觀點指數 8月12日，觀點指數研究院發佈《觀點指數 •2026博鰲報告》，其中在“REITs發展：擴圍提質”篇中指出，2026 年上半年公募REITs市場擴圍提質步伐加快，各業態板塊表現與修復節奏分化顯著，產業園區受基本面承壓與估值迴歸拖累運行偏弱，保租房憑藉穩定現金流與擴募支撐展現出較強的韌性，行業結構性分化格局進一步深化。

產權類公募REITs運營核心指標承壓，盈利仍需蓄力

2025年至2026年二季度，產權類公募REITs延續穩步修復的態勢，核心經營指標全面企穩，但盈利與現金分派能力尚未完全恢復至歷史高位。

運營質量方面，出租率2025年回升至92.89%，已超越2022年的水平，2026年二季度小幅回落至92.23%，仍維持在90%以上的健康區間；收繳率2025年提升至98.71%，基本回歸正常水平，2026年二季度雖小幅回落至97.83%，但租戶支付能力與意願持續改善。

盈利能力上，息稅折舊攤銷前利潤率2025年回升至72.60%，2026年二季度進一步提升至73.86%，修復態勢明確，但仍未回到2022年的高點。現金分派率2025年維持在3.83%的低位，2026年二季度小幅回升至4.78%，隨着運營收益持續修復，未來分派能力有望逐步改善。

產業園區REITs

二級市場估值深度下探，項目收益分化顯著放大

報告期內，產業園區公募REITs全線走弱，僅單隻產品錄得小幅正收益，板塊整體跌幅顯著高於其餘各類REITs資產。20只上市園區REITs中有19只區間收跌，板塊平均跌幅達16.72%。細分標的跌幅差距懸殊：建信中關村REIT下跌39.10%；華夏合肥高新REIT下跌36.79%，緊隨其後；易方達廣開產園REIT、中金湖北科投光谷REIT跌幅均超24%；創金合信首農REIT、中金重慶兩江REIT跌幅均突破19%；僅國泰海通東久新經濟REIT小幅收漲0.63%。標的間收益大幅分化，體現二級市場針對園區區位、產業定位、出租運營能力的估值定價分歧持續擴大。

二級市場持續調整的核心動因在於產業園區基本面的持續承壓。一方面，二季度以來宏觀數據轉弱導致企業擴張意願不足，租賃需求整體偏弱；另一方面，各地產業園區和商業辦公樓宇的新增供給持續入市，市場供需失衡問題進一步加劇。同時，2026年4月首批4只商業不動產REITs集中獲批並實現一日售罄，合計吸引約5000億元資金認購，對存量REITs市場形成了明顯的資金分流效應。此外，部分早期上市的產業園REITs估值過高，在業績不及預期的情況下出現估值迴歸，也是本輪下跌的重要原因。

產業園區REITs的核心經營指標呈現“兩降一升”的趨勢，整體經營壓力持續加大。從2022年到2026年第二季度，行業平均出租率從89.29%持續下滑至82.15%，累計下降7.14個百分點；租金收繳率從103.07%下降至92.89%，累計下降10.81個百分點。與之形成對比的是，息稅折舊攤銷前利潤率從2023年的69.53%逐步回升至2026年第二季度的71.64%，顯示出管理方在成本控制方面取得了一定成效。

項目端的經營分化較二級市場表現更為突出，行業普遍採用的“以價換量”策略在不同項目上呈現出截然不同的效果：部分依託區域支柱產業、以標準工業廠房為主的項目展現出較強的經營韌性，博時津開科工產園REIT二季度末整體出租率達83.98%，環比上升1.11個百分點，平均含稅月租金環比上漲0.72%，實現了出租率與租金水平的同步修復。

與之相對的是，部分研發辦公屬性佔比高、所在區域新增供給集中的項目則陷入量價齊跌的困境，易方達廣開產園REIT截至2026年中報出租率降至67.26%，平均租金單價同比下滑約6%，租金下調並未有效拉動出租率企穩，打破了市場此前對“以價換量”的普遍預期；華夏合肥高新REIT於2025年四季度末推出三年優惠促銷方案，長租客戶可享受每年3至4個月免租期，雖然推動出租率階段性築底，但整體項目二季度租金單價同比下降了約29.67%，項目的盈利空間受到明顯擠壓。

面對市場挑戰，各管理方在財報中披露了多項應對舉措。在招商方面，普遍採取多渠道招商策略，加強與地方政府、行業協會的合作，拓展客戶資源；同時根據市場需求靈活調整租賃條件，提供定製化裝修服務，整合空置面積以滿足不同規模企業的需求。

儘管採取了多項應對措施，產業園區REITs仍面臨諸多亟待解決的問題。管理方普遍指出，新增需求不足仍是當前市場的核心矛盾，雖然客戶問詢量有所增加，但企業決策更加謹慎，市場成交活躍度較低。同時，同質化競爭激烈導致租金水平持續承壓，部分區域出現惡性價格戰。此外，部分項目存在租戶集中度較高的問題，單一租戶到期不續約或提前退租可能對項目現金流產生重大影響。

住房租賃REITs

一級市場熱度延續，二級市場整體調整幅度溫和

保租房REITs一級市場延續較高熱度，新上市項目認購表現亮眼，擴募機制逐步常態化。

2026年4月29日上市的中航北京昌保租賃住房REIT，發行階段網下詢價認購倍數達到434.92倍，刷新國內不動產REITs網下認購歷史紀錄，公眾有效認購倍數高達1249.33倍，最終公眾配售比例僅為0.08%。該項目底層資產位於北京市昌平區未來科學城核心區域，總建築面積10.56萬平方米，共計1394套房源，主要服務於區域內高端產業人才的安居需求，自投入運營以來出租率長期穩定在95%以上。

擴募成為保租房REITs規模擴張的重要途徑，“同城異區”的資產補位邏輯成為行業共識。截止6月初，華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、中金廈門安居REIT已成功實現擴募上市，合計擴募規模超過20億元。據一季報，2025年6月華夏北京保障房REIT完成擴募後，可出租面積翻倍至24.15萬平方米，2026年一季度擴募資產貢獻了約41.7%的租金收入。中金廈門安居REIT於2026年3月獲批擴募，擬購入廈門市島內兩個公寓項目，預計擴募規模6.85億元。此外，國泰海通城投寬庭保租房REIT、匯添富上海地產租賃住房REIT等多隻產品，也在積極推進擴募進程。

保障性租賃住房公募REITs二級市場整體呈現小幅調整態勢，板塊防禦屬性突出，跌幅顯著低於順週期屬性較強的產業園區板塊，與消費基礎設施板塊的穩健表現相近。9只已上市的保障性租賃住房REITs上半年全部收跌，板塊平均跌幅為3.26%。標的間表現呈現一定分化，中金廈門安居REIT以7.18%的跌幅居板塊首位，年內新上市的中航北京昌保租賃住房REIT區間下跌4.28%；其餘多數標的調整幅度相對收窄，國泰海通城投寬庭保租房REIT、華夏北京保障房REIT跌幅僅為0.60%、0.83%，整體價格波動可控。

二級市場分化主要源於底層資產質量、運營能力以及市場預期的差異。紅土創新深圳安居REIT底層資產位於深圳市核心區域，租戶需求穩定，出租率長期維持在98%以上，現金流確定性較強，因此獲得市場較高的認可度。匯添富上海地產租賃住房REIT跌幅較大，與項目所在區域租賃市場競爭加劇、部分租約到期以及市場對其擴募進度的預期有關。

核心經營指標整體保持穩健，盈利能力出現明顯回升

保租房REITs核心經營指標整體保持穩健，盈利能力出現明顯回升。從2022年到2026年第一季度，行業平均出租率經歷了先穩後降再回升的過程，2022年為99.15%，2023年微降至98.39%，2024年受部分項目集中交付、市場供給增加等因素影響，下滑至91.39%，2025年逐步回升至95.56%，2026年第一季度微降至95.19%，二季度環比上升1.23個百分點至96.42%。租金收繳率始終保持在97%以上，2026年第二季度為99.26%，反映了租戶整體履約能力較強。息稅折舊攤銷前利潤率從2024年的76.66%逐步回升至2026年第二季度的82.01%，接近2023年的水平。

盈利能力的提升主要得益於收入增長和成本管控的雙重作用。收入增長一方面來自擴募資產的並表貢獻，另一方面來自成熟資產租金水平的穩步提升。

擴募效應在部分項目中得到充分體現，成為業績增長的核心驅動力。2026年一季度，華夏北京保障房REIT實現營業收入3219.58萬元，同比增長75.8%；可供分配金額同比增長66.6%，而二季度繼續延續了上漲態勢，可供分配金額同比增長43.40%。管理方在財報中表示，擴募資產的順利整合和運營效率的提升是業績增長的主要原因，同時通過加強租戶服務、優化租賃流程等措施，維持了較高的出租率和收繳率。

而靠近具體產業集羣的出租項目，出租率亦有所改善。華泰蘇州恆泰租賃住房 REIT 依託蘇州工業園區的產業集羣優勢，二季度末出租率升至97.95%，同比提升2.71 個百分點。

儘管整體表現穩健，保租房REITs仍面臨一些需要關注的問題。管理方在財報中普遍提到，地方保租房補貼逐步退坡是未來需要面對的挑戰，部分依賴補貼的項目現金流可能受到一定影響。此外，公租房租金執行政府指導價格，在一個租期內無法調整，存在通脹環境下租金收益率被稀釋的風險。