觀點指數 8月12日，觀點指數研究院發佈《觀點指數 • 2026博鰲報告》，其中在“REITs發展：擴圍提質”篇中指出，全球主要REITs市場分化格局持續深化，貨幣政策週期與底層資產基本面是決定市場走向的核心變量。美國市場憑藉降息預期修復與AI產業紅利實現估值上行，成長型業態表現亮眼；新加坡市場依託成熟資本運作加速資產迭代，資源持續向高景氣賽道集中；香港市場受高利率環境與本地物業基本面修復偏慢雙重壓制，整體業績承壓，行業加速向核心資產收縮，優質物業與邊緣資產的估值分化已成為全球市場的共性趨勢。
海外：標普美國REIT指數上半年震盪走高，數據中心韌性凸顯
2026年上半年，標普美國房地產投資信託（REIT）指數整體呈現階梯式震盪上行的運行格局，全週期錄得可觀正向收益。指數自年初349.46點起步，歷經兩輪上行行情與一輪中期回調，於6月26日觸及412.85點的上半年峯值，截至6月末收於403.98點，上半年累計漲幅約15.6%，在全球大類資產中表現突出，板塊整體韌性與結構性行情同步凸顯。
上半年行情由貨幣政策預期切換與細分賽道基本面交替驅動。一季度指數先揚後抑，年初市場對美聯儲開啓降息週期的樂觀預期持續升溫，長期高利率對不動產估值的壓制得到邊際修復，疊加年初機構資金再配置流入，推動指數自年初穩步攀升，3月初觸及389.51點的一季度高位，區間累計漲幅超11%。進入3月後，通脹數據反彈超出市場預期，市場對降息時點的判斷大幅延後，貨幣政策收緊擔憂重燃，美債收益率快速上行帶動指數深度回調，3月20日下探至359.09點的階段低位，回吐一季度過半漲幅，季末小幅企穩回升。
二季度指數重啓上行趨勢並突破前高，4月起市場逐步消化利率高位震盪的影響，疊加美國經濟基本面韌性超預期，REITs底層資產經營質量持續改善，推動指數震盪回升。5月指數站上400點整數關口，刷新階段新高；6月市場再度博弈降息落地節奏，疊加AI產業浪潮持續向基礎設施端傳導，數據中心類REITs業績超預期釋放，帶動指數再度衝高並刷新上半年高點。月末受季末資金調倉、獲利盤集中了結等因素影響，指數出現階段性小幅回落，但並未改變上半年的上行主線。
整體來看，上半年美國REITs市場已全面轉向基本面分化定價，不同業態的表現差距持續拉大。AI算力需求爆發帶動數據中心REITs維持高景氣度，出租率與租金增速雙雙走高，成長屬性充分釋放，成為引領指數上行的核心動力；供需格局穩健的工業物流REITs同樣展現出較強的盈利韌性，為指數提供穩定支撐。傳統業態則持續承壓，寫字樓REITs受遠程辦公習慣延續、核心城市空置率高企的拖累，表現疲軟。零售業態內部分化加劇，核心優質資產與邊緣物業的估值鴻溝持續擴大，底層資產的運營能力與現金流穩定性已成為決定板塊走勢的核心中堅力量。
酒店及度假村REITs以31.77%的漲幅位居全板塊首位，受益於休閒與商務旅行需求持續復甦，世界盃等大型賽事活動提振預期，多家企業上調全年RevPAR（單房收益）指引；例如AppleHospitalityREIT（APLE）上半年股價大漲47.01%領跑行業，一季度RevPAR同比增長6.8%並上調全年淨利潤指引，疊加6.46%的高股息率，吸引資金流入。
在AI算力需求爆發、對數據中心的需求持續驅動下，數據中心REITs上漲27.56%。
其他專門REITs、多戶住宅REITs、醫療保健REITs、零售REITs、工業REITs漲幅均落在18%-20%區間，形成密集的增長梯隊。多元化REITs與寫字樓REITs漲幅相對平緩，分別錄得7.50%、8.30%的收益；單戶住宅REITs、木材REITs僅實現微漲，區間漲幅分別為1.49%、1.79%；電信塔REITs是上半年唯一收跌的細分賽道，累計下跌8.44%。
2026年上半年新加坡REITs收購活動顯著回暖，頭部機構主導大額交易並加速資產組合優化。隨着融資環境趨於穩定，新加坡REITs收購交易節奏較去年同期明顯加快。
其中，凱德綜合商業信託4月20日宣佈39億新元收購烏節路永久地契綜合項目百利宮，這也成為近年來新加坡REITs市場規模最大的單筆交易之一。該交易採用“資產置換+私募配售”的融資模式，通過出售亞洲廣場二號寫字樓回收24.76億新元資金，將資本從成熟租賃辦公資產重新配置到核心商圈稀缺的永久地契零售與醫療綜合物業，精準捕捉奢侈品消費和醫療服務的結構性增長機遇。
本輪收購呈現出清晰的資產配置偏好，物流與數字基礎設施成為重點佈局方向，同時優質核心商業資產也備受青睞。凱德騰飛房產信託在3月宣佈總額約14億新元的一攬子收購計劃，包括新加坡本地的物流資產和商務空間，以及日本大阪的數據中心49%的股權，持續強化其在工業與數字基礎設施領域的全球佈局。
香港：REITs整體業績承壓，管理人策略聚焦核心資產
2026年上半年，恒生房地產信託基金指數呈現衝高回落、寬幅震盪的運行格局，累計下跌約8.2%。指數年初起步後持續走高，2月末觸及3409.29點的上半年峯值；3月受多重利空衝擊單邊下行，完全回吐年初漲幅；4-5月開啓震盪修復，於5月14日反彈至3272.4點的階段高位；5月中旬後再度走弱，6月加速探底，月末收於2823.12點的上半年低位。
3月調整主因是美聯儲下調全年降息預期，港元拆息高企抬升融資與估值壓力，疊加內地地產情緒傳導引發資金撤離。4-5月反彈受益於香港樓市“撤辣”政策利好釋放、美聯儲降息預期重燃。5月下旬起回落則源於降息預期落空，疊加龍頭房托基金一季度業績不及預期，本地零售、寫字樓續租租金承壓，基本面支撐不足。整體來看，高利率環境與基本面修復偏慢持續壓制板塊，管理人普遍通過處置非核心資產、優化債務結構聚焦核心物業，板塊內資產質地分化持續加劇。
香港上市REITs普遍面臨續租租金下調的壓力，多數產品收入和物業收入淨額出現不同程度下滑。作為香港最大的REIT，領展房產基金2026財年實現收益139.38億港元，同比下降2.0%；物業收入淨額102.30億港元，同比下降3.7%。置富產業信託2025年總收益同比下降3.7%至16.82億港元，物業收入淨額同比下降5.2%；冠君產業信託2025年租金收益同比下降9%，物業收入淨額同比下降11.4%。與此同時，不同資產類型和區域佈局的REITs表現出明顯的差異，持有優質核心資產和多元化佈局產品的抗風險能力更強。
零售物業出租率保持高位但租金持續承壓，社區商業與核心商圈表現分化。領展香港零售物業整體租用率維持在97.8%的高位，置富產業信託物業組合整體出租率也達到95.8%，陽光房地產基金零售物業組合租用率從89.6%升至90.6%。然而，受電商衝擊和消費模式轉變影響，續租租金調整率普遍為負，領展香港零售物業續租租金調整率為-8.2%，內地零售物業續租租金調整率更是達到-14.3%。核心商圈優質物業表現相對較好，太古廣場租用率保持96%，而部分非核心區域物業租金下行壓力更大。
寫字樓市場仍處於調整期，但優質資產表現優於整體市場。陽光房地產基金一季度報顯示，其寫字樓物業組合平均租用率從91.2%升至91.9%，但平均租金仍從31.0港元/平方呎降至30.7港元/平方呎。冠君產業信託旗下花園道三號寫字樓2025年出租率為81.6%，下降1個百分點，平均現收租金為每平方呎73.7元，下降約15.3%。值得注意的是，領展旗下九龍東海濱匯辦公大樓租用率高達99.6%，顯著優於市場其他項目表現，顯示了優質寫字樓資產的稀缺價值。
工業物流類REITs表現相對穩健，成為市場中的亮點板塊。受益於電商和供應鏈需求的持續增長，工業物流物業展現出較強的抗週期能力。順豐房托2025年實現收益4.61億港元，同比基本持平，其持有的物流物業出租率保持在95%以上，租金收繳率接近100%。領展內地物流物業出租率達到97.9%，成為其業績表現最好的資產類型之一。泓富產業信託旗下的工業及工商綜合物業也表現出較好的穩定性，有效對沖了寫字樓和零售物業的下行壓力。
財務狀況整體穩健，融資成本下降部分抵消了收入下滑的影響。截至2026年3月末，領展淨負債比率為23.9%，雖較上年度的21.5%有所上升，但仍處於行業較低水平；置富產業信託資產負債比率為26.9%，陽光房地產基金加權平均融資成本也從4.2%降至約3.6%。受益於香港銀行同業拆息的回落，港股REITs的融資成本普遍下降，置富產業信託的實際借貸成本已降至3.5%，利息開支的大幅節省，有效抵銷了物業收入淨額的下滑。受租金收入下滑影響，多數REITs可分派收入出現下降，領展2026財年可分派總額65.77億港元，同比下降6.4%；冠君產業信託2025年可分派收入同比下降10.4%。
REITs管理人普遍調整經營策略，聚焦核心資產並探索多元化發展路徑。面對市場挑戰，領展明確提出“聚焦核心業務”的戰略，優先出售非核心資產，專注於在亞太區擁有及積極管理商場與停車場的核心優勢。同時，各REITs積極推進成本優化措施，領展一般及行政開支下降9.4%，部分抵消了收入下滑的影響。在資產運營方面，通過引入新品牌、進行資產翻新和提升租戶體驗等方式增強競爭力，領展年內在內地的物業組合引入了超過174個新品牌，重點關注潮流生活方式、IP相關零售和休閒餐飲領域。
未來，香港REITs市場雖然仍面臨挑戰，但也存在結構性機會。短期內，續租租金下調的壓力將持續，尤其是內地物業市場的調整可能對部分REITs業績產生影響。不過，隨着香港經濟逐步復甦、利率環境進一步改善以及旅遊消費的持續回暖，核心區域優質零售和寫字樓資產的租金有望逐步企穩。同時，REITs管理人通過資產優化、成本控制和審慎的資本配置，有望提升長期回報水平。