觀點指數 在8月12日觀點指數研究院發佈的《觀點指數 • 2026博鰲報告》“住房租賃：格局嬗變”篇中，觀點指數指出，上半年租金回暖依靠春節返城、畢業季等短期季節性客流形成脈衝式拉動。

租房市場表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在內），監測其住宅平均租金的走勢情況。

2026年6月，50城住宅平均租金單價31.44元/平方米/月，環比小幅下行0.36%，對比2025年6月的33.86元/平方米/月，當前租金仍存在約7%的價差，尚未修復至去年同期水平。

拉長上半年維度，2026年1-6月50城租金累計均值錄得31.11元/平方米/月，2025年同期為34.00元/平方米/月，累計同比下滑8.51%。樣本內84%的城市租金錄得同比下跌，核心城市租賃價格整體弱於去年同期，行業租金增長壓力持續存在。

從月度走勢來看，市場階段性修復特徵清晰。1-5月租金持續震盪上行，租金均值由1月的30.67元/平方米/月回升至5月的31.55元/平方米/月，區間累計漲幅2.87%。6月雖出現環比小幅回落，但跌幅較年內前期顯著收窄，租金底部企穩信號逐步顯現。

整體來看，上半年租金回暖依靠春節返城、畢業季等短期季節性客流形成脈衝式拉動，存量改造、新建保租房持續擴容帶來供給增量，供需基本面未出現實質性改善，季節性紅利消退後租金缺乏持續上行支撐。

分城市能級來看，2026年1-6月，百城一線住宅累計租金均值為80.22元/平方米，二線城市28.08元/平方米，三線城市租金為18.98元/平方米。一線租金單價約為二線的2.86倍、三線的4.23倍，核心城市租賃資產價值優勢穩固。

對比2025年上半年，三者累計下跌幅度分別為15.1%、7.35%及4.16%，高能級城市在年內租金調整期內承受了更大的租金回調壓力。

單月同比表現上，年內一線、二線及三線城市租金同比全線持續負增長，租賃市場整體處於價格調整週期。

重點城市租金環比表現季節性特徵明顯。受春節後返城及畢業季需求釋放等季節性因素影響，上半年一線城市租金表現為V型修復態勢。1月租金跌至77.73元/平方米/月的階段性低點後，2月環比反彈3.11%，3月短暫回調2.37%，4月和5月連續兩個月強勁上漲，環比漲幅分別達1.98%和4.81%，5月83.64元的水平已和2025年10月基本持平，6月畢業季需求提前透支，導致租金階段性回調。

二線城市上半年租金走勢平穩得多。1月租金為27.47元/平方米/月，此後在27.91元至28.68元之間窄幅波動，6月收於28.68元/平方米/月，環比微漲0.53%，同比下跌4.94%。

三線城市是三個能級中表現最弱的板塊，租金單價從1月的19.24元/平方米/月波動下行至6月的18.71元/平方米/月，不過月度整體波動區間遠小於一線城市，三線城市租金已處於較低水平，繼續下跌的空間有限，但受制於人口外流和需求不足，同樣缺乏上漲動能。

從數據來看，一線、二線聚集高校、科創企業、外來務工羣體等，每年5-6月畢業求職季形成剛性租賃高峯，環比波動幅度大。三線以本地常住居民、基礎務工人員為主，人口流動季節性弱，租金月度變化平緩。

從重點城市租金表現來看，觀點指數判斷，隨着市場調整逐步到位，租金繼續大幅下跌的空間有限，整體有望企穩。同時，各地人才補貼、公租房擴圍、青年公寓、人才公寓、保租房等投放優先在一二線城市落地，短期內或對市場化租賃房源形成一定分流；但長期來看，這些舉措將有效夯實剛需羣體的居住基礎，穩固市場基本盤。

回顧年內樣本企業的外拓表現，觀點指數注意到，輕資產化已成為企業擴張的主流方式，市場增長格局出現結構性重構，增量資源向具備運營、數字化、品牌能力的主體傾斜。

其中國資平臺持有資產+專業運營商輸出管理的合作模式持續成熟，年內以萬科泊寓、瓴寓、華潤有巢、漫柏集團、雅詩閣等為代表的住房租賃運營商先後與多地國資平臺達成合作，依託存量改造、聯合運營、全權託管等輕資產模式實現規模擴容。

除對外拓店外，萬科泊寓等頭部企業同步推進存量門店提質優化，通過戶型調整、配套升級、低效房源出清等改善存量資產收益。

另外，年內外資、互聯網企業、國資等多類主體加速佈局，住房租賃市場參與方多元化發展趨勢明顯。

外資資管聚焦核心城市優質存量項目輸出運營能力，睿星資本年內拿下上海前灘駐在雲灣LIV'NTheCove長租公寓整體運營權，項目底層資產由上海國存基金、光大金甌持有，形成“國資持有物業+外資專業運營”的合作範本。

互聯網、科技大廠加速切入住房租賃賽道，多元佈局動作密集落地，其中包括美團“拼好房”的商標註冊、多個京東小哥專屬公寓落地、騰訊企鵝島員工公寓的投入使用、華為與廣州安居集團達成合作、小米牽手萬科泊寓、悅享·小鵬之家（珠江嘉苑店）正式開業運營等，大廠企業的佈局正在為行業帶來產品形態、運營方式及定價邏輯上的新變化。

對於專業住房租賃運營商而言，各地城投、安居平臺儲備大量待入市保租房與存量改造物業，資產運營管理權持續對外放開。同時小米、華為、京東、小鵬等企業持續加速自建員工配套公寓，該類項目雖單盤體量不及大型保租房社區，但客羣穩定、空置率低、具備品牌溢價，這將是住房租賃運營商輕資產化的增量來源。

從數據來看，增長的物理天花板尚未到來，但分配邏輯已經改變。結構性因素正取代總量因素，成為企業增長與否的關鍵。

項目開業方面，觀點指數選取30家住房租賃企業作為樣本，監測住房租賃產品的開業情況。

新增項目開業層面，2026年1-6月，觀點指數監測的樣本企業累計新增開業項目70個，涵蓋21家主流品牌、19座重點城市。對比2025年同期，樣本企業新增開業項目總量顯著收縮，行業整體拓店擴張節奏放緩。

觀點指數認為，供給格局發生結構性轉變是本期開業規模同比下滑的核心誘因。當前各地城投、安居平臺等地方國資批量投放保障性租賃住房、人才專項公寓，依託低成本政策性信貸、全鏈條稅費減免、政府指導價等多重優勢，形成極強的價格競爭力，持續分流青年剛需租客，大幅擠壓市場化長租公寓盈利空間，行業市場化賽道競爭壓力持續走高。在此背景下，大量市場化老牌運營商調整經營戰略，主動暫停全國化規模擴張，將重心轉向存量資產精細化運營、低效門店出清。

本期70個新開項目覆蓋地方國企、央企、傳統房企系、民營專業運營商、外資服務公寓五大主體，萬科泊寓、龍湖冠寓、招商蛇口壹間公寓、華潤有巢、雅詩閣、合肥承寓、杭州安居寧巢等主流品牌均有項目落地，市場運營主體維持多元化格局，但不同類型主體的拓店力度明顯分化。

其中地方國資企業作為區域市場供給的核心，聚焦保租房與人才公寓賽道，杭州安居寧巢、鄭州城發美寓、合肥承寓、上海城方、珠海珠光集團、浦發有家、寓見安居等是其中的代表。

保利和寓、華潤有巢、招商蛇口壹間公寓等央企表現突出，落地多個千套級標杆項目，如保利和寓上海光合社區、招商蛇口合肥高新社區、華潤有巢北京亦莊經開區店，這部分企業新開項目兼顧保租房及市場化長租賽道。

相比之下，傳統房企系市場化運營商和專業運營商全面收縮拓店步伐，部分品牌年內無新增開業。萬科泊寓、龍湖冠寓、瓴寓、方隅公寓、百瑞紀集團、樂乎公寓等仍保持一定開業節奏，但從廣撒網轉向精選店，優先選擇佈局核心城市的優質存量改造項目。金地草莓社區、朗詩寓、樂璟生活社區等老牌運營品牌上半年無新開項目，收縮的核心原因是國資保租房低價分流客源、持續壓縮盈利空間，疊加存量項目運營承壓，企業戰略已從規模優先切換至效益優先。

外資品牌雅詩閣持續堅守高端服務式公寓賽道，佈局核心樞紐城市，上半年集中佈局上海、武漢、廣州、廈門、海口等核心商旅城市，主打精裝套房、全屋智能配套，聚焦高端商務、旅居租賃需求，與普惠型保租房形成差異化佈局，受國資保障房競爭的衝擊較小。