，公募REITs正式進入基礎設施+商業不動產雙輪驅動階段。此前發改委已擴容REITs試點範圍，將商業辦公、四星級以上酒店納入支持領域，為優質寫字樓資產提供了成熟的退出路徑，有助於提升機構資本對核心城市優質辦公資產的配置意願。

開發投資端持續收縮，行業徹底告別增量擴張模式。國家統計局數據顯示，2026年1-6月，全國辦公樓開發投資額累計1411億元，同比下降20.4%，延續下滑趨勢，降幅相較1-5月進一步走闊，企業新增商辦投資觀望情緒濃厚。

同期1-6月全國辦公樓銷售面積1110萬平方米，同比下降3.7%，對應銷售額1388億元，同比下滑6.6%。值得注意的是，銷售端出現階段性波動表現，1-5月辦公樓市場曾短暫修復，銷售面積、銷售額同比分別上漲5.9%、0.2%，實現由跌轉漲的階段性回暖，但6月單月行情快速回落，最終帶動上半年整體數據重回負增長。

從階段性回暖的核心驅動來看，1-5月銷售小幅修復並非行業需求實質性復甦，而是短期市場行為驅動的脈衝式行情。觀點指數認為本輪銷售回暖高度依賴折價去庫存驅動，這為自用型企業（如硬科技、製造企業等）提供了配置資產的窗口期。同時，機構資金持續佈局核心城市辦公資產，托舉整體銷售數據的小幅回暖。但現階段低效存量資產持續折價出清、資產價值重估尚未完成，銷售端企穩基礎並不牢固。

在辦公市場持續調整的環境下，主要商業地產企業的寫字樓業務收入普遍面臨下行壓力。

17家樣本企業2025年合計收入約200億元（部分企業年度收入按1港幣≈0.8655人民幣計算），整體板塊收入同比下滑8.11%，其中近九成的樣本企業2025年度寫字樓相關收入出現不同程度的下滑，同比跌幅從2.1%到26.09%不等，行業整體出現系統性營收收縮。

未單獨披露寫字樓收入的企業，如瑞安房地產、中國金茂、九龍倉集團等，從財報中也可以窺見其內地寫字樓經營活動面臨挑戰。

從收入規模來看，中海商業以30.25億元的寫字樓收入位居樣本企業之首，陸家嘴以26.06億元緊隨其後，華潤置地、中國金茂、中國國貿等企業也位居前列。這些企業憑藉龐大的資產規模和核心區位的優質物業，保持了相對領先的市場地位。

從同比變動幅度來看，年度收入同比小幅下滑的企業涉及太古地產、嘉里建設、中海商業、恆隆地產、中國國貿、新鴻基等，這部分企業多為一線核心商圈自持優質物業主，其長期優質租戶留存度高，租金議價能力更強，價格讓利幅度有限，收入同比下滑幅度明顯優於內資企業。

從數據來看，2025年樣本收入整體下行，疊加2026年重點城市新增寫字樓持續交付、租金持續磨底，短期內寫字樓租賃收入難以全面修復。結合需求結構迭代判斷，具備核心稀缺資產、產業運營改造能力的市場主體，收入或率先企穩，持有遠郊低效存量物業的企業，營收將持續承壓。

項目層面經營，截至2025年12月末，觀點指數監測的72個樣本寫字樓項目平均出租率為83.73%，對比2024年末減少0.69個百分點，核心標杆寫字樓具備基礎抗風險底盤，但行業整體去化壓力溫和抬升。

其中太古匯辦公樓、香港興業中心一座及二座、招商局航華科貿中心、中國國貿寫字樓、財富廣場、城建大廈、多個嘉里系寫字樓、北京金融大廈、北京通泰大廈、上海靜安融悅中心A棟、北京凱晨世茂中心、北京西城金茂中心、六八八廣場、恆基名人商業大廈、深圳威新科技園1、2期、星城發展大廈寫字樓、晶耀前灘T1辦公樓等項目維持超90%（含）的高位運行。

該類資產多為城市核心商圈項目，區位稀缺、租戶以頭部央企、外資、龍頭科創企業等為主，租約週期長、經營表現穩定。

城市維度，北京多數核心區域資產出租率實現上行，少量老舊外圍樓宇小幅回落。上海內部經營活動出現分化，上海前灘、西岸等科創辦公出租率提升，南京西路、淮海路傳統商務樓宇出租率出現輕微下滑，新舊賽道需求切換帶來資產表現分層。

舉例來看，頤堤港一座、華貿中心、財富廣場、金融街中心、金融大廈、中糧廣場、上海金融街海倫中心等項目全年出租率有所提升。北京因全年無新增甲級寫字樓供應，存量持續消化，核心商圈、金融板塊樓宇出租率穩步走高。

天津、武漢、廣州、杭州、昆明等城市標杆項目出租率小幅波動，無大幅跳水標的，整體空置風險可控。

也有部分樣本項目出租率出現10個百分點以上的大幅下滑，運營表現欠佳。這類資產多是建成年限久、硬件老舊，無法適配AI、研發類科創企業辦公需求的物業。同時項目區位遠離核心科創、金融等集羣，無產業持續導入。另外周邊新增大量競品寫字樓，業主無差異化運營能力，客戶持續流失，空置壓力快速擴大。

從數據來看，TMT、研發、數字經濟類科創載體出租率普遍上行，傳統金融、商貿為主的老舊商務樓經營活動承壓，新質生產力相關產業租戶成為支撐樓宇出租率的核心底盤，無科創產業導入的存量資產面臨租戶流失的壓力。

從已披露2026年經營數據的樣本項目來看，截至2026年3月末，12個監測樣本寫字樓平均出租率收於76.4%，對比上年同期減少7.5個百分點，較2025年末減少6個百分點。出租率整體走弱主要受個別項目大租戶集中退租導致的極端波動拖累，多數項目出租率保持平穩，變動幅度控制在5個百分點以內。

樣本中，個別項目受大租戶退租影響出租率大幅下滑，成為拖累整體出租率的核心因素。

同期優質資產則表現出較強的運營韌性，以廣州太古匯辦公樓、北京頤堤港一座、上海香港興業中心、招商局航華科貿中心、北京華貿中心等代表的項目，出租率表現相對亮眼。其中太古地產旗下三座寫字樓出租率均穩定維持在90%及以上高位運營。

陸家嘴集團一季度經營數據表明旗下上海甲級寫字樓以價換量策略效果有限，其長期持有甲級寫字樓總建築面積為241.66萬平方米，位於上海的甲級寫字樓項目出租率均值收於73%，對比上年年末減少5個百分點，租金單價同比下跌12.63%至6.71元/平方米/天，租金讓利並未有效對沖出租率下滑壓力。據企業官微披露，今年上半年陸家嘴集團旗下辦公與產業園項目累計租賃去化達50.49萬平方米。

另外，據企業官微披露，瑞安辦公截至6月全國成熟項目出租率92%，上海項目為94%，新入市項目太平洋新天地商業中心實現總簽約面積約4.2萬平方米，武漢創新天地企業天地入市半年簽約面積約2萬平方米，差異化運營形成顯著壁壘。

租金端同步走弱，2026年一季度多數項目租金同比、環比雙降，業主議價權持續弱化，行業短期營收修復難度較大。

綜合全年經營數據判斷，頭部優質寫字樓資產依舊維持高出租率，市場風險集中在老舊、無產業支撐、遠郊傳統商務寫字樓，下半年市場仍將維持租金偏弱、資產持續分化的態勢。