觀點指數 8月12日，觀點指數研究院發佈《觀點指數 • 2026博鰲報告》，其中在“物流園區暨基礎設施：價值深耕”篇中指出，全國高標倉城市羣格局基本固化，存量資源高度集聚長三角，未來兩年新增供給重心單向轉向珠三角，區域供給週期錯配，成為左右資產價值的核心變量。

2026年第一季度，整體高標倉庫空置率比上季度環比下降0.2個百分點，至18.1%。第一季度，中國內地高標倉庫市場平均租金比上季度微降0.8%至28.9元每平方米每月。

分區域來看，華東為一季度新增供應最高區域，新增高標倉 34 萬平方米，平均租金微降 0.9% 至 34.8 元 /㎡/ 月，空置小幅回落 0.4 個百分點至 21.6%，租金整體僅次於華南。

區域二元分化特徵突出，上海、蘇州核心地段優質倉儲需求堅挺、租金韌性充足；外圍城市新增供給過剩，租戶議價能力抬升。浙江電商租賃需求帶動空置小幅改善，但存量基數龐大，空置仍處高位；江蘇新增投放節奏放緩，依託紮實產業基底，租金保持平穩。

華南租金表現領跑全國，一季度平均租金環比上漲1.2%至37.2元/㎡/月，但空置率環比上行2.65個百分點至14.7%。城市層面走勢割裂，深圳集中交付新項目，僅定製化長租倉去化順暢，整體空置衝高至30.8%，後續供給收縮但需求修復節奏偏慢。

而廣州市場韌性更強，電商、第三方物流持續擴租，空置微降至5.5%，僅少量租戶外溢至周邊低價片區，中長期自營倉建設、跨境行業調整仍將帶來租賃壓力。

華北區域新增供應12.5萬平方米，依靠以價換量消化存量，區域租金環比下滑3.2%至21.2 元/㎡/月，空置率回落1.55 個百分點至21.7%，仍是全國空置最高的區域。

環京庫存集中投放與傳統物流需求乏力形成供需錯配，北京平谷新增庫存推高全市空置，園區普遍降價招商；廊坊讓利去化成效顯著，區域空置收窄至12.6%，短期區域供需失衡的問題難以快速消解。

華中依託全國物流樞紐形成需求托底，整體空置環比下降0.6個百分點至11.3%，租金環比下調3.8%至24.4元/㎡/月。武漢電商、快消、快運產業穩定消化庫存，空置率12.2%；

長沙的電商及三方物流支撐需求，租金小幅下行1.8%至27.1元/㎡。鄭州、武漢作為全國幹線樞紐，持續承接東部產業轉移倉儲需求，區域空置長期維持低位。

西南本季度無新增高標倉入市，空置微漲0.02個百分點至9.24%，租金小幅上行0.2%至22.6元/㎡/月，空置率全國最低，區域依靠細分賽道打開增長空間。

成都依託空鐵樞紐佈局保稅、冷鏈、多式聯運專業倉儲；重慶承接製造業西遷、新能源產業紅利，產業倉儲需求持續釋放，當地空置環比下降0.81個百分點至4.58%，製造類專業倉儲具備長期增長潛力。

整體來看，全國高標倉市場正式告別高速擴張階段，進入價值築底週期，各區域依託自身產業、交通稟賦走出差異化發展路徑，核心優質倉儲資產保值能力凸顯，資本投資重心從短期資產價差，轉向長期穩定租金回報，倒逼倉儲業主、承租企業重新平衡供需關係。

2026年一季度整體形成“長三角存量領跑、珠三角供應集中放量、京津冀穩步釋放、中西部平穩擴容”的分層格局，行業發展重心從增量新建轉向存量運營與資產價值篩選。

長三角高標倉存量佔全國總量45%，存量體量穩居全國首位，但從供貨節奏來看，區域供給週期即將迎來拐點，2026年長三角預計新增高標倉190萬平方米，2027年新增供給驟降至10萬平方米，供給規模大幅萎縮。

供給大幅收縮，意味着長三角倉儲開發建設週期趨近收尾，市場正式告別粗放式增量擴張，邁入存量運營時代。中長期來看，新增供給帶來的空置壓力逐步緩釋，區位稀缺、配套完善的核心倉儲資產抗波動能力走強，資產保值韌性持續抬升。

珠三角、京津冀存量佔比分別為17%、16%，構成全國倉儲第二梯隊，珠三角依託跨境貿易、高端製造夯實租賃需求，京津冀依託首都消費流通、區域商貿配套托底市場，但兩大城市羣供貨節奏分化明顯，供需矛盾截然不同。

珠三角邁入兩年供給洪峯，2026年新增高標倉約620萬平方米，供給體量遠超全國其餘城市羣，2027年仍有180萬平方米新項目交付，短期內大宗物業集中入市，將持續加劇招商去化壓力，區域租金下行、空置走高的態勢難以逆轉。京津冀新增供給釋放節奏平緩，2026、2027年投放規模適中，無集中放量風險，供需格局保持相對平穩。

成渝、長江中游城市羣存量佔比均為11%，伴隨東部產業轉移、下沉市場消費升級，中西部倉儲需求持續釋放，存量規模穩步擴張，成為行業新增量核心載體。

供需層面，中西部供給投放節奏可控、週期較短，波動風險極低。其中成渝2026年新增倉儲140萬平方米，次年基本停止新增供貨；長江中游兩年新增供給分別為80萬平方米、40萬平方米，整體投放體量溫和，有效規避庫存積壓風險，市場供需長期趨於均衡。

整體來看，全國高標倉城市羣格局基本固化，存量資源高度集聚長三角，未來兩年新增供給重心單向轉向珠三角，區域供給週期錯配，成為左右資產價值的核心變量。具備穩定需求、供給增量有限的長三角、中西部核心樞紐城市倉儲資產，長期價值基本面更紮實。