觀點指數 8月12日，觀點指數研究院發佈《觀點指數 • 2026博鰲報告》，其中在“REITs發展：擴圍提質”篇中指出，中國REITs市場於2021年6月末正式啓航，經過5年的發展，截止2026年6月末，全市場上市的REITs產品達到86只，總市值達到2351.98億元，已成為亞洲第一大REITs市場。

1、上半年REITs募資近300億元，REITs市場擴容至86只

2021年6月末，首批9只公募REITs上市，合計募資超300億元，中國REITs市場正式啓航，經過5年的發展，據觀點統計，截至2026年6月末，全市場上市的REITs產品達到86只，總市值達到2351.98億元，較2025年6月末增長14.47%，已成為亞洲第一大REITs市場。

2026年上半年公募REITs市場新增8只上市產品，合計發行規模約299.18億元，底層資產覆蓋能源、交通、保障性租賃住房及商業不動產四大領域，供給結構持續多元拓展。發行節奏呈現明顯“前緩後密”的特徵，6月單月集中落地4只商業不動產REITs，成為上半年擴容主力；單隻產品規模分化顯著，商業與交通類項目募資體量整體領先。中金唯品會商業REIT以76.96億元居首。

從市場結構來看：園區基礎設施REITs為20只，市值296.79億元，佔比12.62%；消費基礎設施REITs為12只，市值394.35億元，佔比約16.77%；倉儲物流類11只，市值約227.83億元，佔比9.69%；保障性租賃住房9只，市值約199.84億元，佔比8.50%。商業不動產類4只，市值約210.55億元，佔比約8.95%。

2、REITs納入十五五頂層設計，地方差異化支持格局成型

中央層面，REITs政策已完成“常態化發行”的制度搭建，資產邊界沿着國家戰略重點方向持續有序拓展。年初時證監會工作會議強調要抓好商業不動產REITs試點平穩落地，已取得良好成效。

3月發佈的“十五五”規劃綱要將基礎設施REITs常態化發行納入國家中長期發展頂層設計。證監會2026年系統工作會議特別強調“抓好商業不動產REITs試點平穩落地”，這一部署承接了2025年底商業不動產納入REITs範圍的政策導向，此後中央政策逐步拓寬REITs的資產覆蓋範圍，4月出臺的中國（內蒙古）自由貿易試驗區總體方案，明確支持清潔能源、生態環保領域符合條件的項目發行REITs；同期發佈的推進服務業擴能提質的意見，將REITs支持範圍延伸至服務業基礎設施領域。5月發佈的促進人工智能與能源雙向賦能行動方案，首次鼓勵算力設施申報基礎設施REITs，進一步打開了數字經濟新基建的資產證券化空間。

5月底印發的城市更新“十五五”規劃,再次明確，推動符合條件的城市更新項目發行REITs及資產證券化產品。

從政策思路導向來看，中央對REITs的定位已不再侷限於單純盤活存量資產，而是將其作為引導社會資本精準流向國家急需領域的重要抓手，通過REITs工具串聯起能源轉型、服務業升級、數字經濟發展、城市更新等多項國家核心戰略，推動形成存量資產與增量投資相互促進的良性循環機制。

地方層面REITs政策緊密承接中央戰略部署，以激活民間投資為核心發力點，不斷完善全鏈條服務保障體系，差異化支持格局逐步形成，政策重心也向項目全生命週期管理延伸。各地普遍針對民間投資項目發行REITs的痛點難點出臺對應舉措，通過健全協調服務機制、建立專項項目儲備庫、加大前期輔導力度、提供財政資金補貼等方式，破解流程堵點與成本障礙。

同時各地結合自身發展稟賦推出差異化支持政策：江蘇重點推進城市更新項目REITs探索，並加強對已發行項目的跟蹤服務與擴募支持；甘肅通過省級重大項目前期費激勵撬動民間投資參與REITs發行；內蒙古則聚焦本地優勢的清潔能源與生態環保領域。地方政策已從單一推動新項目發行，拓展至覆蓋發行、運營、擴募的全流程服務，助力市場構建完整的生態閉環。

3、已發行公募REITs類型持續擴展，首批商業不動產REITs獲准通過

2026年上半年，國內公募REITs市場邁入擴容提速與品類重構的關鍵階段，商業不動產REITs試點落地並實現批量供給，疊加傳統基建品類常態化發行與擴募機制深化，市場整體呈現“雙賽道驅動、多業態突破、規模化擴容”的核心特徵，資產結構與參與生態均發生標誌性升級。

從發行節奏與規模來看，上半年市場供給呈現階梯式放量態勢。全週期內累計落地1單擴募項目、7單首發項目完成上市，另有8單首發項目通過監管審核待發行，項目數量較去年同期大幅增長。其中已完成發行的項目（含擴募）合計募集資金約290億元：東方紅隧道股份REIT、易方達廣西北投高速REIT、中航北京昌保租賃住房REIT等傳統基建與保租房項目一季度率先落地，合計募資80.82億元；二季度首批4單商業不動產REITs集中上市，合計募資超200億元，成為上半年市場擴容的核心驅動力。與此同時，8單已過會項目擬募資規模約235億元，為下半年市場持續擴容儲備了充足供給。

從資產結構來看，市場正式從“基礎設施單賽道”轉向“基礎設施+商業不動產”雙輪驅動的新格局。商業不動產類項目在上半年申報及過會項目中的數量佔比達67%，業態覆蓋核心商辦、奧特萊斯、區域購物中心、文化商業、品牌酒店等多元類型，其中中金唯品會REIT以74.7億元的募資規模成為上半年體量最大的產品，華安錦江REIT則落地市場首單酒店類商業REIT，持續拓展資產品類邊界。傳統基建賽道同步實現細分突破：交通基建落地首單隧道類公募REIT，能源基建新增陸上風電與海上風電項目，保障性租賃住房形成“首發+擴募”成熟模式——中金廈門安居REIT完成7.89億元定向擴募，資產溢價率達15%，驗證了存量資產持續整合的可行性。

從市場運行特徵來看，不同品類的投資者認可度呈現分化格局。能源類與保租房類項目憑藉穩定現金流預期與政策屬性，認購熱度維持高位。商業不動產類項目則因業態不同有所分化，奧特萊斯業態的市場接受度顯著高於商辦業態，底層資產的運營能力與現金流穩定性成為定價核心邏輯。參與主體方面，原始權益人結構更加多元：央企、地方國資平臺佔據主導，同時外資機構、民營商業運營商陸續入場，且多數項目戰略配售佔比維持70%的高位，長期資金佔比提升推動市場投資生態趨於成熟。

整體而言，2026年上半年是公募REITs市場從試點探索走向全品類發展的轉折點。商業不動產REITs的批量落地打開了萬億級存量商業資產的證券化空間，也推動市場資產維度、參與主體與配置價值全面升級。預計下半年商業不動產賽道將延續擴容節奏，更多區域、更多細分業態的項目將陸續落地，同時擴募機制將向更多品類普及，市場規模與流動性有望同步提升，REITs逐步成為大類資產配置中的核心板塊。

4、中證REITs指數衝高回落末段修復，擴容節奏與供需格局主導行情

報告期內，中證全收益REITs指數整體呈現震盪下行的態勢，累計下跌約4.46%，2026年上半年，中證REITs全收益指數整體呈現年初衝高、逐季回落、年中探底後小幅修復的運行格局。指數自1月初1015.85點起步，在年初流動性寬鬆的環境下持續走高，1月29日觸及上半年峯值1056.78點，單月最大漲幅約4%；此後受供給擴容預期升溫、大類資產風格切換等多重因素影響，震盪走弱，6月24日下探至928.96點的年內低位，較年內高點最大回撤超12%；6月末伴隨增量政策催化開啓修復行情，最終收於970.51點，上半年累計下跌約4.5%，市場波動較此前階段顯著放大。

整體而言，上半年指數的調整更多源於市場擴容過程中的短期供需失衡，而非底層資產基本面的系統性惡化。隨着6月末指數基金落地、增量資金預期逐步兌現，市場估值已回落至歷史低位，配置性價比顯著提升。後續隨着供需格局逐步邊際改善，市場將逐步脫離情緒驅動的波動階段，迴歸基本面主導的運行邏輯。

2026年上半年公募REITs各大板塊普遍呈現回調態勢。從區間漲跌幅來看，板塊表現呈現清晰的梯度分化：產業園區基礎設施板塊以16.72%的平均跌幅領跌；倉儲物流板塊緊隨其後，平均下跌9.68%；保障性租賃住房、商業不動產、消費基礎設施板塊調整幅度相對溫和，平均跌幅分別為3.26%、3.23%和2.93%，防禦屬性凸顯。