觀點指數 8月12日，觀點指數研究院發佈《觀點指數 • 2026博鰲報告》，其中在“REITs發展：擴圍提質”篇中指出，2026 年上半年消費基礎設施REITs展現突出的防禦韌性，核心運營指標保持高位、盈利穩步修復；首批商業不動產REITs完成上市，不同業態估值分層特徵顯著；倉儲物流REITs 整體承壓調整，運營模式差異加劇行業的內部分化。

消費基礎設施REITs：板塊抗跌屬性突出，標的走勢依託業態強弱分化

期內消費基礎設施公募REITs整體展現出優異的防禦韌性，板塊內標的收益走勢分化清晰。市場合計12只消費基礎設施REITs，全年上半年僅3只錄得正向收益，剩餘9只區間收跌，板塊平均跌幅為2.93%，細分標的層面，華夏首創奧萊REIT以4.98%的漲幅領跑板塊，中金唯品會奧萊REIT上漲3.31%，華夏華潤消費REIT小幅上漲1.62%；跌幅端，中金印力消費REIT、中金中國綠髮商業REIT跌幅接近8%，嘉實物美消費REIT跌幅7.04%，其餘多數項目跌幅維持在4%以內，抗波動能力更強。

消費板塊抗跌性較強的主要原因在於，其底層資產現金流的穩定性相對較高。消費基礎設施與居民日常消費需求關聯緊密，受宏觀經濟波動的影響程度弱於產業園區等順週期資產。同時，消費REITs整體估值水平相對合理，未出現早期產業園REITs的估值泡沫，因此在市場調整過程中價格波動幅度較小。此外，首批商業不動產REITs集中獲批帶來的資金分流效應，在消費板塊上的體現也相對有限。

消費基礎設施REITs的核心經營指標保持高位穩定，盈利能力出現明顯回升。從2024年到2026年第二季度，行業平均出租率從97.68%微降至96.45%，始終維持在96%以上的較高水平；租金收繳率從99.45%波動至99.65%，接近全額收繳，反映出商戶整體履約意願較強。與之形成對比的是，息稅折舊攤銷前利潤率從2025年的61.37%大幅提升至2026年第二季度的65.97%，總體保持回暖態勢。

經營指標的穩定與盈利能力的提升，主要得益於消費市場的溫和復甦以及管理方運營能力的持續增強。2026年上半年，國內消費市場穩步恢復，春節、五一等長假期帶動購物中心、奧特萊斯等業態的客流和銷售額實現不同程度的增長。同時，各管理方通過品牌調改、節點營銷、會員運營等多種手段，提升了資產的經營效率和租金水平，疊加成本管控措施的見效，共同推動EBITDA利潤率的回升。

消費更趨理性化，奧特萊斯賽道業績表現波動

一季度，奧特萊斯賽道表現出較強的業績爆發力，成為板塊內的亮點。以華夏首創奧萊REIT為代表，其底層資產為濟南和武漢兩大首創奧特萊斯，2026年第一季度實現營業收入8315.96萬元，同比增長15.18%；可供分配金額達到4225.65萬元，同比大幅增長33.21%。二季度開始，其業績出現波動，營收5970.12萬元，環比大幅下滑27.3%。

一季度，奧萊賽道表現突出的原因在於，當前的消費環境下，消費者對性價比的關注度提升，奧特萊斯憑藉品牌折扣的優勢吸引了大量客流。同時，在一季度春節消費旺季實施了較為積極的營銷策略，帶動銷售額提升，例如華夏首創奧萊REIT管理方濟南項目在春節活動期間，推出全場大牌低至3折、折後滿千返百等營銷活動，帶動項目整體銷售額同比提升15%、客流同比增長7%，有效提升了項目的租金水平和盈利能力。

而在二季度淡季階段，運營方一般通過讓利維繫頭部商戶，以保障未來旺季的出租率。一定程度上削減了租金收入。此外，管理方在財報中普遍提到，區域商業競爭加劇是當前面臨的主要挑戰之一，部分城市新增商業項目較多，導致客羣分流，可能對未來的分派收益產生一定影響。

由此來看，在淡季除“以價換量”等傳統措施外，運營方還應積極探索通過開展店慶音樂節、春夏煥新季等主題活動吸引客流，同時持續推進品牌汰換，引入高客流、高坪效的消費品牌以對沖淡季壓力。

商業不動產REITs：業態成估值影響因素，二級市場在波動中前行

首批4單商業不動產REIT一級詢價、募資熱度呈現顯著業態分層，資產現金流穩定性與預期分派率共同決定機構報價區間。四隻產品同步完成詢價發行，底層資產覆蓋寫字樓、社區購物中心、奧特萊斯三類商業業態，詢價區間、市場認購熱度差異清晰。

國泰海通砂之船商業REIT作為單一成熟奧萊項目，市場看好其客流與提成租金增長彈性，詢價中樞處於4.525-5.531元區間，網下認購倍數顯著領先；中金唯品會商業REIT雙奧萊項目出租率穩定、現金流分散，詢價區間3.150-3.849元；中信建投首農商業REIT依託北京剛需社區商業，2026年預期分派率6.22%，為四單最高，詢價下限最低至2.466元；匯添富上海地產商業REIT底層為商辦寫字樓，受行業空置壓力壓制，詢價區間3.464-4.234元，機構參與意願偏弱。

從發行規模來看，四隻產品募資區間30.13-76.96億元，合計募資超200億元，一級市場整體實現足額配售，但報價分歧已提前反映市場對不同商業物業長期運營風險的定價分歧。

2026年6月18日至6月30日，區間漲跌幅呈現出清晰的梯隊，奧萊資產走出獨立行情，寫字樓標的深度回調，高分派率社區商業小幅收漲。區間行情數據形成明確的估值分層，國泰海通砂之船商業REIT區間漲幅4.85%，為四單唯一持續大幅溢價的標的，核心依託奧特萊斯區域客流、提成租金帶來的業績增長預期。

中金唯品會商業REIT區間小幅上漲0.80%，雙奧萊資產分散風險、現金流穩健，獲得資金小幅認可；中信建投首農商業REIT憑藉全市場最高當期分派率，區間微漲1.01%，剛需社區商業現金流確定性提供安全墊，但成長性不足制約上漲空間；

匯添富上海地產商業REIT區間大跌9.89%，成為唯一大幅破發的標的，根源在於商辦賽道需求疲軟、長期租金增長空間受限，疊加四單集中上市帶來供給衝擊，場內承接資金不足引發集中拋壓。

倉儲物流REITs：頭部標的領漲顯著，二級市場承壓運行

3月28日，嘉實京東倉儲基礎設施REIT啓動第二次擴募，擬購入北京大興空港、昆明空港、廣州花都空港三大航空樞紐物流資產，合計建築面積27.45萬平方米。

倉儲物流REITs二級市場整體調整幅度較大，板塊內部分化特徵顯著，不同運營模式的項目表現差異明顯。報告期內，11只已上市的倉儲物流REITs中僅1只錄得正收益，板塊平均跌幅達9.68%，調整深度僅次於園區基礎設施板塊。具體標的層面，華夏深國際REIT以2.06%的漲幅成為板塊內唯一上漲標的；其餘標的調整幅度相對收窄，匯添富九州通醫藥REIT僅下跌0.76%，嘉實京東倉儲基礎設施REIT、紅土創新鹽田港REIT跌幅分別為1.58%、3.71%，抗跌屬性明顯更強。

二級市場分化主要源於底層資產運營模式和現金流穩定性的差異。採用強關聯方整租模式的項目表現出較強的抗跌性，嘉實京東倉儲基礎設施REIT和匯添富九州通醫藥REIT底層資產主要由母公司關聯方承租，出租率長期穩定在100%，現金流確定性較高，因此在市場調整中跌幅較小甚至實現上漲。而依賴市場化租戶的項目則面臨較大壓力，受行業供需失衡影響，出租率和租金水出現下滑，導致二級市場價格大幅調整。此外，部分早期上市的項目估值較高，在業績不及預期的情況下出現估值迴歸，也是本輪下跌的重要原因。

盈利能力出現階段性下滑，項目間業績分化進一步加劇

倉儲物流REITs核心經營指標有所下降，從2023年到2026年第二季度，行業平均出租率從96.81%逐步降至94.28%，整體仍維持較高水平；租金收繳率在2024年受個別項目影響降至94.49%，2025年回升至99.77%，2026年第二季度為99.53%，租戶履約能力整體較強。與之形成對比的是，息稅折舊攤銷前利潤率從2024年的83.04%持續下滑至2026年第二季度的76.06%，盈利出現明顯回落。

業績分化與項目運營模式以及區位優勢密切相關。嘉實京東倉儲基礎設施REIT和匯添富九州通醫藥REIT憑藉關聯方穩定的租賃需求，上半年均保持100%的出租率，經營表現穩健。

面對市場挑戰，各管理方在2026年上半年都提出多項應對舉措。在租約管理方面，針對部分項目租約集中到期的問題，中航易商倉儲物流REIT採取“核心租戶優先中長期續簽、中小租戶靈活適配租約”的策略，對重要現金流提供方提前6-12個月啓動續簽談判。在運營效率方面，部分管理方依託數智化管理系統，實現資產、客戶和運營的一體化線上管理，優化物業管理成本。在規模擴張方面，多家管理人加速推進擴募進程，通過注入優質資產提升基金的整體業績。

此外，管理方在財報中普遍提到，租金下行壓力尚未得到根本緩解，珠三角等區域市場競爭尤為激烈。部分項目存在租約集中到期的風險，中航易商倉儲物流REIT整體剩餘租期同比下降48.51%，若未能及時續簽，可能影響現金流的穩定性。