觀點指數 在8月12日發佈的《觀點指數· 2026博鰲報告》“城市更新：活力釋放”篇中，觀點指數研究院指出，單一居住功能的改造難以支撐片區長期活力，而居住兼容商業、配建公建的複合開發模式，能夠將居住人口轉化為消費動能。商業配套提升居住吸引力，公建配套補齊民生短板，從而形成居住、消費、服務的良性循環。

全國落地的城市更新項目居住類佔據主導地位，產業類、商業類、配套類多元協同發展，項目類型更加豐富，模式創新持續湧現。

目前，城市更新項目從單一功能改造向片區綜合開發轉變，產城融合、職住平衡成為核心方向。改造方式從大拆大建向微改造、保留提升轉變，更注重歷史肌理保護與功能有機更新。

項目從重建設向重運營轉變，項目前期充分考慮後續運營需求，通過運營提升實現長期價值。標杆項目的模式創新，為全行業提供可複製的經驗，將推動城市更新項目品質持續提升。

其中，城中村改造作為年度重點工作，單項目投資規模大、帶動效應強。老舊小區改造項目數量最多，但單體投資規模較小，主要由政府主導實施。

上半年，廣州白雲夏茅村舊改徵收啓動，擬拆除總建築面積423萬平方米，是廣州年度重點攻堅項目。廣州石牌村保留提升改造規劃公示，總建設量達197萬平方米。深圳五和樞紐舊改規劃草案公示，住宅面積超百萬平方米，打造站城融合綜合體。城中村改造模式已從早期的全面拆建，分化為全面改造、微改造、保留提升等多種模式，核心城區城中村更側重保留肌理、功能升級，避免大拆大建。

老舊小區改造持續深化，從基礎類向提升類延伸。大連、天津、北京等地的老舊小區改造，已從單純的管線修繕、外牆粉刷，擴展到適老化改造、電梯更新、智慧安防、社區配套建設等內容。

據觀點指數觀察，危舊房自主更新成為新亮點。廣州花都福寧路危舊房更新項目採用“自拆自建+多棟連片+跨宗共建”的模式，在嚴格遵循“原拆原建、功能提升”的原則下，整合多棟危舊房連片改造，釋放超2200平方米公共空間，新增停車位與社區服務設施。

北京豐臺區馬家堡危舊樓原拆原建項目於5月26日正式交付，這是豐臺區首個危舊樓房拆除重建試點項目，採用“原拆原建+平房上樓”的創新模式。

據瞭解，北京馬家堡路68號院2號樓始建於1977年，是一棟4層磚混結構的筒子樓。隨着歲月流逝，樓體結構老化、管線破損嚴重、公共設施匱乏等問題日益突出。居民長期面臨“無獨立廚衛、安全隱患突出”的居住困境。

轉機出現在2023年。依據《關於開展危舊樓房改建試點工作的意見》等政策精神，該項目被正式納入豐臺區危舊樓改建試點。

經過反覆調研和論證，確定了“原拆原建+平房上樓”的改建模式。這一模式的核心在於“兩個不減少”，即原住戶的戶數不減少，每戶原有的居住面積不減少。項目資金通過“居民自籌一部分、政府財政補助一部分、產權單位支持一部分”的方式共同籌集，破解老舊小區改造的資金難題。

項目建設資金由三部分組成：總投資約4384萬元，由市區兩級政府補貼、產權單位出資地下室建設及90戶居民自籌，其中居民自籌部分佔地上投資比例約70%，居民同時自行負擔週轉費用等。

改建後的新樓，已從昔日的筒子樓升級為現代化的成套住宅。每戶都擁有獨立的廚房和衛生間，樓體抗震等級也大幅提升，水電燃氣等配套設施全面煥新，戶型設計更加優化合理。

成都首個危舊房成套化自主改造項目啓動，這是成都首個居民主導、原拆原建、產權不變的危舊房改造項目。涉及上世紀六七十年代建成的D級危房，總建築面積1655平方米，重建後為8層建築，3-8層為35戶居民原址住房，1-2層為便民服務設施，居民選舉產生自改委全程參與方案設計、施工監督和資金管理。除此之外，還有杭州、深圳等原拆原建項目。

據觀點指數觀察，針對建成年代早、結構安全隱患突出、基礎功能缺失的危舊樓宇，傳統外立面修繕、管線更換等微改造無法從根源解決問題，而原拆原建模式可以解決原住居民居住痛點。針對老舊改造資金缺口的問題，項目均搭建多元化籌資結構。通過責任分層降低單一主體的資金壓力。

原拆原建項目改變“政府大包大攬”的傳統改造邏輯，強化居民的參與權與決策權。這種模式既提升居民的認可度與責任感，也大幅減少改造過程中的協調阻力。但是，這類型原拆原建項目主要應用於單棟樓宇的改造，涉及戶數少、協調半徑小，組織與管理成本可控。一旦擴展到成片危舊樓、大規模片區改造，產權關係、居民訴求、資金平衡的複雜度將上升，現有模式的組織效率與資金機制或難以支撐。

產業煥新類城市更新項目，核心是對老舊廠區、低效產業園區、閒置工業遺存等存量空間進行改造升級。

期內，產業類更新項目實現關鍵節點突破，探索出工業遺存保護與科創產業賦能深度融合的更新模式。廣州1935產業大樓封頂，老發電廠變身科創新地標。這個項目是包含產業載體、科創共享、文化休閒等功能的產業社區。其中，項目重點引進人工智能、集成電路、低空經濟、未來能源及文化產業等領域龍頭企業。

北京火箭大街項目是產業更新的標杆，項目總建築面積14.5萬平方米，由老舊工業區改造而來，打造全國首個集共性試驗、科研生產於一體的商業航天綜合體，帶動區域商業航天全產業鏈集聚。

蘇州藍園棗林灣文化產業園項目則探索閒置文旅物業的產業盤活路徑，通過改造度假區內閒置物業，植入文化產業園業態，形成了文化、旅遊和商業的產業矩陣。

成都成華區八里莊工業遺址片區曾是老工業基地集中區，廠房閒置、土地低效。成都堅持“留改拆”並舉，將工業遺存保護利用與新興產業發展、文旅融合進行緊密結合。

其中，紅倉·天府設計產業園由原101倉庫改造而成，保留紅磚牆、大跨度廠房等工業元素，按照“一館、一院、一基地”規劃，集聚工業設計、創意設計等上下游企業，累計引進企業201家，其中國家級、省級工業設計中心6家，形成“上下樓就是上下游”的產業生態圈。紅倉·101數創新港總建築面積10.6萬平方米。

據觀點指數觀察，傳統工業遺址不必一味拆除，通過功能適配改造，工業風貌本身就能成為吸引文創、設計類企業的核心吸引力。這樣既保留了城市工業記憶，又為新興產業提供低成本的承載空間。但是，如果該樣本複製到產業基礎薄弱、人口外流的三四線城市或遠郊片區，極易出現招商困難、企業留存率低的問題，最終淪為單純的網紅打卡商業體，失去產業更新的價值。

商業類更新是上半年創新最為活躍的賽道，大量閒置商業、爛尾商業通過改造重獲新生，業態創新與體驗升級是重點方向。

期內，城市更新存量商業盤活項目密集落地。陸家嘴商務廣場於2022年啓動全面更新改造。總投資約1.6億元，資金來源於企業自籌，未引入外部資金。原建築於1999年至2000年間竣工並投入使用，土地性質為綜合用地，原建築功能為辦公，用地面積約1.14公頃，總建築面積約9.853萬平方米。更新後，項目用地面積、總建築面積及建築功能均保持不變。改造後樓宇功能更適配現代辦公需求，租戶滿意度顯著提升，項目與周邊正在升級的竹園綠地也形成聯動，提升了片區商務環境品質。

佛山裏文旅改建項目投資1.2億元，對閒置多年的原京華廣場進行全面改造，引入文旅、娛樂、購物、餐飲等多元業態，計劃2026年5月竣工，是佛山存量商業盤活的重點項目。珠海深藍視界廣場以9.5億元成交，由橫琴國企接手盤活，規劃辦公、商業及人才公寓，重新激活低效商業資產。

合肥天鵝湖購物中心爛尾多年後，由建中集團接手更名“合·星紀”啓動改造，擴建商業裙樓並新建兩棟辦公樓，打造文旅商業商務綜合體，實現城市核心資產的價值修復。昆明金龍飯店放棄拆建摩天大樓的計劃，轉而引入國際酒店品牌進行輕資產改造，以更低成本、更短週期實現資產盤活。

值得注意的是，一些項目主題化、體驗式商業成為改造特色。上海諾瓦城由城中村改造而來，打造國內首座Z世代沉浸次元商業綜合體，以“劇院裏的商場”為核心理念，將劇情體驗嵌入商業消費，2.5萬平方米的商業空間設置32位專業NPC與完整故事線。

據觀點指數觀察，大批建成年代較早的傳統商場、大賣場面臨業態落後、資產閒置貶值的困境。通過規劃功能調整、建築指標優化與空間重構。避免資產低效沉澱。對於持有大宗存量商業的零售企業、實體商業運營商來說，則是提供了資產盤活的制度化通道。

城市配套類更新聚焦公共空間、基礎設施、公共場館的升級，是提升城市宜居性的重要抓手。

生態配套改造方面，珠海橫琴花海長廊啓動4.7億元改造升級，對14公里長的生態文旅地標進行交通、智慧跑道、停車場等配套完善，提升公共空間的使用體驗。武漢黃陂愛心礦坑片區修復廢棄礦山生態，打造中式田園生活體驗區。

大型場館更新方面，長沙奧體新城規劃獲批，片區總面積21.2平方公里，核心的長沙奧體中心總投資約68億元，規劃建設6.5萬座主體育場及配套場館，預計2028年竣工，將帶動整個南部片區的城市更新與能級提升。

基礎設施更新持續推進，各地將地下管網改造作為城市安全的核心工程，大連、濟南、武漢等城市均制定年度管網改造計劃，重點解決老舊管網漏損、安全隱患等問題，補齊城市基礎設施短板。

可以看到，存量更新的配套與公共空間改造，核心載體是城市中被閒置、低效利用的“邊角資源”。這類空間普遍規模零散、形狀不規則、分佈碎片化，無法支撐大規模開發，但卻是存量城區補充公共配套的核心資源。

通過改造後，這些片區配套與公共空間品質提升會直接帶動周邊住宅、商業物業的資產增值，提升區域土地價值與稅收貢獻。

據觀點指數觀察，單一居住功能的改造難以支撐片區長期活力，而居住兼容商業、配建公建的複合開發模式，能夠將居住人口轉化為消費動能。商業配套提升居住吸引力，公建配套補齊民生短板，從而形成居住、消費、服務的良性循環。