觀點指數 在8月12日發佈的《觀點指數· 2026博鰲報告》“代建管理：增長動能轉換”篇中，觀點指數研究院指出，國內代建行業正逐步褪去野蠻生長的底色，正式步入以提質增效為核心的高質量發展新階段。2026年行業規模增速放緩，市場集中度高位邊際回落，收入端受益於結轉滯後效應仍具韌性，但費率下行壓力持續凸顯，盈利結構承壓。

經歷2021-2023年行業滲透率快速提升、市場主體批量入局的高速擴張期後，國內代建行業正逐步褪去野蠻生長的底色，正式步入以提質增效為核心的高質量發展新階段。

規模增速放緩已成為行業的確定性趨勢，背後既是存量開發時代市場容量觸頂的客觀約束，也是代建企業經營策略主動轉向的必然結果。

根據觀點指數測算，在行業整體換擋降速的基調下，2026年全國代建新拓合約建築面積保守估計約為2.2億平方米，同比增速較此前三年的高位水平出現明顯回落。

從市場競爭格局來看，行業馬太效應顯著，新拓面積排名前十的企業合計市場份額佔比仍保持在50%以上，頭部陣營對核心優質資源的掌控力依然穩固。

值得關注的是，這一集中度指標已連續兩年出現邊際回落，反映了行業競爭格局正在發生微妙的結構性變化。頭部企業主動收縮低毛利、高風險的下沉市場項目，主動放緩規模擴張節奏，將經營重心向盈利質量傾斜。

與此同時，第二梯隊企業正在崛起。部分代建企業憑藉差異化的賽道佈局與資源稟賦，搶佔城市更新、保障房等增量市場，逐步打破頭部企業對規模份額的壟斷。

由於代建費收入需按照項目開發進度逐步結轉，疊加結算流程繁瑣、回款週期普遍較長的特性，行業收入端的表現通常滯後於新籤規模2-3年。2021-2023年，行業高速擴張期積累的大量新增項目，將在2025-2027年進入集中結轉週期，為行業收入端提供持續的增長支撐。

基於現有項目儲備與結轉節奏測算，預計2026年全國代建行業整體營業收入將接近300億元，在新拓規模增速回落的背景下，收入端仍能保持相對穩健的增長韌性。

目前，行業處於規模換擋期，與此同時價格競爭的壓力也正持續凸顯。部分代建企業為維持市場份額、補充項目儲備，採取低價中標的策略獲取增量業務，疊加近年費率相對偏低的政府代建、保障房項目佔比持續提升，供需兩端共同推動行業平均代建費率進入下行通道。

從單位新拓面積對應的代建費水平來看，該指標自2024年起已出現連續下滑，若行業內同質化競爭進一步加劇，低價內捲的態勢可能仍會擠壓全行業的盈利空間。

總的來說，行業增長邏輯已從單純的規模擴張轉向價值深耕。主流代建企業普遍調整經營導向，不再將新簽約面積作為唯一核心考核指標，轉而聚焦高能級核心城市佈局，優先獲取高費率、高回款質量、高品牌溢價的優質項目。企業通過強化產品力、運營力與全鏈條服務能力，持續提升單項目的盈利水平。

在傳統增量空間放緩的情況下，不少企業另尋他路。

不良資產代建業務成為重要突破口。發展初期，不良資產代建市場需求主要集中在停工爛尾的住宅項目，核心目標是“保交付、穩民生”。

信達地產等AMC系代建企業依託股東資源，在不良資產代建賽道快速崛起。中國信達運用重組重整、操盤代建等手段，參與房地產行業的風險化解。2025年落地房地產風險化解項目45個，投入資金177億元，實現保交房4.8萬套，帶動貨值超1200億元的項目復工復產。

而信達地產則是這些不良資產盤活的最大操盤手。信達地產2025年新獲取項目計容建築面積約161.83萬平方米，其中代建項目面積118.54萬平方米，合作項目權益面積22.28萬平方米。2026年第一季度，公司新獲取項目計容建築面積約3.22萬平方米（其中代建項目面積約3.22萬平方米）。

除此之外，不良資產代建項目已呈現多元化擴容趨勢。

在城市更新背景下，低效商辦、老舊產業園區、停滯商業綜合體成為新的盤活重點。另外，縣域級城市的存量商業、文旅項目盤活需求逐步釋放。

騰雲築科與金科股份在北京正式簽署合作協議，雙方將聚焦城市更新與不動產科技產業基金兩大維度，展開深度協同。雙方將在城市更新領域以“品牌賦能+科技康養+產業運營管理”為核心，聚焦存量困境項目的盤活與價值再造。

這類項目不再以簡單竣工交付為目標，而是通過業態重構、功能升級實現資產價值提升，對代建企業的運營能力提出了更高的要求。

期內，遠洋建管成功簽約昆明石林大商家復工代建項目，該項目為停滯多年的不良資產，總建築面積約17萬平方米，定位為純商業社區，石林大商家項目所在的片區人口集中、交通配套成熟，但項目過去多年一直處於停工狀態。

在此趨勢下，具備強大品牌號召力、全鏈條操盤能力、豐富債務重組經驗及良好AMC合作關係的代建企業，將佔據顯著優勢，並逐步主導這一細分賽道；反之，缺乏核心競爭力的企業則面臨被市場加速淘汰的風險。

當前，行業正從“規模擴張”轉向“價值創造”的關鍵節點。收入端尚存的韌性為轉型贏得了緩衝期，而費率持續下行的壓力則倒逼企業必須通過提升運營效率與服務溢價來突圍。歸根結底，代建行業的競爭邏輯已徹底轉向“以質取勝”，只有真正能為資產賦能的玩家，才能穿越週期。

今年5月底，城市更新“十五五”規劃出臺，其中明確住宅、工業、商業、城市配套等改造目標。規劃提出要紮實推進城鎮老舊小區改造和好房子建設，實施房屋品質提升工程。用好中央補助資金、地方政府專項債券等資金渠道，推動老舊街區廠區、低效產業園區、低效樓宇等轉型升級。改造提升老舊商業街區和生活街區，完善功能佈局，加強不可移動文物、歷史建築、工業遺產、歷史文化街區、歷史地段等的活化利用。

可以看到，城市更新正推動代建業務從傳統商品住宅代建，拓展至民生改造、產業升級、市政基建、文化活化等多元賽道。