觀點指數 8月12日，觀點指數研究院發佈《觀點指數 •2026博鰲報告》，其中在“資本金融：韌性重構”篇中指出，房地產行業財務修復與模式轉型正同步推進。債務層面，行業深度去槓桿成效持續顯現，有息負債規模大幅收縮，融資結構向境內低成本、標準化渠道集中，主動債務置換與提前兌付成為房企財務優化的核心手段，債券償債壓力已從峯值逐步回落，但境外融資渠道基本關閉，出險企業重組仍處於攻堅階段。

房企有息負債加速去化，債務結構持續優化

2022年以來，有息負債規模前100家地產公司整體呈現持續深度去槓桿的態勢，2026年二季度去化速度明顯加快，行業債務壓力顯著緩解。有息負債均值從2022年的982.34億元降至2026年Q2的567.25億元，累計降幅達42.26%；其中2026年Q1至Q2單季度大幅下降266.41億元，創近三年單季度最大降幅，行業財務風險持續收斂。

銀行借款作為核心融資支柱，整體呈波動下行趨勢，2026年Q2出現大幅回落。銀行借款均值從2022年的478.60億元降至2026年Q2的292.28億元，累計降幅38.93%；2026年Q1受年初信貸集中投放及保交樓資金支持影響，短暫回升至481.39億元，但Q2快速回落，反映房企主動加速償還存量債務，信貸投放節奏也有所調整。境內債券規模相對穩定，2026年Q2降至132.36億元，較Q1下降33.64億元；境外債券持續出清，從2022年的5.41億元降至2026年Q2的1.09億元，境外融資渠道基本關閉。

非標及其他融資整體持續收縮，高成本融資佔比不斷下降。信託融資、融資租賃、定向融資規模均呈逐年壓降趨勢，2026年Q2均值分別為33.41億元、12.01億元、20.61億元，較2022年分別下降7.16%、26.14%、16.46%。ABS與永續債規模同步收縮，其中永續債從2022年的4.31億元持續降至2026年Q2的2.24億元，房企逐步退出高成本、高權益稀釋風險的融資工具。

總體來看，近三年房地產行業債務結構優化成效顯著，呈現“有息負債大幅下行、境外債基本出清、非標融資持續壓縮”的特徵。融資進一步向境內標準化、低成本渠道集中，行業整體財務狀況持續改善，為房地產市場企穩回升和新模式轉型創造了條件。

債券淨償還態勢加劇，償債壓力觸頂回落

房企債券市場延續淨償還運行格局，償債壓力自前期高點持續回落，行業債務出清節奏邊際放緩。2026年上半年，房企債券總髮行量為3057.40億元，總償還規模達3203.61億元，其中到期償還量1852.37億元，期內錄得淨融資額-146.21億元。儘管行業整體仍處於債務收縮週期，但淨償還規模較2025年同期已大幅收窄，償債高峯階段性度過的特徵明確。

拉長半年度維度觀察，近三年行業償債壓力呈現清晰的“平穩運行—集中承壓—邊際修復”的演進軌跡。2024年行業債務壓力整體可控，上半年淨融資額為-63.87億元，呈小幅淨償還狀態；下半年隨市場環境改善，淨融資額轉正至108.17億元，全年債務規模保持窄幅波動。2025年上半年償債壓力集中釋放，總償還量攀升至3378.71億元，淨融資額大幅走闊至-562.71億元，觸及近年來的半年度壓力峯值；下半年隨着到期償還規模回落至1804.28億元，疊加發行端邊際回暖，淨融資額回升至215.59億元，行業壓力自頂部開始回落。2026年上半年延續修復態勢，淨流出規模較2025年同期顯著收窄，行業整體已脫離償債壓力最高區間。

展望2026年下半年，房企債券市場有望延續邊際修復趨勢，淨融資格局存在轉正基礎。到期壓力方面，近年半年度到期償還規模整體呈下行中樞，2026年上半年到期量雖有小幅反彈，但仍顯著低於2024年高位水平，預計下半年到期償還規模將繼續溫和回落，帶動總償還壓力進一步緩釋。發行端方面，行業信用分層格局難以快速扭轉，債券發行規模大概率維持當前運行中樞，資金將持續向頭部優質房企集中，中小房企融資渠道修復仍存約束，整體發行量難現大幅擴張。

2026年下半年，房企債券淨融資有望由負轉正，行業債務收縮節奏進一步放緩，但在行業基本面尚未完全企穩的背景下，難以出現大規模淨流入，修復過程將保持溫和、分化的特徵。

房企主動化債意願顯著增強，提前兌付成為債務優化的核心手段

從2026年上半年來看，行業主動償債規模中樞整體抬升，工具選擇隨債務管理策略不斷迭代，債務主動管理已成為房企財務運作的核心主線。

提前兌付規模持續攀升，化債力度逐期加碼，成為本輪債務優化的核心路徑。2024年上半年，行業提前兌付規模為271.52億元，下半年受階段性現金流節奏影響回落至146.21億元。進入2025年後，房企主動化債節奏明顯加快，上半年提前兌付量升至336.32億元，下半年維持295.29億元的高位運行，全年提前兌付總規模較2024年實現顯著增長。2026年上半年，提前兌付量進一步走高至393.39億元，創下近三年半年度最高值，核心驅動在於經營性物業貸款等支持政策持續落地，房企得以加速用低成本長期資金置換高成本存量債券，推動整體債務成本下行。

債券贖回節奏呈現結構性波動，與企業債務期限調整策略高度適配。2024年上半年債券贖回規模為163.90億元，下半年升至240.97億元；2025年贖回規模延續擴張態勢，上半年達192.92億元，下半年進一步攀升至317.09億元，成為當年主動化債的重要補充渠道。2026年上半年贖回量回落至129.60億元，反映出房企主動償債的工具選擇更趨集中，資源更多向成本置換效應更顯著的提前兌付傾斜，化債策略的精準度持續提升。

整體來看，頭部房企始終將債務安全性置於經營優先級首位，通過提前兌付境內信用債、贖回境外美元債、償付CMBS等資產證券化產品等多元方式，持續壓降短債佔比、拉長久期結構。半年度維度下主動化債規模的中樞抬升，既是行業現金流邊際改善後的主動選擇，也是房企穿越週期、夯實財務安全邊際的長期策略，行業整體債務質量正伴隨主動管理持續優化。

地產債融資成本分化，境內票面利率持續下行

2025年至2026年二季度，境內外地產債融資成本走勢明顯分化。境內債券綜合融資成本逐年走高，從2025年的2.08%升至2026年Q2的2.99%，反映市場對房企主體資質的定價更加審慎，風險溢價有所抬升；但境內債券平均票面利率保持穩步下行的態勢，同期由3.74%降至3.27%，體現房企持續置換存量高息債務，新發債券定價不斷走低，債務結構優化效果持續顯現。

境外債券融資成本波動幅度更大，2025年至2026年Q1持續走高至7.69%，海外融資環境持續收緊，2026年Q2回落至6.49%，不過境外平均票面利率逆勢上行至5.34%，海外債券發行成本依舊處於高位。

整體來看，行業融資進一步向境內標準化渠道傾斜，優質房企依託境內低票面利率持續壓降綜合融資成本，境內外市場估值分化格局進一步固化。

出險房企債務重組持續推進，方案呈現差異化特徵

2026年上半年，多家出險房企密集披露境外及境內債務重組進展，行業風險處置穩步開展，不同企業根據自身資產、債務結構推出了差異化方案。

中駿集團、寶龍地產重組推進相對順利，前者超七成八債權人簽署支持協議，設置現金、票據、可轉債等三類清償方案供債權人選擇；後者獲得債權人會議多數通過，進入法院審批階段，擬通過發行強制可轉換債券的方式化解存量債務，債轉股成為核心處置方式。

部分企業選擇以債務展期、債務資本化方式緩解短期兌付壓力。萬科對20億元中期票據實施本息兌付延期，通過拉長償債週期平滑現金流壓力。此外，控股股東深鐵集團對萬科的持續支持也是緩解兌付壓力的重要手段，2026年內，深鐵集團累計向萬科提供借款38.68億元。

世茂集團採取債轉股的模式，溢價發行新股抵償4.2億元存量債務，直接壓降有息負債的規模、優化財務報表。路勁基建針對存量票據、貸款推出要約收購、現金+股份組合兩類清償選項，以分層方案匹配不同債權人的訴求。

2025年12月，完成首次境外債務重組的旭輝，因原有方案難以為繼，於2026年6月29日宣佈啓動二次重組：即日起暫停多項境外融資的本息支付，推進倫敦資產出售，與債權人磋商調整重組條款，制定境外融資義務的全面優化重組方案。

行業層面，融創中國此前已通過二次重組實現債務清零，目前奧園、禹洲集團也均在推進境外債二次重組，凸顯民營房企跨境債務重組的不確定性上升，二次重組的債權博弈與風險化解難度顯著升級。

整體來看，當前出險房企債務重組以展期、債轉股、現金+新票據為主要模式，多數項目仍處於談判、司法審批階段，短期完全出清風險的難度較大，房企經營修復仍需較長週期。