觀點指數 在8月12日觀點指數研究院發佈的《觀點指數 • 2026博鰲報告》“住房租賃：格局嬗變”篇中，觀點指數指出，2026年1-6月，中央多部委密集出臺住房租賃、保障性住房等相關領域的頂層政策，覆蓋規劃綱要、金融財稅、青年安居、公積金改革、資產盤活等多個維度，住房租賃政策體系逐步從基礎制度建設向高質量發展轉變。

其中，2026政府工作報告明確鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房，以及《十五五規劃綱要》正式發佈，將住房租賃市場發展提升至國家戰略高度，提出逐步解決新市民、青年人階段性住房困難，構建“配售+配租”並行的保障體系。規劃綱要強調保障性住房在住房體系中的基礎性作用，為“十五五”期間住房租賃市場發展指明瞭方向。

在5月國務院頒佈的《城市更新“十五五”規劃》的頂層設計中，住房租賃正式成為支撐城市存量提質、盤活存量低效資產的重要抓手。規劃將老舊廠房、商業辦公、存量商品房、公有住房等低效資產全面納入盤活範圍，為住房租賃市場開闢了全新的房源獲取通道，並通過優化保障性住房供給，精準解決各類羣體居住難題。同時，規劃明確提出，推動符合條件的城市更新項目發行基礎設施REITs和資產證券化產品，為存量資產盤活提供融投管退的完整閉環，也將吸引更多社會資本參與城市更新背景下的租賃住房建設與運營。

貨幣金融政策持續壓低融資成本。2026年1月央行結構性工具利率下調0.25個百分點，保障性住房再貸款由1.75%降至1.25%，是繼2025年降息後的再度加碼。同時財政部明確落實好專項債券支持收購存量商品房用作保障性住房等政策。

青年安居專項政策層面，細分小戶型、宿舍型公寓成為建設硬性導向。十五部門聯合發文，要求各地因地制宜建設宿舍型、小戶型青年公寓，佈局產業園、軌道交通沿線，降低通勤成本、促進職住平衡。同時，年內住建部聯合共青團中央召開青年安居座談會，將青年租住需求納入城市配套硬性考核。

在中央統一政策框架的指引下，2026年上半年全國各省市、區縣密集出臺落地相關文件細則，政策內容覆蓋房源籌集、人才補貼、存量收購、運營監管、金融配套、公保並軌、城市更新改造等，各地結合自身人口規模、庫存水平、產業結構進行差異化施策。

回顧地方的政策文件，存量商品房收購已成為各地的核心抓手，配套操作細則相繼落地。年內上海、重慶、福建、廣西、煙臺、中山、河南等多城密集出臺存量房源收購政策或推動存量收儲工作進展，聚焦商品房收購方案、專項債/再貸款支持、收購價格標準等，形成標準化收購流程。

同樣聚焦供給側，非居住存量改造政策逐步從試點走向常態化，商辦、廠房、酒店批量轉租賃成為重要的趨勢，各地細化改造審批流程。如年內廣州、深圳、珠海、福州、貴州等明確閒置寫字樓、廠房、酒店可改造保租房，不調整土地性質。

需求側，人才安居體系持續細化。多地圍繞十五部委青年安居政策，搭建租金補貼、人才公寓免租驛站、公積金優化等多重保障體系，覆蓋畢業生、產業工人、科創人才、港澳青年等羣體。

管理規範層面，成都、浙江、北京、鄭州、西安等多城聚焦行業監管與立法，同步出臺租賃管理條例、租住面積標準、違規企業整治等文件，整治行業亂象，建立長效監管機制。

現階段，住房租賃行業常態化監管體系已逐步成型，違規企業持續出清，合規連鎖運營品牌市場份額進一步提升。

整體來看，年內政策重心明顯從增量建設轉向存量盤活，同時隨着新建保障性住房的持續推進和房地產市場存量規模的擴大，未來政策導向將更加註重存量資源的盤活利用，非居改租、收購存量商品房、公保簡併等模式將成為政策重點。

與此同時，政策導向從滿足基本居住需求，逐步向提升居住品質、完善配套服務、促進社區融合轉變。智慧化、綠色化、人性化成為租賃住房發展的新方向。

在支持行業發展的同時，監管同步加強。資金監管、企業監管、租客權益保護等方面的制度持續完善，促進行業健康有序發展。

公募REITs表現上，年內中航北京昌保租賃住房REIT成功首發，中金廈門安居REIT完成擴募，同時多單產品處於申報或審核階段，租賃住房REITs持續擴容。

具體來看，4月29日，中航北京昌保租賃住房REIT在深交所成功上市，募集資金9.268億元，底層資產為北京昌平區未來科學城的三個公共租賃住房項目，共計1394套房源，歷史出租率達98%。

在儲備項目方面，5月，國泰海通中建租賃住房REIT計劃募資13.14億元，已獲上交所反饋，中金杭州安居保障房REIT擬募資8.52億元獲深交所問詢，兩者底層資產分別為中建·幸孚+公寓（上海松江店）及杭州明石公寓項目。

除上海、杭州外，全國十餘座重點城市已提前啓動保租房REITs籌備工作，濟南城市發展集團、鄭州城發等地方國資平臺已完成合作機構遴選、項目篩選培育等招標環節，後續底層資產將進一步覆蓋‌濟南、鄭州‌等新一線城市，同時南京、重慶、西安、青島、天津、廣州、福州等城市也在同步推進項目儲備，後續資產的城市覆蓋面將從現有核心一線及強二線城市，逐步向更多新一線及省會城市延伸，資產的城市邊界進一步擴充。

截至6月30日，全國已有9只保租房公募REITs成功上市運營，已上市的項目後續擴募推進節奏分化明顯。6月，中金廈門安居REIT順利完成擴募，募集資金7.887億元，擴募資產為廈門思明區林邊公寓和湖裏區仁和公寓。此前華夏北京保障房REIT及華夏基金華潤有巢REIT首次擴募份額已掛牌上市，三者擴募資產的城市佈局均與首發項目城市佈局一致。

‌匯添富上海地產租賃住房REIT、國泰海通城投寬庭保租房REIT及紅土創新深圳安居REIT等項目已陸續發佈擴募公告或處於推進階段。前兩者擬擴募資產均為上海核心區域的租賃住房。

年內紅土創新深圳安居REIT更新擴募方案，擬購入承福苑、南馨苑、空港花園和尚龍苑4個項目，合計建築面積23.06萬平方米，包含3948套租賃住房及51個配套停車位，分佈於深圳福田、南山、寶安、龍華四區。

顯然，租賃住房REITs市場已進入加速擴容新週期，新發項目持續注入，已上市產品通過擴募實現規模增長，市場廣度和深度不斷拓展。

從基金披露的業績報告來看，擴募成為已上市保租房REITs增厚收益的重要手段。

2026年第一季度，8只REITs合計單季度收入約2.05億元，淨利潤合計約6085.04萬元，可供分配金額合計約1.45億元。

營收維度上，全部具備同期對比數據的產品，一季度營業收入均實現同比上行，漲幅區間從1.27%至75.8%不等。華夏北京保障房REIT及華夏基金華潤有巢REIT營收增速領跑，兩者前期完成擴募和資產並表，底層資產規模大幅提升，帶動營收同比分別上漲75.80%及74.55%。

淨利潤層面，板塊整體向好，除國泰海通城投寬庭保障性租賃住房REIT淨利潤同比小幅下滑0.02%外，其餘產品淨利潤均錄得同比增長。其中商基金招商蛇口租賃住房REIT、華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT以及中金廈門安居REIT淨利潤同比增速位居行業前列。

可供分配金額直接決定投資人的分紅收益，一季報數據顯示，絕大多數上市產品該項指標同比改善。其中華夏基金華潤有巢REIT、華夏北京保障房REIT表現突出，可供分配金額同比分別提升86.27%、66.57%，直接增厚投資者當期的分紅收益。

EBITDA指標出現分化，完成擴募的華夏北京保障房REIT及華夏基金華潤有巢REIT依託資產體量擴張實現EBITDA大幅抬升，同期招商基金招商蛇口租賃住房REIT、紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT等（+3%）等存量產品亦保持平穩增長，EBITDA同比穩中有升。

運營層面，以中金廈門安居REIT、紅土創新深圳安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT等為代表的項目，期末整體出租率水平超95%，租金走勢平穩，運營狀況良好。紅土創新深圳安居REIT最新數據披露，其持有的4個保租房項目上半年平均出租率均超95%。

當前存量保租房公募REITs底層資產基本面紮實，持續高位的出租率、標準化精細化的運營，構築了現金流安全墊。從增長邏輯來看，擴募併入新增資產是驅動營收、淨利潤、可供分配金額、EBITDA全面高增的核心催化劑，也是現階段板塊規模與業績增長的核心驅動力。