觀點指數 在8月12日發佈的《觀點指數· 2026博鰲報告》“城市更新：活力釋放”篇中，觀點指數研究院指出，隨着城市更新的深入發展，產業鏈上下游企業之間的協同合作將愈發緊密，共同構建分工明確、優勢互補的行業生態。央企正加速與地方綁定“十五五”城市更新賽道，將城市更新納入區域整體發展框架。這意味着城市更新已不再是單一的城建任務，而是成為央地協同推進區域高質量發展的核心抓手之一，與產業升級、基礎設施建設形成聯動效應。

期內，城市更新行業各類企業加速佈局城市更新賽道，參與項目數量與投資規模穩步增長。不同類型企業憑藉自身優勢形成差異化競爭格局，行業集中度逐步提升，頭部企業的引領作用凸顯。

據觀點不完全統計，樣本企業主要是以項目、合作、戰略等動態為主。其中，企業參與的城市更新項目仍以居住類為主，城中村改造、老舊小區改造、保障性住房建設是核心賽道。產業類與商業類項目存量資產盤活的需求持續上升。城市配套類項目主要由地方國企與央企參與。

中建四局中標廣州黃埔兩個城市更新項目，總額超10億元。中建玖合密集與首開股份、上海城投控股等企業達成戰略合作，全國化佈局城市更新業務。華潤置地、中國鐵建、中國融通等央企也通過項目操盤、政企戰略合作等方式深度參與。

地方國企是區域城市更新的主力軍，深度綁定本地資源，承擔大量民生類與片區綜合更新項目。北京控股集團發行全國首單城市更新概念債券，北京亦莊控股打造全國首個商業航天綜合體。重慶市城投集團2026年首批推出37個城市更新項目，總投資146億元，現場簽約6個項目，金額達52億元。

廣開城發四宗復建安置地塊集中動工，將建設5042套住房。地方國企承擔着落實城市發展戰略的公共職能，也通過市場化運作實現項目的可持續運營。

民營企業在行業調整期呈現分化態勢，部分資金實力強、專業能力突出的民企持續深耕核心城市優質項目，而部分高槓杆民企則逐步退出舊改賽道。星河灣入股廣州番禺沙溪村舊改項目，獲90%股權，宏發集團、大族控股等深圳本土民企持續推進城市更新項目。富力與合景泰富聯合體退出廣州天河吉山村289萬平舊改項目。

企業經營邏輯轉向重運營、重效益、重風控，同時通過戰略合作、融資創新、能力延伸等舉措，夯實綜合實力，為自身發展持續賦能。

據觀點指數不完全統計，城市更新企業主要與政府和國企進行戰略合作。企業通過政企合作、企企合作等方式整合各方優勢，降低項目風險。中國融通集團上半年先後與河南省、廣東省、深圳市簽署戰略合作協議，全方位佈局城市更新、產業園區等領域。

央企正加速與地方綁定“十五五”城市更新賽道，將城市更新納入區域整體發展框架。中國綠髮與海南擬深化城市更新合作。中國綠髮將持續深度融入海南自貿港建設大局，優化產業投資佈局，以更大力度、更實舉措推動房地產業、旅遊業、現代服務業提質升級，積極參與城市更新項目，着力打造高品質文旅示範區。

中國鐵建與福建簽署戰略合作框架協議。雙方將在“十五五”時期進一步深化長期戰略合作關係，在現代化綜合立體交通網建設、新興產業培育、海洋經濟發展、生態保護修復、城市更新等領域開展多層次、多模式、全方位的戰略合作。

這意味着城市更新已不再是單一的城建任務，而是成為央地協同推進區域高質量發展的核心抓手之一，與產業升級、基礎設施建設形成聯動效應。

遠洋集團與四川華西集團合作，聚焦城市更新與不良資產盤活。奧雅股份先後與蕪湖江北新區、都市更新控股集團簽約，拓展城市更新設計與運營服務。

據瞭解，根據協議，奧雅和都市集團雙方合作將重點圍繞三大核心業務方向展開。首先是城市更新多元資金解決方案全流程諮詢服務，提升專項債及政策性資金申報成功率。其次是融資與空間一體化規劃設計，實現資金邏輯與空間價值的深度融合。最後是城市更新項目全週期落地與運營賦能，通過產業導入、品牌運營和資產管理，保障項目長效運營、持續創造價值。

觀點指數觀察到，戰略合作可以幫助企業快速獲取區域資源，實現能力互補，從而降低單一企業的項目風險。企業間的合作從單一的項目合作到長期的戰略協同。從同領域的業務合作到產業鏈上下游的跨界聯動，形態更加豐富。

當前城市更新領域已形成多元主體各司其職、協同發力的生態格局。不過，企業業務重心從開發建設向運營服務延伸。

城市更新的長期價值在於運營，而非一次性開發收益。啓迪設計等企業從設計端切入，延伸至運營服務環節。啓迪設計與戴德梁行達成戰略合作，雙方聚焦TOD創新開發、城市更新、片區策劃、產業落地等核心領域。

無論是建設，還是設計業務。隨着城市更新的深入發展，產業鏈上下游企業之間的協同合作將愈發緊密，共同構建分工明確、優勢互補的行業生態。

華潤置地、中國鐵建等企業強調全週期運營能力，在項目規劃階段即考慮後續運營需求。華潤置地參與武漢光谷荷葉山城市更新項目，住宅部分即將入市。武漢光谷荷葉山社區已啓動城市更新改造，打造光谷首個POD（Park-Oriented Development，即“公園生活體”），目前5萬平方米公園即將建成開放。

資料顯示，荷葉山片區城市更新項目是武漢市首批“五改四好”城市更新項目之一，範圍覆蓋荷葉山社區一期及周邊區域，總建築面積約23.3萬平方米，採取片區化綜合開發模式，通過原址拆除重建，實現居民安置、住宅開發和環境提升。項目引入社會資本全過程參與規劃、建設與運營，形成“政府引導、市場運作、共建共享”的更新機制。

不過，企業間的項目進退分化加劇，行業出清持續推進。不少優質項目加速落地。另一方面，部分企業因資金壓力退出項目，如富力合景聯合體退出吉山村舊改，原碧桂園操盤的佛山永欣商業中心項目由湖南建投接手中標。可見，行業洗牌之下，資金穩健、能力突出的企業市場份額持續提升。