觀點指數 5月20日，觀點指數研究院發佈《卓越指數 • 2026產業園區運營卓越表現報告》，報告指出，目前多元融資矩陣與併購市場協同發力，推動行業實現結構性升級，與此同時園區REITs市場進入“提質減量”新階段，優質資產與精細化運營成為行業發展的核心導向。
融資市場方面，產業園區及相關領域呈現規模階段性波動、渠道結構持續優化的顯著特徵，資本配置邏輯正從傳統開發賽道加速向新質生產力相關領域遷移。
2025年10月-2026年4月期間，累計發生投融資事件44起，融資總額達1215億元，2025年10月、12月形成兩次融資高峯，進入2026年後融資節奏放緩，市場更趨理性，資本投放聚焦具備技術壁壘與長期穩定現金流的優質項目。
融資渠道結構實現重構，股權類基金、公司債、小公募三大工具構成融資“主力矩陣”，其中股權類基金佔比高達41%，成為行業融資第一大來源，各地政府引導基金、產業投資基金密集落地，聚焦半導體、先進製造、算力樞紐等賽道。
公司債佔比27%，仍是企業獲取低成本直接融資的核心選擇，資金用途覆蓋園區建設、技術研發等多個方向；ABS佔比10%，成為盤活存量資產的關鍵路徑，推動企業向輕資產運營模式轉型。此外，類REITs、中期票據等工具發揮補充作用，形成層次分明的融資矩陣。
併購市場同樣展現“向新”特徵，資本加速向新基建與優質工業資產傾斜。海外方面，KKR與新加坡電信組成的財團收購STT數據中心82%股權，黑石集團籌備設立百億美元規模的上市收購公司，專門收購人工智能數據中心。
國內方面，東陽光、豫能控股等企業通過收購相關資產，加碼算力基礎設施建設，雲工場、廈門信息信達等佈局數據中心載體建設，同時區域工業資產交易保持活躍，低效資產出清與優質資源整合同步推進，為產業升級騰出發展空間。
與此同時，園區REITs市場同步進入調整期，呈現出二級市場估值承壓、盈利表現分化、擴募進展放緩等特點，市場已從試點初期的“規模擴張”轉向“提質減量”階段，市場化篩選與精細化運營的重要性逐步顯現。截至2026年4月，產業園REITs板塊整體市值已跌破首次發行總市值，板塊估值中樞持續下移，多個項目價格大幅回調，部分項目較發行價跌幅超20%，建信中關村產業園REIT、華夏合肥高新REIT等項目跌幅顯著，反映出市場對傳統研發辦公類REITs底層資產質量的擔憂。
盈利表現方面，板塊內各項目呈現明顯兩極分化，2025年產業園REITs板塊總營收同比下滑13.5%，多數項目經營業績未達市場預期，部分聚焦研發辦公業態的項目甚至出現虧損，而聚焦先進製造、硬科技賽道的項目則展現出較強的運營韌性。
租金水平差異是導致盈利分化的核心誘因之一，一線城市核心產業區的研發類項目租金水平較高，租戶資質優良、需求穩定，而二三線城市或傳統業態項目租金同比下滑明顯，僅國泰海通臨港創新產業園REIT因擴募優質資產，租金同比大幅上漲56.45%。
擴募與申報節奏放緩，成為市場進入“提質減量”通道的重要標誌。2025年至2026年4月期間，共有11只產業園區REITs啓動或計劃開展擴募工作，但僅完成3只項目上市，大部分擴募項目擱置時間超過一年，部分機構甚至主動撤回新項目申報。這一變化背後，是監管層審核規則的完善與機構認知的轉變，雙方均更加註重資產質量與申報效率，缺乏核心產業支撐、經營穩定性不足的資產難以獲得市場認可。
展望未來，智慧園區與AIDC雙輪驅動的趨勢將持續強化，推動產業園區從單一物理空間向“算力+場景+生態”的智能產業社區轉型；園區REITs市場的分化格局將進一步加劇，具備核心區位優勢、聚焦先進製造與硬科技賽道、擁有穩定現金流的項目，將逐步凸顯投資價值，隨着監管體系不斷完善與市場化篩選機制發揮作用，園區REITs市場將逐步實現高質量發展。