觀點指數 8月12日，觀點指數研究院發佈《觀點指數 • 2026博鰲報告》，其中在“資本金融：韌性重構”篇中指出，上半年不動產行業韌性重構特徵凸顯，各細分賽道市場運行、財務表現與轉型節奏分化加劇，住宅市場築底修復、商業業態冷熱分化、產業園區依託算力賽道突圍、倉儲物流盈利觸底反彈，行業向高質量運營與新經濟賽道轉型的趨勢持續深化。
住宅不動產行業：市場築底分化加劇，行業轉型修復盈利
着力穩定房地產市場，政策效應加速顯現。當前房地產市場正處於“止跌回穩”向“企穩向好”過渡的關鍵階段，但市場分化依然明顯，一線城市和強二線城市率先企穩，三四線城市仍面臨較大的去庫存壓力。未來政策將保持連續性和穩定性，因城施策，精準發力。
2026上半年，70城房價企穩特徵進一步鞏固，新建商品住宅環比修復態勢延續，環比上漲城市增至20個、較5月增加4個，二手住宅環比保持分化修復格局，一線城市一二手房已連續4個月實現環比正增長；價格同比端釋放標誌性好轉信號，新建商品住宅整體同比跌幅延續收窄態勢。二手住宅價格同比跌幅連續5個月收窄，其中一線城市同比下降4.9%、降幅較4月收窄0.9個百分點，市場築底回穩的支撐動能持續增強。
租金分化格局加劇，一線反彈後階段性回調。一線城市租金1-5月累計上漲7.6%，6月階段性回調環比下跌2.24%，受高基數影響同比跌幅擴大至13.08%，但仍較1月低點上漲5.2%，整體處於修復通道；二線城市依託產業與人才政策，穩步回暖，6月環比上漲0.53%，同比跌幅連續5個月收窄至4.84%；三線城市持續承壓，連續4個月環比下跌，6月同比跌幅擴大至5.13%，分化核心源於人口流動與產業佈局的結構性差異。
地方國資加速佈局長租業務，行業加速向國資持有+專業運營模式轉型。4月22日共青團中央等15部門聯合印發相關意見，明確將青年發展納入國土空間規劃，要求在青年就業集中區、軌道交通沿線建設青年公寓，通過容積率等規劃支持推動職住平衡。
地方國資加速佈局，首創集團將長租業務定位為核心戰略，明確兩年內管理規模達3萬間、“十五五”突破5萬間的目標，並獲4家銀行合計600億元專項授信。安居寧巢、電建悅生活等企業積極盤活存量房源轉化為保租房、承接產業園公寓託管業務，鄭州城發安居通過“鄭寓”、“美寓詩”兩大品牌實現全領域覆蓋，行業加速向國資持有+專業運營模式轉型。
行業債務水平持續上行，盈利呈現邊際改善。2024年至2026年一季度，住宅不動產上市公司淨負債率均值從86.48%升至103.87%，行業整體債務規模相對淨資產持續擴大。已獲利息倍數均值從2024年的0.57升至2025年的3.56後，2026年一季度回落至1.46，行業償債能力較2025年有所下降。同期行業盈利能力出現邊際變化，EBITDA利潤率從2025年的-4.54%回升至2026年一季度的5.86%，銷售毛利率從15.16%升至16.96%，攤薄ROE從-12.94%收窄至-1.49%。盈利改善主要受成本管控加強和部分資產處置的影響。
商業不動產：零售企穩商辦承壓，輕資產轉型縱深推進
零售物業整體企穩，寫字樓供需分化加劇。2026年上半年四大一線城市商業不動產呈現零售與寫字樓業態顯著分化的格局。優質零售物業市場整體表現穩健，空置率均控制在10%以內，其中深圳、北京空置率分別從一季度的4.8%、7.30%回落至二季度的4.4%、7.20%，深圳改善幅度最為顯著並持續保持全國最低空置水平，廣州微升至6.90%，上海持平於9.20%；租金端核心商圈優質資產韌性凸顯，上海首層租金逆勢從一季度的30.9元升至二季度的31.4元/平方米/天，是四城中唯一實現環比上漲的城市，北京小幅回落至29.80元仍堅守高位區間，廣州下調至19.50元，深圳則保持17.60元不變。
優質寫字樓市場整體仍處於供大於求的狀態，城市分化源於產業結構差異。上半年四大城市空置率均普遍呈現上升態勢，上海以24.5%居首，傳統互聯網與外資企業需求收縮，專業服務、金融成為主力需求；北京憑藉總部經濟與AI產業集羣優勢，二季度空置率下降至17.80%，為四城最低；深圳AI企業租賃需求佔TMT行業的三成以上，但新增供應持續放量導致空置率仍達24.20%；廣州二季度空置率環比0.8個百分點至 22.40%，且租金水平最低。
財務結構保持穩健，行業盈利承壓分化。2024年至2026年一季度，商業地產上市公司整體財務狀況顯著優於住宅行業，淨負債率均值從2024年的4.07%升至2025年的12.29%後，2026年一季度回落至1.93%，始終維持在極低水平，2026年一季度已獲利息倍數達77.97，行業整體償債能力充足。同期行業盈利能力持續承壓，EBITDA利潤率從2024年的19.61%降至2026年一季度的12.28%，但銷售毛利率仍保持37%以上的較高水平，核心商業運營能力穩固。企業間分化明顯，港資龍頭憑藉核心地段資產和穩健的財務策略，表現更優，內地零售商業企業則受消費分流影響，盈利波動較大。
產業園區類不動產：行業持續承壓，算力投資成為企業核心佈局方向
產業園區持續承壓下行，受益於AI需求數據中心實現高增。2024年至2026年一季度，產業園區市場供需持續失衡，單方租金從130.8元/平方米/月降至99元/平方米/月，累計跌幅24.3%，入住率從83.4%降至68.2%，主要受傳統制造業外遷、互聯網行業辦公需求收縮的影響，疊加2021-2023年集中入市的產業園區項目進入去化期，且產業定位同質化、導致“以價換量”效果減弱，非核心區域通用型園區空置率已突破40%。
同期數據中心市場呈現高景氣態勢，單方收入從327.8元/平方米/月升至386.8元/平方米/月，累計漲幅18.0%，簽約率穩定在90%以上，計費率從74.9%升至77.3%，核心驅動因素是AI大模型推理需求全面超越訓練，AI企業租賃需求佔比超過60%，北京、上海等核心城市高功率數據中心已基本無空置房源，部分區域2026年交付的機櫃已被提前預訂，同時能耗雙控政策下新增供給審批趨嚴，供需缺口持續擴大。
債務壓力持續攀升，盈利能力承壓下滑。2024年至2026年一季度，產業園區上市公司債務壓力有所攀升，淨負債率均值從84.20%升至100.36%，同期行業盈利能力大幅下滑，EBITDA利潤率從41.14%降至7.31%，銷售毛利率從25.68%降至5.49%，攤薄ROE從1.48%轉負至2025年的-1.06%，2026年一季度勉強轉正至0.19%，已獲利息倍數從2.94降至2.14，行業償債能力持續弱化。盈利能力下滑主要受產業園區單方租金連續下跌、入住率等影響，傳統“空間出租”模式的收益持續收縮，同時存量項目減值計提增加，進一步拖累利潤表現。
倉儲物流類不動產：市場分化加劇，盈利觸底反彈與轉型深化
全國市場整體平穩，主要城市承壓加劇。2026年上半年全國倉儲物流市場呈現“全國基本穩定、主要城市壓力凸顯”的運行特徵。全國倉庫平均租金連續6個月維持在23.14元/平方米・月，環比無明顯波動，同比跌幅從0.30%微收窄至0.22%；全國空置率1-5月在16.39%-16.42%區間平穩運行，6月受階段性供應入市影響小幅抬升至16.51%，同比微漲0.30%，整體仍保持低波動態勢。對比2025年同期，全國市場延續了低波動態勢，但主要城市表現明顯走弱：主要城市倉庫平均租金從23.26元/平方米・月環比降至23.16元/平方米・月，同比跌幅穩定在2.1%-2.3%區間；主要城市空置率從15.66%升至15.89%，核心城市庫存壓力持續凸顯。
供需結構性失衡，區域與業態分化顯著。市場分化本質上是供需結構性錯配與需求結構調整共同作用的結果。供給端，2026年一季度全國非保稅高標倉總存量達1.81億平方米，新增供應高度集中於長三角、珠三角等主要城市，其中廣州2026年預計新增高標倉超200萬平方米，創歷史新高，集中入市推高了主要城市空置率。需求端，上半年全國社會物流總額同比增長5.1%，工業物流需求保持穩健，但傳統電商、跨境電商需求收縮，快消類倉儲需求增速放緩；同時冷鏈、醫藥、新能源汽車零部件等新興需求快速增長，北京上半年高標倉淨吸納量達33.6萬平方米，創歷史新高，主要由汽車零部件和三方物流企業支撐，但這類需求尚未形成全國性覆蓋，難以抵消主要城市的供應壓力。
財務結構顯著優化，盈利觸底快速反彈。2024年至2026年一季度，倉儲物流上市公司財務表現呈現先抑後揚的運行特徵。2024-2025年行業盈利能力持續承壓，EBITDA利潤率從4.96%降至1.73%，攤薄ROE從4.66%降至3.50%；2026年一季度盈利出現明確的反彈信號，EBITDA利潤率回升至10.07%，攤薄ROE回升至1.08%。
與此同時，行業財務結構大幅改善，淨負債率從2024年的31.20%降至2026年一季度的-12.73%，首次轉為淨現金狀態，已獲利息倍數從2025年的9.13升至38.61，行業整體償債能力極強。2026年一季度銷售毛利率回落至4.10%，主要受低毛利運輸業務佔比季節性提升影響，核心倉儲運營業務盈利水平相對穩定。