觀點指數 在8月12日發佈的《觀點指數· 2026博鰲報告》“城市更新：活力釋放”篇中，觀點指數研究院指出，上半年城市更新帶動的改造規模與投資體量持續擴張，老舊小區改造、城中村改造、基礎設施更新三大賽道齊頭並進，成為穩投資的重要支撐。“好房子”建設與存量改造雙輪驅動，將推動本地房地產企業跳出傳統拿地開發的高週轉路徑。

目前，運營模式不斷創新。政府主導、政企合作、市場運作、自主更新等多元模式並存，可持續更新機制逐步完善。城市更新盈利邏輯從短期開發向長期運營轉變。行業機遇與挑戰並存，專業能力、運營能力將成為未來行業競爭的核心要素。

據觀點指數不完全統計，各地老舊小區年度計劃改造規模較大。大連市2026年計劃啓動超100萬平方米老舊小區改造，惠及居民約2.9萬戶，同步推進2121部住宅老舊電梯更新、5600戶危房改造，全年計劃投資不低於25億元。天津河西區單批次即啓動30個老舊小區綜合性改造，總投資超4000萬元，覆蓋建築本體、基礎設施、便民安防三大板塊。

重慶發佈《重慶市城市更新條例（徵求意見稿）》，面向社會公開徵求意見至7月3日。條例共七章四十九條，明確九大核心更新任務，首次以立法形式為城市更新劃定規則。

《條例》將老舊廠房、閒置商業商務樓宇、城中村等低效資產改造納入核心任務，明確支持存量空間功能轉換。這意味着商業從業者可通過合規改造獲得經營載體，大幅降低拿地和新建成本，為文創園區、沉浸式體驗店、特色市集、共享辦公等創新業態提供廣闊的落地空間，同時激活閒置資產的商業價值，實現多方共贏。

其中，城鎮老舊小區改造將系統補齊停車、充電、消防、無障礙等基礎設施短板，完整社區建設則要求完善公共服務設施體系。這將直接激活社區便民零售、養老托育、家政服務、鄰里社交等剛性消費需求，提升社區商業的客流穩定性和消費頻次。

改造內容從基礎類的管線修繕，向完善類的適老化改造、智慧安防升級，再到提升類的社區服務配套延伸，改造品質持續升級。

此外，重慶還發布城市更新住房“好房子”技術導則。2026年，重慶計劃改造完成600個老舊小區，推動“老房子”變成“好房子”。同時，力爭2026年推動新開工“好房子”項目40個，新打造示範項目10個，以高品質住房供給滿足羣眾多樣化住房需求。

基礎設施更新方面，地下管網改造成為核心發力點。大連市2026年計劃完成350公里地下管網改造。濟南上半年完成87.4公里供熱管網改造、99.7公里老化燃氣管道更新改造。湖北“十五五”期間僅沿江城市供排水一體化地下管網改造等10個重大項目，總投資就超3700億元。

城市基礎設施更新補齊城市安全短板，也帶動建材、施工、運維等上下游產業的發展。

地方投資規模層面，城市更新已成為地方固定資產投資的核心組成部分。湖北“十五五”住建領域重大項目投資超8300億元，其中城市更新項目佔比超80%，較“十四五”時期翻倍增長，住建領域投資佔全省固定資產投資的40%以上。

湖南集中發佈133個城市更新片區，總投資達2215億元。長沙市佔據49個重點片區，約佔全省總量的37%，位居全省首位。

2026年，鄭州計劃着力優化提升城市能級，推動城市內涵式發展，深入開展城市更新行動。新入庫45個城市更新項目，力爭全年完成投資1200億元。

根據徵求意見稿，鄭州將從城區、街區、小區（社區）、住房四個維度深入開展城市體檢工作，將街道體檢覆蓋率提升到70%以上，聚焦專項領域和重點片區開展專項體檢，編制城市體檢報告。

由於城市更新的投資拉動效應持續凸顯，因此成為地方經濟穩增長的重要抓手。

從行業模式來看，政府主導模式以民生類項目為核心，主要適用於老舊小區改造、危舊房改造、市政基礎設施更新等公益性較強的項目。

該模式由政府統籌規劃、財政出資、組織實施，核心目標是保障民生、補齊城市短板。典型如北京央企老舊小區改造、天津河西區老舊小區改造，均由地方財政出資，聚焦建築本體修繕、基礎設施升級，改造標準統一，實施效率較高。

政企合作模式是當前片區綜合更新的主流模式，即“政府引導、市場運作、共建共享”。政府負責規劃管控、政策支持與公共利益保障，市場主體負責資金投入、建設實施與運營管理，雙方優勢互補、利益共享。

典型如武漢光谷荷葉山城市更新項目，政府統籌片區規劃，引入華潤置地作為社會資本參與住宅開發與運營，同步建設社區公園、市政道路等公共配套，實現居民安置、住宅開發、環境提升的多重目標。該模式既減輕政府財政壓力，又發揮市場主體的專業能力，是當前應用最廣泛的更新模式。

市場運作模式更多用於商業類、產業類存量資產盤活項目，由企業自主投資、自主運營，通過資產功能轉換與運營提升實現盈利。典型如昆明金龍飯店改造項目，企業放棄原址拆建摩天大樓的計劃，引入洲際酒店旗下voco品牌進行輕資產改造，通過品牌賦能與業態升級盤活存量資產。

自主更新模式在危舊房改造領域逐步推廣，成為微更新的重要補充。廣州花都福寧路危舊房更新項目採用“自拆自建+多棟連片+跨宗共建”模式，在不增加產權面積、不改變使用性質的前提下，由業主自主實施原址重建。該模式充分尊重居民意願，改造成本低、實施靈活，適合零散分佈的危舊房改造。

盈利模式方面，不同類型項目呈現差異化特徵。

居住類更新項目主要通過配套商品房開發、政府補貼實現資金平衡。產業類更新項目通過租金收入、物業增值、產業服務收費實現長期收益。商業類更新項目依賴租金提升、業態升級帶來的資產增值。

不過，行業也面臨諸多挑戰。首先是項目資金平衡難度大，民生類項目公益性強、收益低，單純依靠項目自身難以實現盈虧平衡，對財政補貼依賴度較高。

其次一些項目產權關係複雜，老舊小區、城中村、老舊廠區往往涉及多元產權主體，前期協調成本高、週期長。再者，城市更新項目重建設輕運營的現象仍普遍存在，多數項目仍以改造建設為核心，後續運營能力不足，難以實現長期可持續發展。