觀點指數 在8月12日發佈的《觀點指數· 2026博鰲報告》“代建管理：增長動能轉換”篇中，觀點指數研究院指出，面對行業環境的深刻變化，代建企業普遍啓動戰略縱深調整，經營重心全面向價值傾斜。梯隊分化格局下，不同層級企業展現出差異化的發展韌性。企業紛紛通過垂直賽道突圍、全鏈條增值延伸、資本模式創新、海外市場佈局等路徑，持續拓寬服務的邊界，探索穿越週期的長期增長曲線。

今年上半年，從觀點指數觀察的三個梯次典型企業來看，頭部企業、中部企業和尾部企業新增簽約項目面積增速同比下降，中部企業降幅最輕微，頭部和尾部企業降幅大於前者。

綜合來看，頭部企業坐擁行業頂級的品牌號召力與項目管控體系，能夠守住基本盤。而尾部企業則處於行業競爭的弱勢地位，項目獲取難度大幅上升，市場空間不斷被擠壓，因此規模下滑幅度最為顯著。

中部梯隊企業多為本土深耕，或在政府代建、城市更新、特定業態代建等細分賽道形成差異化競爭力。一方面，這些企業沒有頭部企業的高基數增長壓力，另一方面又憑藉本地化資源優勢或賽道特色具備穩定的項目來源。

企業品牌方面，中建地產正式揭牌成立代建業務平臺天津中建六局建設管理有限公司（簡稱“中建建管”）。中建建管依託央企全產業鏈優勢，具備住宅開發、城市更新、市政服務、產業引進及配套運營等多元場景的全鏈條代建服務能力。

今年3月，華髮集團成立華髮建管代建品牌，華髮建管作為華髮集團的代建航道平臺，整合設計、施工、營銷等全鏈條資源。截止2026年一季度，已簽約商業代建項目63個，總建築面積超1340萬平方米，政府代建約1500萬平方米。

打造獨立的代建品牌，已成為行業玩家佈局賽道的標準戰略。獨立代建品牌是企業切入賽道的入場名片，能夠大幅降低市場認知成本，讓目標客戶快速識別其代建服務能力。

此外，品牌化運作也是企業整合內外部資源的核心抓手。代建服務覆蓋前期策劃、設計管理、成本管控、工程建設、營銷代理、後期運營等全鏈條。相關能力原本分散在母公司的不同業務板塊，通過獨立代建品牌，企業可以將分散的能力統一整合，構建標準化的服務體系，實現能力的複用。

面對行業環境的深刻變化，代建企業普遍啓動戰略縱深調整，經營重心全面向價值傾斜。

企業實踐層面，旭輝建管上半年新增在管項目42個，累計在管項目數量超310個，累計在管總建築面積超4900萬平方米，項目覆蓋城市達90個。旭輝管理業務結構中，國資及政府代建佔比約55%，復委項目數量佔比約21%，業務結構呈現多元化特徵。

截止2026年6月，金地管理住宅項目累計簽約貨值超4172億元，商辦項目累計簽約管理投資規模達933億元，政府代建規模超1468萬平方米，形成了多元業務對沖週期波動的穩健結構。金地管理是代建行業“價值代建”理念的倡導者與踐行者，穩居行業第一梯隊。目前，其構建了住宅、商辦、政府三大核心賽道協同發展的格局。

股東會上，新城控股表示未來會更加聚焦商業綜合體代建，主要是看到政府平臺公司和城投公司持有大量土地但開發運營能力不足背景下的代建需求。此外，新城控股有意向在未來以小股操盤的方式參與，這樣既可賺取管理服務的勞務報酬，也可分享土地價值提升帶來的股權增值收益。

標準化的住宅代建已進入存量競爭階段，費率持續承壓。而商業綜合體、產業園區、城市更新、不良資產盤活等細分賽道，對專業運營、資源整合能力要求更高，天然具備准入壁壘，且對應城投、國資平臺的增量需求正集中釋放，成為企業差異化突圍的核心方向。

未來代建行業不會出現全業態通吃的寡頭，而是湧現出一批在垂直賽道具備絕對優勢的頭部企業。

綠城管理將優先發展與代建主業協同性較強的相關業務，包括新房代銷、精裝修、物業服務、租賃運營及城市更新等。通過全產業鏈延伸打破代建企業單純依賴管理費的盈利模式，增值業務普遍具有更高的毛利率和更穩定的現金流。這種多元化收入結構使代建企業能夠更好地抵禦房地產市場的週期波動，提升經營韌性。

而海外業務也是綠城管理發力的方向之一。目前，綠城管理已成立海外事業部，並圍繞重點市場開展前置研究與能力儲備建設，擬依託中交集團的全球資源，探索“一帶一路”沿線及華人市場機會。借鑑歐美日成熟市場“投資與開發分離”的經驗，輸出中國代建標準與管理能力。

在國內市場增速放緩、競爭日趨激烈的背景下，頭部企業開始將視野投向海外，探索地理空間維度的新增長曲線。中國代建行業或在未來從本土市場的內生增長轉向全球化的輸出，為行業長期發展打開新的空間。

融創中國探索代建與資本工具的結合，通過“而今資本+而今管理”的雙平臺架構，由資本端對接資方、獲取項目，由管理端輸出全週期操盤能力。本質上，上述模式是將代建企業從單純的乙方服務商，升級為項目的管理人與價值共創者，收益也從固定管理費擴展至資產增值分成、業績報酬。未來，其在地產開發板塊或將走上一條類基金管理模式的道路。

深耕垂直賽道、拓寬業務物理空間、創新模式等，都體現了代建企業想通過差異化發展在競爭中佔位的積極性。

而從業態佈局來看，企業逐步從傳統住宅代建向商業綜合體、城市更新、不良資產盤活、城市配套等領域延伸，多元化業態佈局成為行業趨勢。

企業紛紛加大區域佈局力度，金地管理持續深耕東北、華中、華東、華南等區域，在瀋陽、大連、宜昌、武漢、上海等地密集簽約項目。遠洋建管逐步拓展西南、華南、華東區域，在昆明、貴陽、溫州、慈谿等地落地多個項目。龍湖龍智造聚焦青島、武漢等核心城市，簽約多個綜合體項目。

從近期簽約項目來看，代建企業的合作方已從傳統中小房企擴展至政府部門、地方國企和產業企業三大類。地方國企憑藉土地資源優勢，正成為代建市場最大的增量來源。

代建企業正從單純的開發管理輸出，向綜合服務模式轉型。如新城建管提供“輕資產代建+全週期運營”服務。龍湖龍智造整合“銷售代理+一站式家裝生活服務”。碧桂園整合代管代建、建築科技、物業服務等多板塊資源。這種全鏈條服務能力已成為代建企業獲取項目的核心競爭力。企業正在告別規模依賴，向價值導向轉型。