觀點指數 8月12日，觀點指數研究院發佈《觀點指數 •2026博鰲報告》，其中在“住宅開發：結構性復甦”篇中指出： 2026 年上半年全國商品住宅市場整體處於築底修復階段，以價換量為核心運行特徵，房價同比降幅持續收窄且城市能級分化顯著，銷售與開發投資仍處調整區間但下行節奏邊際趨緩，住戶信貸收縮疊加 LPR 持穩約束降息空間，行業資金面整體承壓且結構分化加劇，核心城市率先顯現企穩信號。
住戶貸款持續收縮，降息空間受壓制
2026年上半年月我國人民幣貸款累計增加10.72萬億元，其中，前6個月住戶貸款整體減少3368億元，結構上短期貸款減少5881億元，中長期貸款增加2212億元。從單月來看，住戶中長期貸款增加1584億元。
回顧1-6月數據來看，其中單月居民住戶中長期貸款數據1、3、6月為正增長，2、4、5月環比變動為負。
6月22日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。這是LPR自2025年6月起連續13個月保持不變。
回顧本輪貨幣政策環境及導向來看，3月CRB現貨指數、工業生產者購進價格指數（PPIRM）、工業生產者出廠價格指數（PPI）同比同步轉正。此後上游漲價壓力沿產業鏈快速向下傳導：4月PPI同比漲幅迅速擴大至2.8%，PPIRM同步升至3.5%；5月二者進一步上行至3.9%和5.8%，其中PPI創下2022年10月以來近4年的新高，且已連續8個月環比上漲。上游源頭端的CRB指數同比漲幅同步擴大，4月同比約上升28.1%、5月升至34.2%， 5月中下旬指數雖自階段高點小幅回落，但同比仍處高位區間，輸入型漲價的源頭壓力尚未完全消退。
貨幣政策層面，2026年央行僅在1月落地了再貸款、再貼現等結構性工具的利率下調，MLF、LPR等核心政策利率連續保持不變，公開市場操作始終以中性流動性對沖為主，未釋放全面降息信號。主要原因還是由於總量寬鬆會擴張總需求，與輸入型成本漲價形成供需共振，進一步推升生產端的壓力；
後續降息政策窗口的開啓，仍需等待PPI向下拐點確認。基準情形下，若大宗商品價格企穩回落，PPI同比有望在年中附近見頂，屆時物價約束邊際放鬆，以降低一般加權貸款利率為目標的總量寬鬆工具將重新具備落地條件，三季度或成為重要觀察窗口；若地緣衝突等超預期因素推升大宗商品價格再度上行，PPI見頂時間延後，全面降息的時間線則將同步後移。
房價降幅收窄呈現能級分化 以價換量仍是市場運行主要特徵
2026年上半年，全國70個大中城市商品住宅市場整體處於築底修復階段，房價同比降幅持續收窄，市場呈現顯著的能級分化特徵：一線城市率先顯現企穩回升信號，二三線城市仍處於調整區間，新房與二手房市場修復節奏存在明顯的差異。
上半年新建商品住宅價格同比下行幅度逐步收窄，環比端呈現“一線轉正、二線止跌、三線收窄”的漸進修復態勢。6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點，城市內部表現分化，上海、廣州和深圳分別上漲0.3%、0.2%和0.3%，北京下降0.3%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.1%轉為持平，結束此前連續環比下行的態勢；三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點，下行壓力出現邊際緩解。
同比維度更清晰地反映了上半年的修復趨勢，6月份一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.3%，降幅比上月收窄0.4個百分點，其中上海同比上漲3.1%，為一線城市中唯一同比正增長的城市，北京、廣州和深圳分別下降2.1%、2.6%和3.6%。二線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.1%，降幅較上月收窄0.1個百分點；三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降4.2%，降幅與上月持平。整體來看，上半年新建住宅市場在政策托底作用下逐步磨底，高能級城市修復動能更為充足，低能級城市仍需需求端政策的進一步支撐。
二手住宅市場修復節奏整體快於新建商品房市場，上半年同比降幅持續收窄，但環比端二三線城市仍面臨下行壓力。
6月份，一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點，四大一線城市全線實現環比上漲，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.1%、0.4%、0.4%和0.3%，顯示核心城市二手市場需求活躍度持續提升。二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點；三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同，二三線城市二手市場仍受掛牌量偏高、需求釋放節奏平緩的制約，調整壓力尚未完全緩解。
同比層面，上半年二手住宅價格降幅收窄的趨勢明確。6月份一線城市二手住宅銷售價格同比下降4.9%，降幅比上月收窄0.9個百分點，修復幅度領先於二三線城市，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降5.5%、3.2%、6.1%和4.7%。二線、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降5.4%和6.0%，降幅分別收窄0.3個和0.2個百分點。
整體而言，上半年二手市場的能級分化更為突出，一線城市已進入環比修復通道，二三線城市仍處於調整週期，市場信心的全面恢復仍需時間。
綜合來看，2026 年上半年70個大中城市房價運行呈現“同比築底收窄、環比分化修復”的總體特徵，寬鬆政策持續發力帶動市場預期邊際改善，核心城市率先走出底部。不同能級城市、新房與二手房市場的修復進度差異顯著，下半年市場修復的持續性，仍有賴於需求端政策的進一步落地與居民購買力的有效釋放。
2026年1—6月，全國房地產銷售市場延續調整運行態勢，總量端價量同步承壓但下行節奏邊際趨穩，區域端梯隊分化格局持續深化，銷售端的弱修復疊加供給端收縮，共同推動短期庫存進入去化通道，市場供需關係出現邊際改善。
全國銷售總量仍處調整區間，價量下行幅度存在差值。1—6月全國新建商品房銷售面積40140萬平方米，同比下降11.6%；新建商品房銷售額37945億元，同比下降13.6%。銷售額降幅較銷售面積高出2.0個百分點，反映上半年市場成交均價仍處於下行通道，以價換量仍是市場運行的主要特徵，居民購房信心與購買力修復進程平緩，需求端尚未形成全面回升動力。儘管銷售總量同比仍有下滑，但已構成庫存去化的基礎支撐，6月末全國商品房待售面積76315萬平方米，同比下降0.9%，其中待售3年以下短期庫存面積56167萬平方米，同比下降3.5%，短期庫存加速下行成為當前供需關係改善的核心積極信號。
區域銷售市場梯隊格局清晰，四大板塊運行韌性差異顯著。東部地區持續發揮全國市場的規模壓艙石作用，上半年實現新建商品房銷售面積18243萬平方米，佔全國總量的45.4%，銷售額23094億元，佔全國總銷售額的60.8%；銷售面積同比下降11.1%，略優於全國平均水平，銷售額同比下降13.6%，與全國降幅持平。依託高能級城市集聚的經濟與人口優勢，東部市場下行幅度整體可控，是穩定全國銷售大盤的核心支撐。
中部地區運行更加平穩，上半年新建商品房銷售面積10610萬平方米，同比下降10.7%，銷售額7055億元，同比下降11.5%，兩項指標降幅均低於全國平均水平。省內核心城市的人口集聚效應帶動剛需與改善需求平穩釋放，疊加區域紓困政策持續落地，中部成為四大板塊中下行壓力最小、修復韌性最強的區域。
西部地區銷售修復動能偏弱，新建商品房銷售面積10018萬平方米，同比下降12.2%，銷售額6928億元，同比下降14.1%，面積與銷售額降幅均高於全國平均水平。區域內部城市能級分化明顯，多數三四線城市面臨人口流出與需求支撐不足的問題，整體調整壓力大於東中部地區。
東北地區市場深度調整特徵突出，新建商品房銷售面積僅1269萬平方米，佔全國總量的3.2%，同比下降21.2%，銷售額868億元，同比下降24.3%，兩項指標降幅均遠超全國及其他三大區域。受人口持續外流、產業支撐不足、居民購買力偏弱等因素制約，東北地區需求基數持續收縮，是當前全國銷售壓力最大的區域，市場築底週期相對更長。
整體來看，2026年上半年全國房地產銷售市場處於調整築底階段，總量下行斜率逐步收窄，短期庫存去化取得積極成效，區域分化格局進一步固化。後續隨着需求端支持政策的持續發力，核心城市與人口流入區域有望率先帶動銷售端企穩修復，但區域間、城市間的分化態勢仍將延續。