觀點指數 8月12日，觀點指數研究院發佈《觀點指數 •2026博鰲報告》，其中在“住宅開發：結構性復甦”篇中指出：2026 年上半年房地產行業調整節奏邊際緩和，銷售端修復信號持續釋放、頭部央國企逆勢增長，供給端施工竣工托底、收縮節奏逐步趨緩，企業經營策略轉向質量與現金流優先，融資端信用資源加速向國資集中，行業結構性分化格局持續深化。
供給收縮節奏邊際放緩，資金結構分化持續顯現
2026年1—6月，全國房地產供給端整體處於調整週期，但收縮節奏出現邊際放緩跡象，房企資金面整體承壓的同時內部結構分化特徵顯著，施工與竣工端保持平穩運行。
供給端整體收縮但邊際趨緩，各環節運行態勢分化。開發投資規模保持基本體量，1—6月份全國房地產開發投資達38074億元，其中住宅投資29300億元，住宅業態始終佔據開發投資的核心比重。
施工端存量項目推進節奏穩定，房地產開發企業房屋施工面積共計554049萬平方米，其中住宅施工面積384453萬平方米，存量施工未出現大面積中斷現象，構成供給端的基本盤支撐。
新開工端呈現“累計調整、環比修復”的特徵，供給收縮節奏邊際放緩，1—6月累計房屋新開工面積16900萬平方米，環比層面修復信號逐步顯現。竣工端持續發揮交付託底作用，1—6月累計房屋竣工面積17221萬平方米，其中住宅竣工面積12148萬平方米，竣工交付的穩步推進對市場預期形成有效托底。
1—6月份，房地產開發企業到位資金40233億元，累計同比仍處下降區間，行業資金面整體壓力尚未實質性緩解。分結構來看，國內貸款5716億元、自籌資金14740億元，融資端渠道仍處於收縮狀態，房企外部融資約束依然較強；而定金及預收款12442億元、個人按揭貸款5137億元。
國資房企主導融資市場格局，信用資源加速向頭部央國企集中
2026年1-6月，地產債累計發行量達2574.40億元，房地產行業融資格局呈現明顯的“國資獨角戲”特徵，國資房企佔據境內外融資市場主導地位。
從融資動作來看，上半年國資房企融資節奏持續加快，4月以來珠海華髮、保利發展、保利置業、首開股份等密集啓動公司債與中期票據發行，單隻發行規模普遍在13-16億元區間。境內債券市場融資成本持續下行，5月22日保利發展發行25億元債券，其中5年期固定利率品種實際發行規模10億元，票面利率低至1.96%，認購倍數2.65倍；7年期品種發行規模15億元，票面利率2.36%，認購倍數1.80倍。
6月10日，越秀地產完成發行19億元公司債，票面利率1.97%；11日招商蛇口2026年第一期公司債票面利率確定為1.50%，創行業新低。4月完成發行的珠海華髮“26珠華03”13億元公司債，票面利率僅2.80%，網下認購倍數達3.37倍，充分體現機構投資者對國資主體的配置意願。境外市場方面，5月11日越秀地產獲得期限364天的5億港元循環貸款；5月3日及12日，綠城中國先後訂立3億美元優先票據認購協議，票面利率分別為7%和7.55%，募資全部用於現有債務再融資。
同時，股權融資工具持續發力，2月2日華髮股份宣佈擬向控股股東華髮集團定向增發A股股票，募集資金不超過30億元，專項用於珠海、紹興、成都、杭州等地的9個重點項目開發。保利發展計劃向超過35名特定對象發行不超過50億元可轉換公司債券，6月獲證監會通過，募集資金專門用於已預售未交付的存量房地產項目的後續開發。
行業融資成本梯度分化加劇，國資信用背書是成本分化核心變量
2026年上半年，房地產行業融資成本分層格局持續固化，形成清晰的三級梯隊，國資屬性成為決定融資成本的核心因素，不同梯隊房企債務優化能力差距顯著拉大。依據2026年房企業績會上的相關披露，頭部央國企融資成本普遍處於2.5%-3.8%的行業最低區間，且延續下行趨勢：保利發展期末綜合融資成本同比下降38個基點至2.72%的歷史低位，華潤置地加權平均融資成本降至2.72%，中海地產低至2.8%，綠城中國通過債務結構優化將融資成本大幅下降60個基點至3.3%。2025年頭部房企融資成本較2024年普遍下行10-60個基點，形成了融資成本下行與債務結構優化的良性循環。
境外融資環境並未整體回暖，僅局部出現改善跡象：1月30日大連萬達商業管理集團時隔三年重啓境外債發行，成功發行3.6億美元固定利率高級有擔保債券，發行期限2NC1.5，但息票率高達12.75%；3月10日新城環球在新加坡證券交易所完成總額為3.55億美元的無抵押固定利率債券發行，年息達11.8%，融資代價依然較高。但資質信用良好的綠城中國在5月份宣佈發行本金總額3億美元的2029年到期優先票據，票面利率為7%，遠低於民企。由此來看，國資信用背書成為成本分化的核心變量。