觀點指數 8月12日，觀點指數研究院發佈《觀點指數 • 2026博鰲報告》，其中在“物流園區暨基礎設施：價值深耕”篇中指出，頭部企業憑藉一體化供應鏈佈局、數字化技術落地應用及全鏈路精細化成本管控，逐步拉開經營差距，行業發展邏輯轉向提質增效的精細化高質量發展階段。
2026年一季度，國內上市物流企業整體經營呈現總量穩步增長、細分賽道走勢分化的格局。行業頭部企業憑藉一體化供應鏈佈局、數字化技術落地應用及全鏈路精細化成本管控，逐步拉開經營差距，行業發展邏輯轉向提質增效的精細化高質量發展階段。
倉儲不動產賽道持續處於存量調整週期，外圍區域租金下行、園區空置率攀升等多重因素，持續對板塊盈利形成壓制。從一季報核心數據來看，中儲股份依託大宗倉儲及貨代業務形成穩固經營支撐，當期實現總營收178.44億元，同比增長33.29%，營收增速位居倉儲板塊前列；盈利端則略有承壓，實現歸母淨利潤0.73億元，同比小幅下滑5.84%。
在存量優化的行業背景下，頭部企業持續精準佈局優質重資產項目，不斷優化倉儲資產區位佈局與業務業態結構。其中，中儲股份推進落地三江港生產服務樞紐基地項目，總投資規模11.29億元，打造集倉儲、配送、加工、交易功能於一體的大宗商品綜合樞紐，重點覆蓋鋼鐵、建材等大宗物資流通場景，完善多元物流服務體系。
綜合物流作為行業增長核心基本盤，頭部企業憑藉全網資產佈局與成熟數字化運營能力，實現經營基本面穩健向好。一季度，京東物流實現營收605.8億元，同比增長29%，淨利潤同比大幅提升95.2%，增速領跑綜合物流賽道；順豐控股營收規模達741.4億元，同比增長6.14%，整體盈利規模穩居行業前列。
除技術賦能外，企業持續落地場景化創新項目，實現從基礎物流向定製化供應鏈服務升級。順豐落地上海雅詩蘭黛智能運營中心，創新採用“保稅+非保稅”雙倉聯動運營模式，單日峯值處理訂單超40萬單，精準適配美妝行業高時效、高精準度的供應鏈需求。
京東物流聯合合作方佈局魯中冷鏈物流產業基地，創新採用“60%銷售+40%自持”的運營模式，深耕生鮮即時冷鏈賽道；同時落地陵水智能物流港，依託海南自貿港政策紅利，完善熱帶農產品上行、跨境電商進口冷鏈雙向物流體系，持續拓展綜合物流服務覆蓋邊界。
大宗供應鏈行業延續“高營收、低淨利率”的常態化經營特徵，行業核心企業一季度業績呈現小幅分化。物資中大、廈門象嶼、建發股份三家頭部企業持續維持千億級營收規模，淨利率集中在0.5%-0.72%的低位區間，整體盈利水平高度依賴貿易週轉體量。
其中建發股份盈利改善態勢顯著，當期淨利潤同比增長20.06%，體現出增值業務對主業的賦能效果。行業整體正加速擺脫傳統貨物撮合的單一經營模式，逐步向倉儲配套、供應鏈金融、數字化風控相結合的綜合供應鏈服務模式轉型。
冷鏈板塊延續結構性分化格局，一季度海容冷鏈憑藉自主研發的設備技術壁壘，實現12.49%的高淨利率；冰山冷熱受行業週期因素影響，營收、淨利潤均出現同比下滑。隨着預製菜、醫藥溫控、跨境生鮮等細分領域需求持續擴容，冷鏈細分場景增量空間持續釋放。
受海外需求波動、國際運價震盪、行業合規成本上行等多重外部因素影響，2026年一季度跨境物流板塊整體盈利承壓，華貿物流、嘉誠國際等企業淨利潤出現明顯下滑，中小跨境物流服務商抗風險能力薄弱，行業存量洗牌節奏加快。在此行業背景下，頭部企業通過模式創新、技術升級、全球節點擴容等多元方式對沖外部經營壓力。
在新項目持續落地、技術不斷迭代、商業模式持續創新，行業徹底告別粗放式規模擴張的發展邏輯，存量提質、科技賦能、綠色低碳、服務增值成為核心發展主線，行業資源持續向頭部集中，整體高質量發展與提質增效的行業週期持續深化。
2026年上半年，全國公開披露的倉儲物流新建、改擴建、落地運營投資項目合計超28個，全週期累計披露投資總額突破530億元，項目總建築面積超700萬平方米，行業物流基礎設施正向全域體系化、全流程智能化的方向建設。
從投資主體視角劃分，行業形成市場化龍頭、地方國資雙向協同的佈局格局。京東產發、順豐、ESR等全國性民營物流及倉儲運營機構，推行全域均衡拓張的策略。其中京東產發跳出傳統高標倉開發的單一邏輯，業務邊界向智造載體、算力配套倉儲延伸，跨區域佈局冷鏈、保稅、多式聯運、智慧倉儲全賽道，搭建全國一體化物流網絡。
成都產業集團、深國際、廈門港務、華潤物流等區域國資平臺，依託口岸、土地、屬地產業資源深耕本土，聚焦城市配送、區域冷鏈、口岸保稅賽道，補齊地方流通基建短板。
資金持續向冷鏈、保稅、多式聯運等高成長性賽道傾斜，區域層面中西部承接大量新增基建投資，伴隨製造業轉移、跨境貿易擴張、消費升級持續推進，倉儲物流基礎設施的體系化、智能化建設節奏將持續提速。