觀點指數 在8月12日發佈的《觀點指數 • 2026博鰲報告》中，好房子發展篇指出，行業競爭維度已從單一的空間售賣拓展至全場景生活方式交付，建築美學表達、社區功能配套、實景呈現前置成為差異化競爭的核心抓手，房企價值邊界從建築本體延伸至全週期居住體驗。高端項目聯合開發成為行業主流模式，頭部央國企依託能力互補與品牌疊加構築競爭壁壘，適配行業集中度提升趨勢與高端客羣多元需求。

新規驅動產品代際升級，空間效率與居住性能同步提升

住宅新規落地推動產品代際升級，空間效率與基礎居住性能共同構成品質底盤。2025年《住宅項目規範》等國家強制性標準全面實施，疊加核心城市計容規則優化，為住宅產品的空間優化與品質升級提供了政策空間，2026年上半年入市的樣本項目普遍完成了從“合規建造”向“品質創優”的跨越。空間使用效率提升是本輪產品升級最直觀的體現，核心城市新規住宅的套內使用率普遍達到90%以上，部分項目通過陽臺半計面積、飄窗全贈送、空中花園不計容等合規設計組合，實得面積超過了建築面積。

在統計的13個覆蓋北京、深圳、杭州、三亞、揭陽等不同能級城市的樣本項目中，超過半數項目得房率超過90%，項目普遍通過空間拓展、結合景觀資源等方式放大空間價值，如位於海南陵水的龍光天境海岸項目，則依託濱海景觀完成價值賦能。空間層面，項目通過入戶花園、寬景連通陽臺、大面積露臺贈送等多重拓展設計提升實際使用效率，景觀層面，項目以大面寬全景落地窗、長進深景觀陽臺構建開闊瞰海界面，將雙灣海景與沿岸自然生態充分引入室內，達成空間實用價值與濱海景觀價值的雙重疊加。

空間效率的提升與品質升級，也直接帶動相關項目銷量和去化表現的提升。例如：中信城開信悅灣2025年12月首開2小時銷售額便突破100億元，創下深圳高端住宅去化紀錄，2026年5月二批次加推78套房源僅半小時即售罄，實現“兩開兩罄”，項目建面約519平方米頂樓複式備案單價達39.86萬元/平方米，總價超2億元，同樣於開盤即售出。

在空間擴容之外，基礎居住性能的全面升級是本輪產品迭代的核心底色。

樣本項目普遍在層高、隔音、防水、採光等基礎指標上優於普通項目，針對性解決滲漏、吵鬧、壓抑等常見居住痛點。層高方面，保利熙瑞達到3.2米，中信城開信悅灣達到3.3-3.6米，杭州傳麒府實現3.3-3.5米層高，均高於3米的國標底線，既提升了空間開闊感，也為中央空調、新風系統等設備安裝預留了空間；外立面方面，石材、鋁板與玻璃幕牆成為改善及以上項目的標配，替代傳統塗料外牆，提升了建築耐久性與保溫隔音性能。從行業整體來看，這種產品代際升級正從頭部項目試點向供給端全面普及。同時，品質新房憑藉更高的得房率、更優的居住性能，對房齡較長的二手房形成代際價值差，推動整個市場居住標準的系統性抬升。

需求結構呈現極化特徵，全價位段品質升級成為市場共識。剛需市場的品質化升級，打破了行業長期以來“剛需降配、控本為先”的慣性邏輯。過往剛需項目多以總價控制為核心目標，在園林、配套等方面縮減配置，而本輪樣本項目顯示，剛需客羣的需求已從“有房住”轉向“住好房”，品質不再是高端市場的專屬。

改善市場的高端化與純粹化，成為核心城市住宅供應的主流方向。隨着換房成為市場主力需求，改善客羣不再滿足於面積增加，而是追求社區圈層、產品配置、物業服務的全方位提升，純改善社區更能匹配這一需求。北京保利熙瑞四房佔比達96.81%，主力戶型為139平方米以上四房，僅配置少量複式房源，定位純粹的高端改善洋房住區；這些項目憑藉核心地段、稀缺資源與較高產品力，成為高淨值人羣資產配置的選擇，也印證了核心優質資產的抗週期屬性。

市場競爭延伸至全場景維度，行業從售賣空間轉向交付生活方式。過往房地產項目的競爭多集中於地段、價格、戶型等單一維度，本輪樣本項目的競爭已拓展至建築美學、園林景觀、社區配套、智慧服務等全場景，房企不再單純售賣物理空間，而是通過前置配套、實景呈現與服務延伸，提供完整的居住解決方案。建築與園林的美學表達，成為項目差異化競爭的重要載體。

以往會所多設置於地下，且交付後才逐步運營。本輪樣本項目中，會所已成為改善及以上項目的標準配置。同時，越來越多的項目將會所與園林示範區同步開放，讓購房者在購房階段即可體驗未來社區生活，強化品質信心。

戶型設計從功能滿足轉向體驗升級，空間場景的精細化與舒適度成為消費者的核心考量。部分江景、海景項目普遍配置270°轉角陽臺或落地窗，讓景觀價值最大化，藉此有效提振了相關銷量。例如：三亞華潤海棠灣255㎡戶型以客餐廳及主臥佔比過半的空間設計，搭配270°雙屏IMAX景觀，成為項目熱銷主力戶型。華潤海棠灣、傳麒府等項目均配置私梯入戶與獨立入戶空間，提升居住的私密性與儀式感。

此外，實景兌現前置已成為行業共識，多數樣本項目在開盤階段開放實體樣板間與實景園林，部分項目提前呈現園林與社區配套，通過可視化的品質展示打消購房者顧慮，建立品牌信任。配套與服務的提前落地，進一步拓展了項目的價值邊界，推動行業從單純售賣房屋空間，向提供完整生活方式轉變。

高端項目聯合開發成為常態，能力互補與品牌疊加構築競爭壁壘。在行業調整週期中，高端項目開發週期長、資金投入大、產品要求高，單一房企獨立開發的風險與難度上升。

從合作模式來看，能力互補是核心邏輯，具體形式上往往是具備深厚產品力與本土資源優勢的頭部企業，發揮各自優勢共同打造綜合競爭力更強的產品。杭州傳麒府由濱江集團與建杭置業聯合開發，前者具備頂豪產品打造能力與本土品牌影響力，後者擁有杭州本土資源優勢與開發運營能力，實現了地段價值與產品價值的雙重最大化。

這種聯合開發模式的盛行，本質上是行業集中度提升與高端市場競爭加劇的結果。一方面，行業調整過程中，央企國企憑藉穩健的財務狀況與信用，逐步佔據核心城市優質地塊的開發主導權，核心地塊拿地門檻提升，推動聯合拿地、聯合開發模式普及；另一方面，高端客羣對產品的要求更全面，單一房企很難在所有維度都做到領先，聯合開發可以實現核心能力疊加，匹配高端客羣的多元需求。

上下游聯動升級，全鏈條支撐住宅品質提升

智能科技與建造技術的深度融合，推動產業鏈從單點配套轉向場景化協同。“好房子”建設將智慧便捷作為核心內涵之一，帶動人工智能、物聯網、BIM等數字技術與住房建設全鏈條深度融合，科技企業與房企的協同不斷深化，從單品配套轉向全場景解決方案落地。

居住場景方面，部分頭部房企已開始探索前沿技術的落地應用。

華髮股份依託“科技+好房子”產品體系，將具身智能從技術展示推進到系統運行層面，從珠海灣試點到香山湖壹號、翠湖香山等項目全場景升級，通過引入機器人等具身智能產品，與智元機器人等科技企業協同，讓技術嵌入真實居住場景，在日常運行中迭代優化。更普遍的層面，智能家居已從單品智能向全屋協同升級，多數標杆項目配置基礎智能家居系統，部分項目達到智慧三星認證標準，涵蓋全屋智能控制、新風、中央空調等系統，提升居住便捷度。商務部等部門出臺的“人工智能+消費”政策，進一步將數字家庭納入“好房子”建設體系，推動智能家居、居家健康監測、智慧能源管理等新場景加速落地。

建造端的技術升級同樣顯著，智能建造、裝配式建造比例持續提升，BIM正向設計逐步推廣，實現全鏈路數字化管控，提升建造精度與質量穩定性。裝配式建造已從保障性住房向商品住宅領域滲透，模塊化集成建築等高端裝配式技術開始落地“好房子”項目。

2026年入市的北京通州中海・九樹滿和項目，是全國首個應用MiC技術的“好房子”商品住宅項目，由中海地產聯合中建海龍打造，70%以上的建造工序在智能工廠完成，現場僅需模塊拼接吊裝，整體建造工期較傳統工藝減少60%以上，建築廢棄物排放減少75%以上；工廠流水線的毫米級管控同步提升了建築防滲、隔音、抗震等基礎性能，為高品質住宅的工業化建造提供了可複製範本。

中鐵建設則在西派國際項目落地自主研發的裝配式IRF體系，實現標準化裝配式施工，相比傳統工藝減少建築垃圾近40%，從建造源頭踐行低碳理念，同步保障結構精度與耐久性能。