觀點指數 在8月12日觀點指數研究院發佈的《觀點指數 • 2026博鰲報告》“住房租賃：格局嬗變”篇中，觀點指數指出，進入2026年，住房租賃行業集中度持續提升，頭部企業規模穩步擴張， 20家集中式樣本企業已開業規模超110萬套/間。

萬科泊寓及龍湖冠寓管理規模穩居集中式領域第一梯隊，兩者已開業房量均超10萬間。截至3月末，萬科泊寓共運營管理25.1萬間長租公寓，已開業房量為18.2萬間，繼續保持行業領先地位。龍湖冠寓開業房源達到12萬間。

第二梯隊已開業規模在2萬到10萬間之間，以專業運營商及國央企為主，包括瓴寓、樂乎集團、美寓、百瑞紀集團、城家公寓、安居樂寓、華潤有巢、招商蛇口壹間公寓、保利和寓等，這部分企業正在向全國化佈局邁進。

2萬間以下中小型住房租賃企業多為新入局的地方國企或者深耕細分領域的市場主體，包括中海長租公寓、方隅公寓、樂璟生活社區、浦發有家等。

與此同時，以自如、相寓等為代表的分散式租賃企業管理房量也有不同程度的增長。其中，截至一季度末，相寓在管房量較年初增加0.78萬套至34.52萬套，繼續保持穩健增長。

不過，觀點指數注意到，頭部企業雖規模領先，但受租金下行、存量優化等因素影響，全年營收出現小幅收縮。部分國資、腰部品牌憑藉高出租率、低成本資金、精準賽道佈局等優勢，實現營收逆勢高增，行業已從規模競爭轉向包含運營、盈利、資產質量等在內的多維度競爭。

數據顯示，2025年主流房企系長租公寓品牌營收表現為規模梯隊固化、增速兩極分化的特點。除相寓及雅詩閣外，上圖所列示的8家樣本企業合計收入約98.53億元。

其中萬科泊寓、龍湖冠寓繼續穩居第一梯隊，2025年收入分別為36.66億元和24.8億元，合計佔7家企業總收入的比例超60%，但兩者年度收入同比均出現微跌。分散式企業以相寓為例，相寓2025年收入50.13億元，同比下降18.19%，降幅較為顯著。

從數據來看，頭部品牌的規模優勢固然存在，但年度收入均出現不同程度的負增長，在租金下行週期中，龐大的體量使得調租難度增加，更大規模也意味着更大面積的收入基數承壓，租金調整的邊際難度隨規模遞增。

值得關注的是，萬科泊寓在2025年主動推進存量優化策略，通過出清低效房源、聚焦核心城市優質資產來改善資產組合質量，雖然短期收入微降，但長期來看有利於提升整體的運營效率和抗週期能力。

國有資本運營企業表現亮眼，以招商蛇口壹間公寓、華潤有巢、城投寬庭為代表的樣本企業，全年營收集中在6億至14億元區間。這部分地方國央企市場主體正逐步從政策驅動的供應者成長為有競爭力的市場化運營主體。

招商蛇口壹間公寓和華潤有巢年度收入分別為14億元及8.8億元，兩者同比均實現兩位數增長，前者漲幅為13.45%，後者為10%，正在逐步縮小與頭部的差距。其中招商蛇口壹間公寓業務已覆蓋深圳、上海、杭州、廈門、合肥等全國十餘座重點城市，同時年內亮相的合肥壹間公寓·高新社區、烏鎮壹間公寓·桃源裏等項目為其全國化業務擴張補充資產儲備，進一步支撐營收規模向上。

城投寬庭單城佈局的在管房源實現6億元的年度收入，單城產出效率超過了部分全國性佈局的品牌。

全年創收5億元以下的以中海長租公寓、金地草莓社區、寧巢公寓、陸家嘴樂居等為代表，這部分企業體量不大但運營靈活。其中，陸家嘴樂居年度收入同比增長82.54%至1.15億元，成為年度收入增幅最大的企業。另外，據企業披露，截至2025年末，安居寧巢公司合併資產總額約23.3億元，並爭取2026年年度營業收入突破2億元。

出租率表現上，觀點指數監測的住房租賃品牌整體出租率集中在80%至98%區間，超過八成品牌出租率達到或超過90%。其中以美寓、寧巢、相寓、華潤有巢、萬科泊寓、龍湖冠寓等為代表的樣本企業出租底線穩固。

從數據來看，行業增長的動力正從規模擴張切換到運營深耕，未來的收入增長將更多依賴於出租率的穩定維持、租金溢價能力的持續提升、增值服務收入的多元拓展以及存量資產的盤活效率等。

年內樣本企業新開項目輻射一線、新一線、強二線等核心城市，涵蓋保障性租賃住房、人才公寓、產業配套公寓、市場化長租公寓、高端服務式公寓等多元化租住產品，匹配不同層級的居住需求。

具體來看，上海以15.71%的項目佔比持續領跑全國，涵蓋千套級大型租賃社區、高端服務式公寓、市場化長租公寓等多元產品類型，兼顧保障性與市場化供給。深圳以11.43%的佔比位列第二，依託招商蛇口、華潤有巢、寓見安居等央國企項目，聚焦產業園區人才公寓與城市青年人才住房需求，新增項目以政策類保障房源為主。

杭州、合肥、鄭州、北京、廣州、成都等城市同樣有多個項目落地。從區域熱度來看，上海、杭州、合肥、無錫、蘇州、嘉興等長三角城市合計佔比超40%，行業發展熱度領先於其他區域。

從數據來看，一線、強二線產業/科創城市承接絕大部分新增供給，三四線城市無規模化新開項目，行業資源、資金、房源持續向人口流入核心城市集中，區域馬太效應進一步加劇。

從新開項目房源規模劃分，500套以下中小體量項目佔比51.11%，是上半年拓店首選的形態，這類項目多為存量住宅改造、商圈小型公寓、片區配套人才公寓等，運營主體以地方區域國資、中小民企、高端服務式公寓品牌為主，單盤體量小、區位分散，主要佈局城市核心商圈、地鐵沿線、高校周邊，精準服務零散青年剛需、商務短期租住人羣。

500-1000套中型項目及1000套以上大型社區兩類體量佔比基本持平。

觀點指數注意到，千套級大型租賃社區上半年落地數量較2025年同期有所提升，這類項目多由國央企開發打造，典型項目包含上海城投寬庭張江社區、珠海珠光琴澳青年城、合肥招商高新社區、浦發有家進賢青年社區、華潤有巢北京亦莊經開區店等。

此類大型項目核心特徵為產住深度綁定，項目選址緊貼經開區、高新產業園、科創產業集羣，房源戶型、配套設施完全匹配產業人羣的租住需求。

從上半年已開業項目來看，產住綁定社區涵蓋產業工人保障型、科技人才配套型、城市更新等多種模式，房型包括面向科創白領配置精裝一居室、面向製造業產業工人配套多人間宿舍型房源、面向家庭型居住需求的多居室，同步配套食堂、商業、運動空間、通勤班車等產業配套，實現居住、就業、生活一體化。

目前，各地正將產業配套保障性租賃住房作為優化營商環境、強化人才引進與招商引資的關鍵支撐。同時，專項債券、保障性住房再貸款等政策性資金工具，正積極助力產業園配套租賃項目的落地實施。

產住綁定模式最直接的效益體現在招租端。傳統市場化項目開業後通常需要3-6個月的爬坡期，出租率從零逐步提升至穩定狀態，而產住綁定項目在開業前即可通過園區企業的集體租賃意向鎖定相當比例的房源，爬坡期大幅縮短，獲客成本顯著降低，這也是租賃企業佈局的核心驅動力。

可以預見的是，貼合產業佈局的大型產住融合租賃社區，將持續成為市場新增供給的核心增量載體。