觀點指數 在8月12日觀點指數研究院發佈的《2026博鰲報告》“智數硬科技：聚焦實質助益”篇章中，其指出，前沿科技貫穿園區全生命週期，推動產業地產商從“空間提供商”向“產業發展運營商”轉型。同時，新型物流裝備規模化應用使物流效率持續改善，2025年社會物流總費用與GDP比率降至13.9%，創歷史新低。

在國家加快發展新質生產力與現代化產業體系的宏觀背景下，產業地產商正加速擺脫傳統“空間提供商”的地產邏輯，向“產業發展運營商”全面轉型。

為順應科技創新與產業創新的深度融合趨勢，業內正積極培育新場景、提供新服務、導入新技術，通過因地制宜打造特色主題園區與全週期孵化體系，構建起高度適配新質生產力發展的現代化產業空間載體。

數智化轉型正是支撐這一角色躍遷的核心引擎。它不僅幫助產業地產商打破內部數據孤島，實現園區資產與運營管理的極致降本增效，更通過構建產業圖譜與智能服務平臺，精準匹配產業鏈上下游資源，從而大幅增強企業粘性與園區的產業聚集效應，構築起生態護城河。

公告顯示，2025年張江高科圍繞產業服務與運營效率提升推進數字化建設。其中，在智慧園區2.0建設過程中，以園區私域大模型為核心，通過數據治理與模型訓練賦能園區運營管理與企業服務，推動園區管理向智能化、精細化升級。

同時，項目圍繞部門數字員工、千企千面、園區全能客服、智能物業及項目領航五大應用場景進行建設。其中，制度問答、政策計算器和招商助手等功能已上線應用，智能客服支持自然語言交互與工單自動生成，設備監測、品質巡檢和項目數據看板等系統也有效提升園區的運維效率與管理決策能力。

總結而言，前沿科技正逐步融入園區規劃、招商、管理與服務的全生命週期。在底層支撐上，通過物聯網與AI算法實現資源的實時監測與優化配置；在業務賦能上，依託產業鏈圖譜進行智能匹配，大幅提升招商精準度；在客戶服務上，基於用戶畫像提供定製化的政策與融資等增值服務，從而有效增強入駐客戶的粘性。

物流倉儲基礎設施方面，企業正積極探索智慧倉儲建設，並佈局海外物流基建，把握品牌出海機遇。

資料顯示，在倉儲物流領域，倉儲機器人、自動化無人車、智能分揀系統與無人機等智能設備正快速普及，推動倉儲作業向高吞吐、高柔性的智慧倉演進，並通過AI算法與數字孿生打通全鏈路數據閉環，實現全流程自主決策與全局協同。

樣本企業中，菜鳥集團在其東莞麻涌跨境倉部署了126臺自研ZeeBot攀爬機器人，採用單機閉環架構實現地面四向搬運與14米垂直攀爬存取一體化作業，使存儲空間利用率提升約40%、料箱存取效率翻倍，全倉僅需約12人值守，並可通過增減機器人數量彈性應對大促峯值。

另外，深國際物流曾在2024年投入研發額度超6000萬元以提升創新能力，構建起“1個統籌+2個平臺+多方努力”的創新工作體系。並通過與深圳清華大學研究院簽署戰略合作協議、共建聯合研究院，探索研發智能物流裝卸機器人，推動人工智能和機器人等先進技術與業務深度融合，補齊物流裝卸領域“最後一公里”的技術短板。

數據顯示，由於新型物流裝備的規模化應用，我國物流效率持續改善，2025年社會物流總費用與國內生產總值的比率降至13.9%，為有記錄以來的最低水平。

隨着我國“雙碳”戰略不斷深入，零碳園區正成為近年來關注度持續提升的重要方向。今年1月，工業和信息化部等五部門印發《關於開展零碳工廠建設工作的指導意見》的通知，要求構建以可再生能源為核心的工廠用能體系、以低碳化為特徵的生產工藝、以智能化為支撐的管理服務體系，加強二氧化碳排放總量和強度控制，實現應減盡減，持續提升。

實踐中，商業地產與產業地產項目是推動綠色發展的重要支撐力量。通過打造低碳園區與綠色資產，不僅順應了“雙碳”政策導向，更能有效降低運營成本、提升資產估值並滿足產業鏈的ESG合規需求，從而將綠色低碳轉化為穿越週期的核心競爭力。

3月，京東產發與創維光伏正式簽署戰略合作協議，基於在物流基礎設施、智慧能源管理及產業生態協同等方面的優勢資源，雙方將圍繞倉儲協同、園區光伏、海外拓展等方向推進合作。

據介紹，在綠色能源合作方面，雙方2025年打造的京東（常州）智能產業園17.4MW分佈式光伏項目順利併網。該項目利用12萬平方米屋頂，預計年發電1700萬度、減排二氧化碳約1.6萬噸，打造了“倉儲+光伏”標杆模式，為園區倉儲及分揀等場景提供穩定的清潔能源。