觀點指數 8月12日，觀點指數研究院發佈《觀點指數 • 2026博鰲報告》，其中在“產業園區暨基礎設施：結構性分化”篇中指出，國內產業載體市場已形成固化的兩極分化格局，傳統產業園區持續陷入存量過剩調整週期，租金、入住率持續承壓，而算力數據中心賽道依託AI產業爆發式需求，走出獨立景氣行情，單方收益、上機費率持續攀升，新舊業態的市場表現差距持續拉大。
2022年二季度至2026年一季度，連續16個季度的滾動監測數據顯示，國內產業載體市場呈現清晰的兩極分化格局。傳統產業園區受存量過剩影響，租金、入住率持續承壓，行業經營調整態勢延續；數據中心賽道則依託AI算力需求擴容，單方運營收入、機櫃上機計費率穩步提升，走出獨立的景氣修復行情，新舊業態產業載體的市場表現差異持續拉大。
租金維度來看，2022年二季度國內產業園區單方租金約138元/㎡/月，此後進入階梯式下行週期。截至2026年一季度，園區單方租金回落至100元/㎡/月區間，四年累計降幅超26%。
近年各地同質化標準廠房、研發辦公載體持續集中入市，疊加低端製造產業承租能力弱化，市場供給過剩矛盾逐步凸顯。行業普遍採取以價換量的運營策略穩定客戶資源，但價格讓利未能有效提升物業去化效率，傳統園區租金中樞下行的趨勢短期難以逆轉。
入住率走勢進一步印證傳統園區市場的調整態勢。自2023年一季度起，國內產業園區整體入住率連續三年穩步回落，2026年一季度整體入住率跌破70%。一線城市外圍區域新增供應集中交付，推動區域空置率持續上行，企業擴租意願趨於謹慎
同時，中小製造企業持續推進降本增效，通過搬遷、縮減生產辦公空間等方式優化成本，進一步加大了傳統存量園區的去化壓力。
相較於傳統園區的調整走勢，數據中心賽道各項核心運營指標持續改善，行業景氣度穩步上行。伴隨AI大模型訓練、通用智算集羣建設提速，高密液冷等高端算力載體需求持續釋放，具備技術與區位優勢的智算資產形成穩定溢價，有效對沖傳統產業基礎設施的下行壓力，算力基建逐步成為產業園區板塊的核心增長支撐。
2026年一季度，數據中心單方運營收入創下階段新高，較2022年同期實現穩步增長。機櫃上機計費率持續抬升，帶動行業現金流穩定性穩步增強。2022年二季度行業上機計費率為68%，此後連續多季度穩步攀升，2026年一季度接近78%，行業閒置機櫃規模持續收縮。
指標持續改善，體現出算力項目客戶落地、設備上機投產節奏持續加快，企業經營性現金流兌現能力穩步提升，算力資產的盈利穩定性與抗週期屬性持續凸顯。此外，行業整體簽約率長期維持90%以上高位，雖存在階段性小幅波動，但整體處於高飽和出租狀態，算力載體供需格局持續偏緊，與傳統園區需求疲軟、空置走高的市場態勢形成明顯反差。
截至2026年6月末，區域基本面偏弱的園區REITs估值調整壓力顯著，其中建信中關村產業園REIT較發行價下跌近40%，華夏合肥高新產業園REIT、中金湖北科投光谷REIT跌幅均超30%，估值回調幅度與底層項目出租率下滑、租金走弱趨勢基本匹配。
經營端數據顯示，2026年一季度超八成標的出租率同比回落，行業存量供給過剩的矛盾持續顯現。具體來看，華夏合肥高新產業園出租率同比下降14.32個百分點，易方達廣開產業園REIT、華夏杭州和達高科產業園REIT出租率分別回落9.24、0.93個百分點，部分二三線城市園區出租率已跌破70%，存量資產去化壓力持續釋放。
與傳統園區形成明顯反差，數據中心類REITs持續保持高景氣運行態勢，在算力剛性需求支撐下呈現強抗週期特徵。南方潤澤科技數據中心REIT、南方萬國數據中心REIT上機計費率分別達99.35%、97.13%，基本接近滿負荷運行狀態，受傳統產業基建下行週期影響較小，現金流穩定性突出，成為新型基建REITs板塊中稀缺的穩健資產品類。
受行業基本面調整影響，產業園區REITs一級市場推進節奏有所放緩。存量項目擴募工作整體進展滯後，多數擴募計劃長期擱置，未形成實質性落地。項目審批週期明顯拉長，原計劃2025年掛牌的龍崗城投產業園REIT，直至2026年5月才正式提交申報材料。
同時市場審核標準持續收緊，創金合信電子城產業園REIT主動撤回申報，反映出監管與市場對底層資產出租穩定性、租金韌性、租戶結構的審核要求持續提升。
與此同時，高景氣算力賽道成為REITs新增供給核心方向，奧飛數據近期申報公募REITs，底層資產為廣州南沙智慧算力機房，總建築面積約3.9萬平方米，屬於高成長性算力基礎設施。
算力類資產的申報落地，進一步豐富了產業REITs品類，傳統生產製造、產業辦公資產證券化吸引力持續弱化，算力、科創類優質資產逐步成為行業盤活存量、擴容增量的核心方向，市場資源持續向高景氣、穩現金流的優質賽道集中。