觀點指數 在8月12日觀點指數研究院發佈的《觀點指數 • 2026博鰲報告》“住房租賃：格局嬗變”篇中，觀點指數指出，租賃住房REITs板塊估值明顯分化。

二級市場表現上，Wind數據顯示，2026年6月30日，9只產品僅中航北京昌保租賃住房REIT小幅收跌0.34%，其餘8只全部收紅。板塊情緒有所修復，資金對租賃住房REITs的配置意願在增強。華泰蘇州恆泰租賃住房REIT及華夏基金華潤有巢REIT單日漲幅表現突出，短期資金流入明顯，紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT等其餘標的小幅跟漲，漲幅區間在0.45%至1.66%。

近一月及近三個月，板塊收益表現明顯分化。其中匯添富上海地產租賃住房REIT單月漲幅6.63%，居首；華夏基金華潤有巢REIT緊隨其後，上漲3.86%。兩隻上海區域的資產領跑全板塊。同期中航北京昌保租賃住房REIT下跌1.48%，短期承壓明顯。

近三個月，實現正收益的標的聚焦深圳、北京、上海、蘇州人口淨流入核心城市，包括紅土創新深圳安居REIT、國泰海通城投寬庭保租房REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT及華泰蘇州恆泰租賃住房REIT。

半年維度，2026年1-6月，9只保租房REIT年內漲跌幅全部為負，板塊整體維持震盪調整格局。期間中金廈門安居REIT跌幅居前，其擴募於6月完成，上市後新增份額對價格形成短期攤薄效應。

從行業基本面來看，上半年全國重點城市住宅租金同比持續下行，租賃資產租金增長空間承壓，同時各地大量保租房項目新增入市，供給擴容稀釋存量租賃資產租金溢價，從基本面端壓制板塊估值的上行空間。

拉長週期來看，所有租賃住房REITs上市至今（含上市首日）全部實現正向收益，資產長期保值增值屬性得到驗證。華夏北京保障房REIT以76.97%的累計漲幅穩居板塊首位，同時3.993元的收盤價成為全板塊價格最高的標的。中金廈門安居REIT以68.65%的累計漲幅緊隨其後，兩隻產品均為市場首批上市的保租房REITs，底層資產運營穩健，已積累了可觀的投資者回報。

從數據來看，租賃住房REITs板塊估值分化明顯，中短期板塊走勢受區域政策、城市基本面、新增供給及產品擴募等多重因素影響，表現結構性分化。長期看，板塊收益高度綁定城市人口流入規模與資產運營成熟度，資產保值屬性確定，長期配置價值明確。

行業投融資表現上，除了傳統的銀行貸款和債券融資外，年內創新融資方式不斷湧現。

2026年1-6月期間，多單住房租賃機構間REITs、CMBS、類REITs等多元化金融工具持續推進、獲批與發行，租賃住房融資逐步從傳統信貸向公開市場、從短期借貸向長期持有的結構性升級。

據觀點指數監測，年內住房租賃資產證券化發行主體以地方城投、安居集團等地方國企佔據絕對主導地位，民企、專業運營商僅少量參與市場化長租公寓類項目。國資主體手握保租房、城市更新等存量資產，疊加信用優勢、政策支持，成為資產證券化的核心力量。

區域分佈上，底層標的物業高度集中於長三角，包括上海、杭州、南京、合肥等，北京、深圳等核心城市也是證券化的高地。

底層標的覆蓋保租房、公租房、市場化長租公寓、安置房等多種物業類型，其中保障性租賃住房/公租房這類資產依託政策托底、租金穩定、區位集中等優勢，是年內證券化的主力標的。

值得一提的是，年內多種創新集中落地，綠色保租房類REITs、機構間REITs（持有型不動產ABS）成為上半年住房租賃資產證券化的核心亮點。

4月30日，華安資產-國泰海通-浦開集團慧智保障性租賃住房綠色資產支持專項計劃（住房租賃）在上交所的項目狀態更新為通過，項目是全國首單綠色保障性租賃住房類REIT，也是全國首單R4用地租賃住房類REIT。

項目發行總規模為36.5億元，為上海現階段體量最大的租賃住房類REIT，優先級票面利率1.95%，創下同規模租賃類REITs歷史最低融資成本。

底層資產包括浦東三大成熟保租房社區慧智・仁恆派、慧智・有巢及慧智・芳華，全部為R4租賃專項用地、按照綠色建築標準建造。據瞭解，浦開集團深耕浦東人才安居，已落地慧智系列5個租賃社區，累計投運保租房超5000套，全部面向科創青年、新市民，出租率長期保持高位，現金流穩定可持續。

機構間REITs持續擴容。3月30日，太保資產-新黃浦築夢城保租房持有型不動產ABS成功掛牌上交所，發行規模11.942億元，是上交所第二單保租房持有型不動產ABS產品，也是全市場首單由民營企業作為發行人的保租房機構間REIT，打破了此前保租房領域國企主導的融資格局。項目底層資產位於上海市閔行區梅隴鎮，共有1315套房源。

年內博楓項目的落地則是另一維度的突破。6月5日，中金-博鄰長租公寓持有型不動產ABS在上交所成功發行設立，發行規模8億元，成為全國首單市場化長租公寓機構間REIT，也是首單外資機構參與的住房租賃資產證券化產品。項目底層資產包括靜安博鄰行政公寓及五角場博鄰行政公寓，兩者均為博楓自主收購、自主改造、自主定價、自主運營的純市場化項目，無政策規劃背書、無租金收益兜底。該項目的成功發行證明住房租賃資產證券化市場正式告別只有保租房能做的初級階段，資產資本化邊界進一步拓寬。

除此之外，年內又一家地方國企加入機構間REITs發行行列。2026年6月，‌國泰海通資管-上實城開租賃住房持有型不動產ABS獲上交所受理，擬發行金額‌為6.8億元‌，是上實城開旗下首單租賃住房類資產證券化產品。

資產交易層面，觀點指數注意到，2026年上半年住房租賃資產交易表現為險資長期資金主導、外資階段性退出、存量商改保資產成為交易核心、基金化合作模式持續深化等趨勢。

具體來看，2026年4月，領盛投資及國壽資本‌雙方長租公寓改造運營基金正式對外落地官宣，並完成上海首批項目收購。

交易底層標的為領盛投資旗下上海兩宗長租公寓項目（COZI可遇·東外灘、COZI可遇·新江灣）‌60%的股權‌，項目已納入上海保障性租賃住房體系。兩處物業均由存量商業辦公樓改造，總建面約37726平方米，緊鄰互聯網產業集羣，面向青年白領、新市民。

本次交易國壽資本出資6.29億元收購項目60%的股權，領盛投資保留剩餘40%的股權，持續全權負責項目的運營管理，雙方共同設立專項SPV持有底層資產。

另外，鼎暉投資2025年完成上海Base佰舍蘇河項目、嘉定中旭大廈項目收購後，2026年持續推進存量改造，形成系列化資產佈局。

專業運營商同步發力，年內城璟租住集團完成北京順義區12萬平方米租賃住房項目收購，成為2026年上半年北京市場最大規模的租賃住房資產收購案。

觀點指數認為，住房租賃資產證券化的成熟退出渠道大幅提升了機構投資者的收購意願，同時公募REITs、類REITs、CMBS等融資工具的常態化發行，解決了長期以來租賃住房資產流動性差、退出難的行業痛點。

金融工具分層完善，住房租賃資產交易與證券化雙向聯動，行業完整資本閉環已經跑通，政策托底的保租房成為資本首選，核心城市租賃資產資本認可度表現突出。

隨着市場發展趨於成熟，行業投融資與資本市場表現將更加活躍，資產邊界將持續拓寬。住房租賃證券化標的有望從目前以保租房為主，逐步擴展到市場化長租公寓、服務式公寓、藍領公寓、人才公寓等多種類型。