觀點網 姑蘇城外，暮春漸遠，初夏方盛。
站在這個節點回望，時光不僅帶走了季節的更迭，也悄然改變了產業園區的發展邏輯。近年來，提及這一業態的境況，市場雖有種種聲音，但共識正在形成：過去那種拿地-蓋樓-招租的簡單循環，如今正面臨着前所未有的變化。
供給端，過去十幾年開發留下的海量物理空間，面臨着空置率攀升與資產價值分化的雙重壓力；而需求端，新質生產力帶來了新的主角：
AI算力、具身智能、高端製造、低空經濟、生物醫療等，代表着“新質生產力”的硬科技企業，正成為產業空間的新主力。
與時俱進的產城運營商們也不再奉地段為王，而是開始在着手項目中追求產城融合、場景適配、綠色低碳的深層內涵。
資本邏輯也在發生轉向，隨着公募REITs投融管退閉環的逐步打通，產業園區估值邏輯也在改變，運營能力逐漸佔據上風，成為園區資產真正實現溢價的底層邏輯。
2026年作為“十五五”開局之年，產業加速向新質生產力相關領域聚焦，傳統產業有序退出與新興產業蓬勃生長形成良性互動，為產業園區的業態升級、動能轉換騰出廣闊空間，也帶來了全新的發展機遇與挑戰。
2026長三角產業科技論壇
站在這一歷史性的節點上，5月20日，2026長三角產業科技論壇於蘇州啓幕，產業園區、科技領域的企業高層、創新先鋒等全產業鏈精英，一同圍繞“新浪潮：科技與萬象”這一主題，展開了深度的對話與碰撞。
現場，《卓越指數·2026產業園區運營卓越表現報告》系列研究成果亦正式發佈，觀點指數通過深入調研與數據分析，客觀審視行業現狀，發掘在運營效率、科技創新與可持續發展領域樹立標杆的佼佼者，為行業提供前瞻參考，推動產業園區的價值迴歸與進階。
解碼產業生態進化論
產業新浪潮已至，科技不再是冰冷的代碼與硬件，正以前所未有的速度滲透進產業萬象。產業園區也在進化為與科技共成長的產業生態體，長三角正是一片絕佳的觀察樣本。
論壇伊始，中國企業改革與發展研究會理事葛培健深刻剖析了長三角一體化從“固態”到“液態”的演變邏輯。
葛培健指出，長三角各區域正在打破行政壁壘，讓人才、資本、技術等要素如液體般自由流動。
他以蘇州為例，分享了蘇州A股上市公司總市值領跑長三角的背後，是深度嵌入全球AI算力供應鏈的戰略選擇，以及50公里全產業鏈閉環的支撐。
中國企業改革與發展研究會理事葛培健
同時，葛培健提到的“六松模式”與“飛地經濟”雙向賦能，為在場嘉賓提供了一個制度創新如何輔助科技成果轉化的問題，並構建起兵團作戰的創新網絡。
“這是行業向深水區邁進的必答題。”緊接着，南通創新區產業招商有限公司總經理裴勝魯，從跨江融合的視角，分享了南通如何建設長三角北翼的創新地標。
裴勝魯用築基與織錦兩個詞，生動描繪了南通創新區的實踐路徑。
從打造紫琅湖OPC創新生態社區，到聚焦人工智能、IC設計與生命健康的產業生態，南通不僅在物理空間上實現了產城融合，更在產業維度上全力推動AI技術與千億級產業集羣的深度融合。
南通創新區產業招商有限公司總經理裴勝魯
提及低空經濟這一新興賽道，上海峯飛科技有限公司公共事務總監郝海俊則為我們描繪了立體交通的未來圖景。
“低空經濟是整合3000米以下空中資源的萬億級增長引擎。”郝海俊表示，從跨海島運輸到海上作業平臺，峯飛航空通過技術創新與商業場景的驗證，正在打破傳統航空的高門檻。
上海峯飛科技有限公司公共事務總監郝海俊
目前，峯飛科技推出全球首個“海空一體”低空經濟解決方案，該移動空港集成了起降平臺、光儲充能源保障及智能調度系統，能廣泛服務於海上風電運維、水庫空文旅及水上應急救援等多元場景。
與低空經濟不同，針對生物醫藥等戰略性新興產業的園區打造，太倉市生物醫藥產業園有限公司董事長李百軍在現場提出了“四位一體”的協同賦能模式。
李百軍強調，政府、平臺、鏈主企業與資本四方必須形成互動的生態閉環。政府負責頂層設計與生態營造，平臺作為物理載體與服務樞紐，鏈主企業作為技術引領者與產業賦能者，資本則提供關鍵的催化動力。
太倉市生物醫藥產業園有限公司董事長李百軍
“培育鏈主企業是構建產業生態的關鍵，資本是產業生態系統發展的血液。”李百軍表示，園區應堅持引進並深耕本土鏈主企業，依託龍頭企業帶動上下游企業集聚發展，推動企業從單一經營主體向產業生態賦能主體轉變。
值得注意的是，在備受關注的硬科技與資本領域，中歐資本董事長、華為前副總裁、博士後張俊的一席發言，為現場嘉賓帶來極具深度的思考。
張俊指出，在百年未有之大變局下，結構性矛盾凸顯，底層技術的自主研發已成為生死之戰。針對當前火熱的人形機器人賽道，“行業正面臨‘有產能無需求’的泡沫化風險。”
中歐資本董事長、華為前副總裁、博士後張俊
這一風險背後的大浪淘沙，留下了真正的紅利，“關鍵的節點在於底層技術開發，而非盲目追逐人形外觀、機器人跳舞。”
在人工智能落地方面，張俊強調AI不應止步於寫詩作畫，而應向AIAgent（智能體）進化，在垂直場景中實現任務自動執行。
投資機構則需從單純的資金注入轉向“賦能型”投資，通過整合產業鏈資源，陪伴硬科技企業穿越週期，共同構建國產替代的產業新生態。
重構資產價值新邏輯
伴隨着在場嘉賓真知灼見的分享，大會進入主題討論會環節，在第一場主題討論會“產業新生態”中，多位業內菁英分享了關於產業園區全週期服務與資產價值重塑的深刻洞見。
主題討論會之一：產業新生態
主持嘉賓：中園產業運營公司總經理肖琴
討論嘉賓：因大聯科集團總裁孫其超；蘇州恆泰招商發展有限公司副總經理葉強；華夏基金REITs業務部負責人莫一帆；蘇州光谷聯合科技產業發展有限公司副總經理姚園園；中集產城園區運營公司(南京)總經理王文健
中園產業運營公司總經理肖琴作為主持人，先提出了自己的觀點，表示產業科技奔湧向前，產業生態也從單一的空間供給開始往全要素、全週期、跨區域協同的高質量發展階段發展。
面對招商內捲與存量博弈，因大聯科集團總裁孫其超表示，園區不能只是物理空間的提供商，必須進化為產業新生態的鏈接者。
其中，孫其超所分享的“5.0園區”模式令人印象深刻：通過打通訂單、資金與技術的壁壘，構建一個讓中小企業能互相滋養的熱帶雨林。
基於此，孫其超認為產業園區運營商需轉型為產業新生態的鏈接者，將企業迫切需要的訂單、資金、人才、技術及政策串聯起來，構建起穿越週期的核心競爭力。
提到產業園區服務，蘇州恆泰招商發展有限公司副總經理葉強則用“六找原則”，找人、找錢、找訂單等，詮釋當前產業業態極致的服務體系。
他提到，通過積分制激活企業活力的做法，讓業內看到國企在市場化轉型中的靈活策略。
面對行業招商遇冷、產業外流、載體供給過剩等行業現狀，葉強表示，當下產業載體體量、空置率與企業需求逐步分化，行業進入調整階段，園區運營需平衡招引增量與深耕存量，依託全週期服務機制助力企業招得來、留得住、長得大。
在城市更新與REITs發展的時代議題下，中集產城園區運營公司（南京）總經理王文健分享了從“招商運營”向“運營招商”反向賦能的逆向思維與實踐。
他以深圳光明項目為例指出，即使在整體租金下行的市場環境中，通過深度融入並賦能產業鏈，構建協同共生的產業生態，依然能夠實現遠超行業平均水平的出租表現與租金韌性。這一實踐生動說明，只有依靠運營為企業創造真實、可持續的價值，才能真正抵禦週期波動，實現資產的長期穩健回報。
蘇州光谷聯合科技產業發展有限公司副總經理姚園園則結合十餘年政企協同、產城融合從業經驗，圍繞城市更新發展實踐發表見解。
“城市更新不僅是空間改造，更是產業升級和動能轉化的重要抓手。”姚園園指出，行業發展亟需平衡物理空間改造與新興產業生態培育之間的關係，避免空間改造與產業需求相互脫節。
華夏基金REITs業務部負責人莫一帆從資本端給出了思考，他指出，隨着公募REITs進入常態化發行階段，產業園REITs呈分化發展態勢：聚焦先進製造、硬科技、生物醫藥的園區，憑藉高客戶粘性，韌性凸顯，出租率仍能維持在90%以上；傳統研發辦公類園區則面臨出租率下滑、租金下行雙重壓力。
莫一帆表示，但挑戰中蘊含機遇，產業園區運營方亦在積極探索從“重持有”向“輕資產運營”的轉型。產業園REITs作為連接產業與資本的橋樑，在盤活存量、降低企業槓桿、助力產業升級方面價值獨特。
“未來，通過資本與產業深度賦能，推動產業園區向精細化運營轉型，持續提升資產的分紅能力和價值，將成為產業園區在REITs常態化背景下實現高質量發展的關鍵破局點。”莫一帆表示。
重塑產業空間與運營範式
在第二場主題討論會“智造新未來”中，討論的焦點集中在AI業態與產業空間重構。
主題討論會之二：智造新未來
主持嘉賓：戴德梁行項目及企業服務部董事袁曉玲
討論嘉賓：火炬集團聯合創始人、執行總裁孫蘭蘭；上海禹創數維技術有限公司董事長姚莉；寧波城投戰略投資部(招商辦)副總經理、寧波甬江軟件產業園副總經理胡嘯天；上海堃石盈科實業發展有限公司副總裁任金星；中海商業華東區域商辦業務高級總監董德職
戴德梁行項目及企業服務部董事袁曉玲表示，當前產業科技高速發展，產業生態已從單一空間供給邁入全要素、全週期、跨區域協同的高質量發展新階段。
“製造業轉型背景下鏈主企業發展模式發生轉變，蘇州可依託本土上市鏈主整合產業資源，藉助資本、資源聯動及人工智能賦能，充分釋放頭部企業引領帶動作用。”
火炬集團聯合創始人、執行總裁孫蘭蘭亦提出，園區運營必須從“瓦片經濟”走向“芯片經濟”。
孫蘭蘭所述關於利用AI賦能傳統產業、通過基金與上市公司（鏈主企業）深度綁定的實踐，讓我們看到了產業園區向投資機構+運營商雙重身份轉型的可能。
寧波城投戰略投資部(招商辦)副總經理、寧波甬江軟件產業園副總經理胡嘯天在現場介紹了場景式孵化器新模式。
胡嘯天提到，現在的科技企業不缺空間，缺的是真實應用場景。過去招商靠產品和空間，如今招商靠算力和生態；過去留人靠政策補貼，如今留人靠場景和保障。他的團隊摒棄傳統房東式孵化器模式，落地場景化孵化全新打法，助力科創企業成長。
中海商業華東區域商辦業務高級總監董德職展示了商務空間的進化路徑。
“面對AI產業浪潮，要通過產業錨定、空間重構、技術升級、運營提升，適配科創企業多元空間需求。”董德職指出，AI產業發展為商辦載體帶來兩大核心課題，一是依託AI工具升級空間運營服務，二是改造傳統辦公空間，匹配AI產業鏈企業的差異化選址需求。
董德職介紹，在空間運營層面，中海商務將AI技術融入智慧辦公、智慧管理與低碳運維體系；通過中海商務通APP集成門禁、訪客、停車增值服務等一體化服務；依託AI安防識別、智能清潔機器人等工具提升園區管理效率、降低人力成本；藉助AI能耗監測系統，優化設備運維，實現節能增效。
在產業載體升級方面，針對AI產業鏈企業多樣化辦公研發需求，中海將於今年下半年推出的上海中海慧智廣場項目，聚焦AI+未來科技產業，聯合政府、科研機構及高校打造量子計算未來產業集聚區。項目通過升級樓宇電力、荷載硬件條件，搭建公共實驗平臺，適配AI企業研發需求，目前已積累大量科創企業入駐意向。
還有上海堃石盈科實業發展有限公司副總裁任金星，結合產業園招商運營實操經驗，解讀人工智能賦能實體背景下，製造企業招商選址的全新變化。
任金星指出，人工智能推動實體企業發展過程中，企業招商選址相較傳統模式呈現出全鏈路智能化、場景化整體解決方案、主動生態協同發展三大關鍵變化。
首先，企業發展訴求從單點自動化升級轉變為全鏈路智能化發展；其次，企業需求從單一技術採購轉向落地場景化整體解決方案；第三，企業發展模式從被動技術升級轉向主動生態協同發展。
臨近討論會尾聲，上海禹創數維技術有限公司董事長姚莉從數字化維度指出，不動產數字化轉型核心是將實體空間搭建為持續迭代的數字空間，依託數據積累與AI智能體服務園區及企業發展。
她認為，不動產數字化並非靜態建模，而是依託BIM動態模型持續加載運營、運維數據，以精細化數據顆粒度沉澱空間數據資產，適配未來企業與用戶的多元需求。
這代表不動產的未來在於建立數字孿生與實體空間的強關聯，數字化落地需立足一線運營痛點精準迭代。
隨着兩場對話的結束，2026長三角產業科技論壇圓滿閉幕。展望未來，在“十五五”規劃與新質生產力加速落地的雙重驅動下，產業與科技協同的價值必將被重新定義，為經濟高質量發展注入新的動力。