觀點指數 8月12日，觀點指數研究院發佈《觀點指數 • 2026博鰲報告》，其中在“商業及零售：重構新週期”篇中指出，行業收縮週期下，企業營收、租金收入顯著分層，運營能力與模式韌性成為業績的分水嶺。14家樣本企業中，8家錄得收入同比增長，6家錄得下滑。

華潤、招商和新城收入增幅較高，這類企業過去一年持續開業新項目，並通過輕資產託管輸出擴大管理規模，實現租金收入的增長。

恆隆、太古雖同樣實現增長，但漲幅相對較小，這類企業主要依靠上海等地的標杆高端商場維持租金基本盤，新增項目稀缺，收入難以實現大幅增長。

分企業類型來看，頭部商管依靠第三方外拓驅動，逆勢實現營收高增長。華潤萬象生活購物中心業務收入同比增長超13%，依託第三方輕資產外拓+母公司優質儲備，現有項目穩健運營，同時新項目持續開業，帶動收入增長。

不過隨着輕資產邊際效益遞減，區域型商管增長承壓明顯。寶龍商業依託標準化複製實現擴張，但受三四線城市消費疲軟、行業整體租金下行的影響，輕資產擴張的收益持續降低，營收出現小幅下滑。

頭部持有型企業在行業週期下則展現出較強的韌性，龍湖集團2025年商業收入112.1億元，同比增長4.0%，截至2025年末運營99座商場，總建面1050萬㎡，整體出租率穩定在96.8%，經營韌性突出。憑藉輕重資產並舉的擴張模式，大悅城控股同樣在週期波動中實現了增長。 “大悅城”與“大悅匯”兩條線，覆蓋新一線、二線核心城市年輕消費客羣，2025年購物中心實現銷售額463.7億元，同比增長15.5%，客流4.49億，同比提升22.7%。

分項目類型來看，以高端商業見長的企業中，恆隆地產和太古地產表現相對突出。2025年，恆隆內地商場租金收入48.71億元，同比重回正增長1%，租戶銷售額同比上漲4%，整體出租率96%。

太古地產內地的零售物業租金收入也同比上升3%至46.28億港元，應占零售銷售額增長7%，表現優於市場，亦較2019年的水平高出65%（不包括汽車銷售額），核心增長潛力突出。

大眾定位商業項目方面，領展中國內地零售、辦公室及物流物業錄得租金收入15.53億港元，按年下滑1.9%，零售物業組合的續租租金調整率為-14.3%。

值得肯定的是，這類項目仍保持高出租率，領展中國內地零售資產的租用率維持在96.6%的水平，相較上一財年95.9%略有提升。

業務發展方面，在業績收入分化格局持續的背景下，企業正以“主動獲取新增業務機遇+深度盤活存量資產”為業務發展主線。

為適配不同城市能級、不同圈層客羣需求，頭部商管企業除全國化複製單一產品線外，還通過探索新產品類型，針對性覆蓋高端、中產、年輕羣體、家庭客羣，補齊細分市場空白。

華潤萬象生活標準化萬象體系負責全國規模擴張，此外針對機場、濱海文旅、核心區小體量更新地塊等稀缺特殊機遇單獨研發新品類，按城市能級、地塊屬性分層匹配，孵化全新細分品牌矩陣。

新城控股除吾悅系之外，上半年也新增雙產品線補齊區域及街區商業空白。其中，新悅匯聚焦年輕羣體+時尚家庭，主打流動感主題空間，強化首店、親子、社交打卡場景，適配城區家庭及年輕消費需求；印巷則主打開放式街區產品，植入城市地域文化符號，打造屬地化特色街區商業。

除全國鋪開的頭部企業外，部分特色商管企業也瞄準這一機遇。如同熙商業就專注於街區式商業物業投資與運營，街區品牌喜街HEYBLOCK目前通過“自持+銷售/產權和治權分離下的統一管理運營”模式，成功打造多條特色街區。代表項目廣州南站、亞運城喜街等整體出租率長期保持在95%以上，亞運村喜街的商戶續簽率更是達到88%，空置補位週期不超過14天。

存量盤活則主要以輕資產輸出為主，破產爛尾物業、閒置法拍資產、老舊低效存量商業成為行業輕資產擴張的核心標的，行業全面進入存量盤活時代。

華潤萬象生活依託萬象城、萬象匯、萬象天地產品線，2026年集中在華中、華東落地4個輕資產存量項目，核心合作方以各地城投、本土國企為主，主攻城市更新、濱江文商旅、城區閒置綜合體三類存量資產，通過差異化定位避免同質化競爭。

世茂商娛也以長三角、山東半島、海峽西岸城市羣為基本盤，2026年加速輕資產簽約，核心標的為城區閒置商業裙樓、停工寫字樓商業配套、經營疲軟區域購物中心，走區域深耕的存量盤活路線。

新入市項目上，據觀點指數不完全統計，2026上半年全國範圍內共開業104個零售商業項目（體量≥2萬㎡），總體量超880萬㎡，主要分佈於56個城市。

其中，代表性商業企業開出不少典型項目，恆隆的杭州恆隆廣場、華潤萬象生活的廈門萬象城二期、新世界發展的武漢K11 Select、星河商置的光明星河COCO City。

從開業項目的城市來看，一二線城市是主要供應陣地。如上海是上半年商業項目開業最集中的城市，商業市場擴張力度遙遙領先，作為國內頂級商業樞紐，具備極強的商業增量承載能力與品牌佈局吸引力。

分別位於長三角、華中區域的蘇州、武漢，區域消費力強勁，商業擴容節奏相近，是各自區域內商業新增供應的主力城市。

整體上，2026上半年商業開業呈現一超多極、城市羣集聚的格局，上海一家獨大，長三角整體供應最活躍，各大區域中心城市平穩放量，多數普通城市新增供應收縮，商業擴張進一步向高能級核心城市集中。

供應趨勢來看，一線、新一線城市主打高端綜合體、擴容升級項目，補充奢侈、高端美妝、設計師品牌、戶外潮流業態，代表項目如杭州恆隆廣場、廈門萬象城二期、上海新天地東臺裏等。

二三線及下沉城市則以區域購物中心、社區商業為主，聚焦家庭日常消費、休閒娛樂，代表項目如重慶江津吾悅廣場、濟南槐蔭萬象裏、武漢江夏萬象匯等。

存量改造項目更是成為核心增量，大量破產、閒置舊商場通過輕資產改造重新入市，盤活後的低效存量資產成為供應市場的主力軍。

同時，多場景複合商業成為主流，開放式街區、城市公園、濱水空間、TOD綜合體等形態加速融合。不少新入市項目通過多場景聯動構建更加開放的複合型商業體系，滿足消費者從購物向休閒、社交、體驗延伸的多元需求。