觀點指數 8月12日，觀點指數研究院發佈《觀點指數 • 2026博鰲報告》，其中在“商業及零售：重構新週期”篇中指出，2026年商業不動產REITs申報發行熱度高漲，“消費+商業”REITs已達34只，實現全業態覆蓋。二級市場表現分化明顯，奧特萊斯類資產因稀缺性與現金流穩定性獲得市場溢價。
隨着頂層制度明確“基礎設施+商業不動產”雙輪驅動格局，購物中心、寫字樓、酒店、奧特萊斯、文旅綜合體全部納入試點，業態限制全面放開，2026年迎來商業不動產申報發行熱潮。
市場熱度方面，申報規模快速擴容。截止7月初，市面上已有22單商業不動產REITs申報發行，募集金額超750億元。如若加上此前上市的消費基礎設施REITs，“基礎設施+商業不動產”REITs數量達到34只。
當前，上述REITs原始權益人覆蓋多元主體，央企（保利、華潤、招商）、地方國企（上海地產、陸家嘴、北京國資）、外資（凱德）、民營商業龍頭（砂之船、唯品會、新城、星河、開元、華住）均以旗下資產申報發行REITs，行業盤活存量意願全面釋放。
整體來看，底層資產呈現兩大特徵。一是區位高度集中，全部申報項目落地在一線、強二線核心商圈，包括北上廣深、成都、武漢、西安、杭州等。
二是業態全覆蓋，申報資產涵蓋購物中心、百貨、奧特萊斯、寫字樓、酒店、文旅綜合體、城市更新科創全業態，可以看到，購物中心之外，寫字樓、酒店成為新增的申報主力。
二級市場表現上，2026上半年消費基礎設施REITs二級市場表現明顯分化，整體呈現漲跌互現、流動性差異較大的特徵。
華夏首創奧萊REIT表現最佳，區間漲幅達到4.98%，顯示出奧特萊斯業態在當前市場環境下的較強韌性；中金唯品會奧萊REIT緊隨其後，漲幅為3.31%，同樣受益於折扣零售業態的穩健表現；華夏華潤消費REIT微漲1.62%，表現相對平穩。
多數產品出現下跌，中金印力消費REIT、中金中國綠髮商業REIT和嘉實物美消費REIT的跌幅也均接近或超過7%，表現較弱。
可以看到，2026年上半年消費基礎設施REITs市場並未形成普漲格局。奧特萊斯類資產如華夏首創、中金唯品會表現出較強的抗跌性和增值能力，而部分傳統百貨或購物中心類資產如華夏凱德、中金印力面臨較大的估值回調壓力。
商業不動產REITs方面，6月上市首日，國泰君安海通砂之船商業REIT以11.08%的漲幅領跑全場，發行價為5.53元。作為首日表現最強勁的標的，其大幅溢價反映了市場對其底層資產奧特萊斯業態的高度認可。
其餘三隻REITs中，中信建投首農商業REIT漲幅為1.43%，中金唯品會商業REIT微漲1.04%，匯添富上海地產商業REIT僅微漲0.02%，幾乎平盤報收。
上市首日資金出現明顯的業態偏好分化，也印證了市場在消費弱復甦環境下，優先看好折扣零售類商業資產的現金流穩定性，這導致傳統購物中心/辦公樓情緒平淡，幾乎無超額溢價。
從換手率和成交活躍度來看，分化同樣明顯。四隻產品首日合計成交額12.96億元，砂之船商業REIT交投活躍，全天成交額、成交量領先其他三隻產品，而上海地產商業REIT的成交則相對冷清。
究其原因，一方面，近年大量購物中心、商超類消費REIT密集上市，供給充足，資金可選擇標的多，缺乏稀缺性，而奧萊類REIT全市場僅3只較為稀缺，帶來估值溢價。另一方面，2026上半年消費整體復甦偏弱，當前REIT主力配置資金更傾向於追求穩定分紅、低波動資產。
在此背景下，打新紅利逐漸消退，投資者從“閉眼打新”轉向“擇優而投”。
業績表現方面，已上市的12只消費基礎設施REITs一季度收入分化明顯、盈利差異較大，但現金流普遍穩健。
收入端，本期收入均值為6948.05萬元，華夏華潤商業REIT以2.06億元的收入遙遙領先，華夏大悅城商業REIT、中金唯品會奧萊REIT收入也突破8000萬元，其餘多數REITs收入在2000-7000萬元區間，嘉實物美消費REIT、易方達華威市場REIT收入則低於3000萬元。
差異化的表現，表明優質資產如華潤、首創奧萊具備更強的營收創造能力和穩定的高分紅潛力。
利潤端，華夏首創奧萊REIT表現突出，淨利潤高達2685.62萬元，或受益於春節消費與換季促銷。不過中金唯品會奧萊REIT也出現了小幅虧損，錄得-81.68萬元。
觀點指數認為，區位、業態、運營管理能力三大要素決定底層資產的長期收益，預計酒店、社區商業經營風險持續釋放，頭部購物中心、奧特萊斯穿越週期的優勢顯著。
但隨着傳統購物中心淨利潤持續收窄，若後續租金、客流無明顯修復，分紅下調、估值進一步下修的壓力會依然存在。當前奧萊資產雖然業績穩健，但仍需持續跟蹤品牌續約、銷售分成的增長持續性。
總體上，目前各項目的年化分派率仍有不小的提升空間，未來股價的驅動力將更多來自底層資產運營帶來的內生增長。