觀點指數 在8月12日發佈的《觀點指數· 2026博鰲報告》“代建管理：增長動能轉換”篇中，觀點指數研究院指出，不同賽道的核心競爭力、盈利模式、准入門檻差異顯著，企業無法通過單一能力通吃所有賽道，必須結合自身稟賦選擇適配的賽道深耕。整體來看，高壁壘、高附加值的賽道持續擴容，低門檻、同質化的賽道持續內捲，賽道分化將進一步推動企業分層，最終形成各賽道均有專屬龍頭企業的多元化行業格局。
“十五五”時期，代建業態將迎來發展新格局。
目前，不同細分賽道的發展邏輯差異顯著。住宅代建向高端低密升級，商辦代建向資產增值延伸，工業代建綁定產業屬性，城市配套代建成為穩定的基本盤。
期內，代建企業獲取的住宅新項目多數為低密改善型產品，表明代建企業正集中佈局溢價能力強、市場需求穩定的高端住宅市場。代建企業做出這一選擇，本質是主動逃離低價內捲，向高價值賽道遷移，未來低密高端代建佔比或將持續提升。
值得注意的是，若同一區域低密代建項目扎堆入市，或造成高端供給階段性過剩，加劇改善市場的競爭烈度。項目如果過度依賴品牌背書，而產品兌現未達預期，那麼可能透支企業的品牌價值，反噬代建業務的信任基礎。
金地代建成功中標蘇地2025-WG-Z33號地塊項目代建管理服務，首次進駐蘇州太湖國家旅遊度假區，為其提供全過程代建服務。該地塊項目總用地面積3.6萬平方米，總投資約9.07億元。地塊擁有1.02的超低容積率，具備稀缺自然稟賦，金地擬將其打造為區域低密住宅標杆。
龍湖·山湖頌首批房源正式取得預售許可證。根據公開資料，該項目位於蘇州吳中郭巷，由天鴻偉業置地開發、龍湖龍智造代建，預售總建築面積約2.6萬平方米，房源建面約114.36-180.7平方米，整體備案均價約32424元/平方米，備案總價區間303-710萬。信息顯示，項目約1.6低容積率，打造約114-139平方米洋房及約159-188平方米疊墅產品，總計約782戶。
蘇州相城區元和街道虎丘濕地公園板塊再添低密墅質新作，蘇地2025-WG-Z03號地塊項目規劃方案正式對外公示。作為相城首個全域抬板式純聯排社區，該項目由地方國企蘇州相城高新控股集團有限公司投資、央企保利置業集團有限公司代建操盤。項目總佔地面積3.3萬平方米，容積率僅1.02，建築限高20米，是近年來蘇州罕見的低密純別墅用地。
隨着房地產市場進入改善型需求主導的新階段，國企在獲取核心區域土地後，往往面臨提升產品力、打造標杆項目的訴求。特別是在住宅代建賽道，代建企業通過輸出成熟的產品體系和精細化運營能力，助力國企合作方降低開發風險、提升項目品質。目前代建企業打造四代住宅也是迎合這一趨勢的做法。
在貴陽市花溪區楊家山一號地塊棚戶區改造項目中，旭輝建管中標後明確提出將打造區域內首個新規“四代住宅”示範作品。該項目委託方為國有企業貴陽花溪銘創置業，旭輝建管利用其在“四代住宅”（即具備高綠化、大露臺等特徵的新型住宅）領域的產品研發優勢，結合花溪湖公園的景觀資源，為國企項目注入強差異化的產品基因。
招商建管與招商蛇口天津公司中標河東區大直沽城市更新四號臺住宅地塊項目委託管理服務。此外，招商建管&招商蛇口西安公司官宣簽約代建未央城建約85畝住宅項目，這是招商在西安的首個住宅代建項目，也是其在團結村片區的第二個項目。招商建管作為招商蛇口旗下輕資產輸出的核心平臺，管理總規模突破3500萬平方米。
在商用代建領域，代建企業以一體化綜合能力助力資產增值。在商用代建領域，輕資產模式成為主流，但競爭焦點已轉向運營。代建企業通過與擁有商業資源的企業平臺合作，輸出商業運營能力，實現項目的長期資產增值。
武漢花山河南岸綜合體項目由龍湖龍智造與湖北聯投合作，依託龍湖商業運營能力打造區域商業核心。在合作中，國企（如湖北聯投）通常持有商業用地或存量物業，但缺乏後期的招商運營能力。代建企業的介入，填補了建設與運營之間的斷層。
金地浙江地區公司近日與古茗正式簽訂杭州總部大樓全過程開發管理服務合同。該項目位於杭州市蕭山區世紀城核心區，總建築面積11萬平方米，擬建一棟34層超高層辦公樓，建築高度181.8米，建成後將成為世紀城標誌性天際線建築之一。金地浙江地區公司此前已與古茗簽訂前期服務合同，順利完成拿地配合、前期管理、規劃設計等環節的前期服務工作。基於前期合作積累的信任與實效，古茗再次委託金地提供全過程開發管理服務。
綠地智造聯合綠地集團山東事業部近日成功中標濟南歷下城市發展集團城市更新有限公司商辦銷售項目，將為濟南歷下城發集團旗下商辦項目提供營銷綜合服務。歷山財富廣場地處歷下區古城片區核心，踞守歷山路與山大南路交匯處，距大明湖約800米、緊鄰地鐵6號線東倉站，為低密TOD商辦綜合體；CBD創新發展中心位於濟南CBD西片區核心，為130米超高層5A甲級寫字樓，配備綠建三星標準及五大智能系統；茂嶺數字科創中心同樣坐落於CBD西片區，總建面約12.3萬平方米，聚焦量子科技、大數據、人工智能等前沿產業，打造數字經濟創新高地。
新城建管正式簽約開封美羅城（美卓商業廣場），以“輕資產代建+全週期運營”模式推進。項目自2015年12月開工後，因多重因素長期停工。目前規劃總建面約10萬平方米，涵蓋商業、寫字樓等多元業態，輻射周邊70餘個成熟社區、超15萬常住人口，集政務、商務、文旅三重勢能於一體，具備打造區域商業地標的稟賦。
與住宅代建普遍採用的全過程開發管理不同，商用代建可根據委託方需求提供定製化服務。工業代建項目有清晰的產業定位，能夠更好地吸引上下游企業集聚，形成產業生態。
期內，遠洋建管與台州凱地智能製造產業園正式簽約，承接項目全過程代銷與招商運營服務。遠洋建管表示，本次合作繼前期工程建設管理服務後再度深化，遠洋建管將輸出標準化服務體系，組建專業招商團隊，提供形象定位、營銷策劃、市場推廣、招商管理等一站式服務。台州凱地智能製造產業園位於浙江台州仙居縣，總建築面積21.3萬平方米。
工業代建不僅為代建企業提供新的發展機遇，也成為地方政府推動產業升級、實現高質量發展的重要抓手。
城市配套方面，潤地管理中標杭州錢塘區“金磚合作中心（中企國際港）”代建管理服務項目。該項目不僅是地鐵上蓋的城市綜合體，更是服務“一帶一路”與金磚國家合作的國家級戰略載體。作為錢塘區“江海之城”的封面之作，其建設標準高、功能複雜（涵蓋星級酒店、國際人才公寓、交流中心等）。
潤地管理在此項目中，不僅承擔傳統的建設管理職能，更需協調國際資源、把控高標準建築品質。這標誌着代建企業已具備承接高能級、戰略性公建項目的能力，成為國企在實施國家戰略、提升城市國際化能級時的關鍵合作伙伴。
北京城建集團工程部及北京住總集團連續中標北京工業大學房山新校區（一期）三個標段，總中標額達33.55億元。合肥全民冰雪運動訓練基地項目正式開工建設。該項目採用“社會資本投資+市場化運營”模式，由熱雪奇蹟負責專業化運營，而今管理為項目提供“諮詢-投資-建管-運營”全生命週期管理服務。根據公開資料整理，項目位於合肥高新區北雁湖西南側，總投資8.3億元，佔地98.6畝，室內滑雪場面積近4萬平米。
城市配套代建項目主要覆蓋教育、體育、醫療、市政等民生剛需領域。項目選址均與城市空間發展戰略高度契合。
對代建企業而言，城市配套項目規模大、合同額高、回款穩定，為代建企業提供長期可靠的業務來源，尤其是本地國企能夠藉此鞏固市場主導地位。代建企業參與重大民生工程建設能夠顯著提升企業的社會形象和品牌影響力，為後續獲取更多政府項目奠定基礎。