觀點指數 8月12日，觀點指數研究院發佈《觀點指數 •2026博鰲報告》，其中在“資本金融：韌性重構”篇中指出，2026年上半年不動產行業呈現“實體弱修復、資本強分化”的核心運行特徵。實體端政策托底效應逐步釋放，去庫存取得階段性進展，房價止跌信號持續增多，但居民購房預期尚未實質扭轉，銷售全面復甦仍需政策與宏觀環境的進一步支撐。
不動產市場去化進程持續深化，商品房待售面積延續下降態勢。進入二季度，隨着全國去庫存政策密集落地，疊加重點城市限購放鬆、公積金優化等新政出臺，銷售端降幅逐步收窄，市場邊際修復信號持續釋放。上半年，全國新建商品房銷售面積40140萬平方米，銷售額37945億元。6月末，商品房待售面積76315萬平方米，同比下降0.9%，保持同比下降格局；其中，待售3年以下商品房面積56167萬平方米，同比下降3.5%，短期庫存壓力持續緩解。
結合銷售與庫存數據來看，商品房待售面積連續四個月環比下降且連續三個月實現同比負增長，表明去庫存政策成效持續顯現，市場供求關係正在逐步改善。不過，全國商品房銷售面積和銷售額仍處於負增長區間，市場修復節奏存在分化，需求的全面回暖仍需時日，後續走勢將取決於政策力度的進一步加大以及居民收入預期的實質性改善。
價格層面，一季度70城商品住宅價格整體仍處於下行通道，各線城市環比普遍下跌；進入二季度後，市場止跌企穩的信號逐步顯現，4-6月環比上漲的城市數量連續增加，一線城市率先進入修復通道。2026年6月，70個大中城市商品住宅銷售價格環比上漲的城市數量繼續增加，一線城市房價環比漲幅有所擴大，市場止跌企穩的信號進一步增強。
債券主導A股融資，港股不動產企業通過配售方式償還債務。上半年，A股不動產行業融資延續“債券主導”的特徵，全部2192.15億元融資均通過債券發行完成，共發行242只債券。其中住宅開發板塊發行規模最大，達1897.39億元，佔比86.55%；產業地產和商業地產分別發行125.56億元和169.20億元。此外，保利發展50億元定向可轉債於二季度獲得證監會批准，為行業股權融資帶來新的突破。
上半年，香港上市的不動產企業主要通過配售方式融資，募資淨額合計22.62億港元。主要用於債務償還。其中，世茂集團於6月3日完成債務資本化發行，按每股6.00港元配發7154.05萬股新股份，募資淨額4.29億港元，所得款項用於清償公司結欠債權人的部分債務，主要是置換“21滬世茂MTN002”債券份額。
佳兆業集團於4月15日通過發行新股的方式支付票據利息，募資淨額1.80億港元，這是公司境外債務重組後實施的“以股代息”方案，旨在降低短期現金支出，為“保交付”創造現金流空間。碧桂園於4月14日發行2.19億股專案小組工作費用股份，用以結付通函所披露的現有貸款及費用，公司未因此收取任何現金款項。
二級市場板塊分化加劇，不動產行業延續回調態勢。2026年上半年，申萬31個一級行業板塊科技成長賽道走出獨立行情，多數傳統行業處於調整區間。期內實現正收益的板塊共10個，消費、不動產鏈、泛金融與部分週期板塊普遍承壓。
領漲陣營集中於硬科技與高景氣週期方向，板塊間漲幅落差顯著。電子板塊以75.74%的漲幅領先，半導體產業鏈、AI硬件、消費電子復甦等多重邏輯共振，吸引資金高度聚集；通信板塊緊隨其後，累計上漲26.19%，算力基礎設施、光通信等細分領域受益於AI產業需求持續釋放，成為科技行情的核心支撐。
下跌板塊覆蓋消費、不動產等多個領域，消費賽道整體跌幅居前，美容護理、商貿零售、農林牧漁、食品飲料板塊跌幅均超過20%，分別下跌22.96%、21.23%、20.51%、20.42%，消費需求修復節奏慢於預期，疊加板塊估值持續消化，構成調整主因。
不動產行業上半年累計下跌11.66%，在全部一級行業中處於中等跌幅水平，整體延續弱勢築底的運行態勢。基本面上，上半年房地產市場銷售端修復動能仍顯不足，居民購房信心與市場預期尚未出現實質性扭轉，行業整體仍處於深度調整與產能出清階段，企業盈利預期持續承壓，是板塊股價調整的核心驅動因素。
上半年不動產細分板塊全線回調，住宅開發跌幅相對收窄。上半年不動產各細分賽道均呈現下行態勢，其中物業管理與產業不動產板塊跌幅居前，區間漲跌幅分別為22.92%和22.48%；商業不動產板塊跌幅次之，累計下跌21.31%；住宅不動產板塊相對抗跌，區間跌幅為13.83%。細分板塊的表現差異與各自基本面高度匹配：產業地產面臨局部區域供給過剩與優質招商資源不足的雙重壓力，物業管理板塊則持續受部分房企母公司關聯風險傳導與基礎物業費提價難度加大拖累，住宅開發板塊因核心城市政策托底效應逐步顯現，跌幅相對收窄。
同期，機器人板塊大幅領漲，上半年區間漲幅高達37.06%，成為全市場表現最強的賽道之一，主要受益於AI+具身智能產業加速落地、國家政策持續加碼以及行業商業化進程超預期；倉儲物流板塊調整幅度相對溫和，區間跌幅為12.17%，主要受行業同質化競爭加劇、核心城市租金增速放緩以及電商需求階段性波動等因素影響，在不動產板塊中整體表現具有韌性。
不動產板塊估值分層格局持續強化，整體估值中樞進一步下移。2026年上半年A股不動產板塊估值分層持續強化，整體中樞下移，賽道分化與基本面高度匹配。住宅板塊長期破淨，市淨率由2024年的0.79小幅修復至2025年的0.82，2026上半年回落至0.78、跌破前期底部，銷售復甦不及預期與存量減值壓力持續壓制盈利確定性預期。
商業板塊調整幅度居首，2024-2025年市淨率在0.79-0.80窄幅波動，2026上半年大幅收縮至0.62；線下消費復甦偏弱、核心商圈空置高企、租金增長乏力疊加信用風險未出清，推動持有型商業資產價值重估。
產業不動產維持獨立估值溢價，市淨率全程保持1.6倍以上，2024-2025年從1.70升至1.78，2026上半年僅微降至1.77；依託科創與高端製造擴張的長期邏輯，現金流穩定性與成長屬性佔優，估值優勢相對穩固。
整體而言，傳統住宅、商業重資產價值重估仍在繼續，破淨已成常態；產業不動產脫離傳統估值體系，賽道間的估值差距進一步拉大。
港股市場成交結構高度分化，地產建築業量價背離顯著。2026年上半年港股市場成交結構分化顯著，資金持續向高景氣核心賽道集中，流動性分層格局進一步固化。資訊科技業以70888.10億港元的成交金額，穩居全行業首位。非必需性消費、金融業緊隨其後，三大板塊構成市場成交的核心支柱，合計貢獻超六成交易規模。工業、醫療保健、原材料業構成第二成交梯隊，活躍度隨產業景氣度呈現梯度差異。
地產建築業呈現典型的量價背離特徵，期內累計成交量2610.31億股，位列全行業第三，但成交金額僅8699.99億港元，不足資訊科技業的13%。這一現象源於板塊內個股普遍處於低價交易區間，交易以存量資金低價換手為主，增量配置型資金入場意願低迷，與行業基本面承壓、估值修復缺乏明確催化的現狀相互印證，板塊整體流動性質量偏弱。
整體而言，港股市場資金對產業景氣度的定價邏輯持續強化，傳統行業存量博弈、成長賽道增量聚集的分化格局仍在延續。
板塊內部分化顯著加劇，港資住宅賽道表現較好。2026年上半年，恒生地產分類指數累計上漲4.08%，走出“先揚後抑、劇烈波動”的行情。指數年初於17624.96點開盤，受益於香港樓市“撤辣”政策紅利持續釋放，住宅市場價量齊升、樓價連創逾兩年半新高，疊加市場對美聯儲開啓降息週期的樂觀預期，1-5月震盪上行並觸及23267.95點的年內峯值，區間最大漲幅超32%。進入6月後，多重利空共振引發快速回調：香港上調億元以上豪宅交易印花稅、內地涉房對外投資監管趨嚴削弱購買力預期，美國通脹超預期則將降息時點大幅延後，港元流動性收緊預期升溫，疊加前期獲利盤集中止盈，指數單月大幅回落，最終收報18277.92點，回吐年內多數漲幅。
板塊內部分化顯著加劇，港資住宅賽道表現較好。2026年上半年，恒生地產分類指數累計上漲4.08%，走出“先揚後抑、劇烈波動”的行情。指數年初開盤於17624.96點，受益於香港樓市“撤辣”政策紅利持續釋放，住宅市場價量齊升、樓價連創逾兩年半新高，疊加市場對美聯儲開啓降息週期的樂觀預期，1-5月震盪上行並觸及23267.95點的年內峯值，區間最大漲幅超32%。進入6月後，多重利空共振引發快速回調：香港上調億元以上豪宅交易印花稅、內地涉房對外投資監管趨嚴削弱購買力預期，美國通脹超預期則將降息時點大幅延後，港元流動性收緊預期升溫，疊加前期獲利盤集中止盈，指數單月大幅回落，最終收報18277.92點，回吐年內多數漲幅。
板塊內部分化顯著加劇，資產屬性與區域基本面決定個股表現。港資住宅龍頭直接受益於本地樓市復甦，新鴻基地產、長實集團分別上漲18.59%、12.36%，華潤置地憑藉穩健財務與運營韌性錄得10.29%的漲幅。商業地產與民營內房賽道則深度調整。
整體來看，本輪行情下香港本地住宅賽道的防禦性與確定性顯著優於商業運營及內地開發賽道。
政策預期持續升溫，基本面改善刺激內房股板塊修復。2026年上半年，內房股指數整體大幅下行，累計跌幅約17.02%。行情呈現“兩度衝高、逐級回落、6月加速下探”的劇烈波動特徵，指數最終收於394.04點。
1月上旬維持窄幅震盪，月末受市場對內地地產政策加碼、春節前信貸環境寬鬆的樂觀預期驅動，快速拉昇，1月29日觸及540.52點的階段高點；2月指數在510-530點區間高位震盪，政策預期與基本面疲軟形成持續博弈。進入3月後，樓市“小陽春”兌現，行業基本面有所好轉，3-5月持續升溫。5月起，隨着城市更新、深圳限購放開等利好政策刺激，加之內地一線城市商品房銷售價格指數連續三月環比反彈，疊加板塊估值處於低位具備修復彈性，市場樂觀情緒推動指數快速衝高，階段高點達555.18點，區間最大漲幅超24%。進入6月後調整進一步加速，市場風險偏好持續收縮，指數接連跌破關鍵支撐點位，6月末收報394.04點，較年內高點回撤超29%。
整體來看，上半年內房股行情主要由政策預期與銷售主導，行業基本面缺乏持續支撐，每一輪反彈均因預期兌現不足而轉為更深幅度的調整，反映出市場對內地房地產行業復甦節奏與盈利修復的信心仍顯不足，板塊估值與情緒均處於偏弱運行區間。