觀點指數 8月12日，觀點指數研究院發佈《觀點指數 •2026博鰲報告》，其中在“資本金融：韌性重構”篇中指出，存量不動產的資本化通道持續擴容，持有型公寓、產業園區、倉儲物流、數據中心等細分賽道的證券化、基金化運作日益成熟，大宗交易市場由國資與長線資金主導，資金持續向現金流穩定的優質持有型資產傾斜。整體來看，行業正加速從開發驅動向“運營+資本”雙驅動轉型，資產質量與運營能力的分化將進一步決定企業的長期價值。
持有型公寓資產證券化提速，市場化高端賽道獲資本認可
據觀點指數不完全統計，報告期內共錄得6起相關事件，涉及資金約38.46億元。
2026年以來，持有型長租公寓資產證券化通道持續拓寬，保租房ABS發行常態化的同時，市場化高端服務式公寓首次實現持有型ABS突破。太保資產-新黃浦築夢城保租房ABS成功掛牌並獲機構超募，驗證了保障性租賃住房資產的現金流穩定性與投資價值；博鄰長租公寓持有型ABS獲批，標誌着純市場化運營的中高端服務式公寓資產正式進入資本市場，為企業盤活存量租賃資產、拓寬融資渠道提供了新路徑。
此外，學生公寓、高端服務式公寓這類資產，也成為目前機構投資者的重要關注對象，例如
香港市場成為機構資金佈局的核心陣地，2025年末至今，高瓴、招商系、華潤隆地、京東等多類資本密集收購存量酒店物業，改造方向集中於學生公寓與高端服務式公寓，單宗交易規模從2億港元至9.5億港元不等。
學生公寓運營成本僅佔總收入的20%左右，改造後投資回報率普遍可達5%，顯著高於傳統酒店2%-3%的收益水平。以宏安地產旗下“日新舍”為例，項目改造為學生公寓後的回報率約5%，而改造前作為酒店的回報率可能只有2%—3%。在當下傳統甲級寫字樓、商業地產等面臨供應過量、空置率提升、租金下行、資產貶值等壓力的背景下，服務式公寓、學生公寓等成為機構投資者找尋差異化賽道的新選擇。
資產交易活躍度回升，自用需求與國資接盤成市場主力
據觀點指數不完全統計，報告期內在商業不動產領域共錄得13起大宗交易及融資事件，涉及資金約293.17億元。
房企加速資產處置構成核心供給。萬達批量盤活商管資產，通過資產出售、股權變更等方式出清上海、東莞、湛江多地萬達廣場項目，引入太盟投資、險資及科技企業等多元主體接盤；富力地產聯合合景泰富向新鴻基轉讓廣州天匯廣場完整權益，旗下宜昌皇冠假日酒店以較評估價折價三成的底價由地方國資承接，成為行業風險市場化出清的重要路徑。
自用需求與長線險資構成主力買方陣營。核心城市優質辦公資產價值凸顯，東亞銀行增持陸家嘴核心辦公樓層、泡泡瑪特整購北京太古坊寫字樓、海爾購置前灘匯項目作為華東總部，企業長期自持需求穩步釋放。險資同步加碼現金流穩定的持有型資產，高和資本聯合7家險資設立86.01億元基金佈局薈聚購物中心，多家險資組建61億元基金接手中關村鼎好科創辦公項目，長線配置邏輯清晰。
此外，砂之船抄底上海存量商業啓動改造、越秀地產向母公司劃轉非核心資產優化結構，存量盤活與資產瘦身同步推進。整體來看，市場交易邏輯已轉向長期運營價值，核心資產與低效資產的估值裂口持續擴大。
產業園區企業融資需求旺盛，多渠道融資工具加速落地
據觀點指數不完全統計，上半年產業園區類不動產領域共錄得12起融資事件，涉及資金約110.45億元。
債權融資仍是產業園區企業的資金基本盤，上海外高橋、廈門國貿、蘇高新、張江高科等企業先後落地中期票據、超短期融資券、產業園ABS及可續期公司債券等融資工具，其中上海外高橋兩筆合計20億元中期票據票面利率分別為1.93%與1.98%，廈門國貿10億元超短期公司債券票面利率2.4%，蘇高新9.29億元產業園ABS項目已獲受理，張江高科擬發行不超過10.8億元可續期公司債券。
此外市場另有單筆8億元債券、10億元中期票據與短期票據組合融資落地，整體票面利率均維持在較低區間。各類債務融資工具接續發行，有效補充了企業運營資金，為園區開發建設與產業投資業務提供穩定支撐。這也是園區企業主動優化債務結構、降低綜合財務費用，以標準化公募融資替代高成本非標融資，持續夯實開發擴張的資金底座。
在債權融資築牢資金底盤的同時，頭部企業同步推進產業投資佈局，“債權融資+產業直投”雙輪驅動的模式日漸清晰，推動傳統園區開發商向產業投資平臺轉型。中新集團參投的湖杉明芯基金、北京顯智鏈二期創業投資基金完成募集，合計認繳規模超22億元，其中中新集團合計認繳份額2.5億元；張江高科旗下張江浩成發起設立創投合夥企業，總認繳規模2億元，重點投向集成電路等戰略性新興產業；東湖高新、浦東金橋亦分別參與產業基金設立，深化產業投資佈局。
傳統園區業務僅依靠物業銷售、租金回款實現滾動開發，而當前上市公司並行推進發債募資與產業基金佈局，以債權資金配合基金出資，形成“載體開發+股權投資”的聯動模式——既通過定向投向硬科技賽道的產業基金實現招商前置，又能夠綁定優質科創企業獲取股權增值收益，打造租金收入加股權投資的雙重收益曲線。
數據中心REITs二級市場波動調整，底層資產運營均保持穩健。期內南方潤澤科技REIT與中金萬國數據中心REIT二級市場走勢有所波動，但目前兩隻REITs底層資產運營均保持穩健，二季度末營收、EBITDA穩定兌現，託管服務費收繳率均為100%，其中南方潤澤廊坊數據中心上架率99.35%、剩餘租約平均8.75年，因單項目規模更大、擴募預期明確波動相對更大，中金萬國資產規模較小但現金流穩定性強，走勢更為平緩，當前兩隻REITs分派率分別為4.40%、3.06%，已接近合理估值區間，後續走勢將主要取決於AI算力需求釋放節奏及擴募進程。
倉儲物流資產持續受資本追捧，基金化運作模式日趨成熟。倉儲物流資產仍是不動產投資的核心賽道之一，外資與產業資本持續加碼佈局。據觀點指數不完全統計，上半年倉儲物流類不動產領域共錄得4起融資事件，涉及資金約66.39億元。
ESR聯合國內頭部保險集團設立16億元專項基金收購長三角核心物流資產，體現了機構投資者對高標倉資產長期收益的信心。此外，產業資本通過收購物流企業完善產業鏈佈局，方大炭素收購通達環宇物流全部股權，進一步提升其原材料與產品的物流配送效率，降低供應鏈成本。
觀察上述案例，險資等長線資金通過專項基金鎖定核心區位高標倉的穩定收益，實體企業則通過併購強化供應鏈效率，共同印證了該賽道的抗週期配置價值與產業戰略價值。
長期來看，隨着公募REITs、機構間REITs等多層次資本化工具持續完善，倉儲物流資產的金融屬性將進一步強化，核心物流節點的優質高標倉稀缺性將持續凸顯，供應鏈協同導向的產業併購也將成為市場交易的重要組成部分。